Контакты
Главная / Кадровый учет

План землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки – это…

На этой странице вы сможете посмотреть и скачать правила землепользования и застройки для Москвы и Московской области. Мы структурировали все документы по районам, чтобы вы могли легко найти нужный документ и скачать его.

Как посмотреть ПЗЗ? Скачать архив. В нем вы найдете регламентирующую документацию и схемы, на которых будет видно зонирование конкретного населенного пункта.

Остались вопросы? Задайте их юристам RFI consult!

Что такое ПЗЗ?

Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования. В нем прописываются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок изменения зон и внесения других изменений.

Целями разработки ПЗЗ города Москвы и других населенных пунктов является создание условий для гармоничного развития территорий и сохранения экологически и культурно важных объектов, обеспечение законных прав физических и юридических лиц, создание благоприятных условий для привлечения инвестиций за счет возможности выбора видов разрешенного использования для участков и объектов капитального строительства.

Чем ПЗЗ отличаются от генплана?

Эти документы похожи, так как включают схемы города и описания к ним. Однако по факту генеральный план является первичным. В нем отображаются границы города и отдельных муниципальных образований, обозначены функциональные зоны, расписаны планируемые к размещению объекты. Однако генплан не содержит непосредственно регламентов, регулирующих застройку. Это документ, в котором обозначены перспективы развития Москвы.

Если вы скачаете правила землепользования и застройки Москвы на 2018 год, то увидите, что там отображены актуальные требования к размещению объектов и регламенты градостроения. Фактически, этот документ дает понять, каким образом можно использовать тот или иной участок в рамках городского поселения. Выделяются отдельные зоны, например, охраны (водоемов, природных объектов, линий связи и т.д.), военных объектов, приаэродромные территории, жилые зоны (последние разделяются на зоны многоквартирной застройки, зоны для индивидуального жилищного строительства и смешанные). Правила землепользования и застройки Москвы или района Московской области учитывают разрешенные виды использования земли, вводят ограничения на возведения капитальных объектов, максимальные размеры земельных участков, уровень обеспеченности инфраструктурой.

Как внести изменения в правила землепользования и застройки Москвы?

Разработку и изменение ПЗЗ Москвы курирует городская и окружные комиссии. Сначала проект подается в орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, а затем его передают в окружную комиссию и городскую комиссию. Если проект будет одобрен, назначаются публичные слушания. Протоколы направляются в органы исполнительной власти, которые подготавливают проект для представления Правительству Москвы. Последнее принимает решение о внесении изменений в ПЗЗ или отправке проекта на доработку.

Подать прошение об изменениях ПЗЗ территории могут органы исполнительной власти или местного самоуправления, а также физические и юридические лица. Причинами для исправления правил землепользования и застройки являются:

  1. Несоответствие генеральному плану развития Москвы.
  2. Неэффективное использование земельных участков или объектов капитального строительства.
  3. Невозможность реализовать гражданами свои законные права и интересы.
  4. Снижение стоимости земли или объектов капитального строительства из-за ПЗЗ.
  5. Объективная необходимость изменить территориальные зоны или градостроительные регламенты.

Процедура внесения изменений в правила землепользования и застройки Москвы и Московской области достаточно длительная. Сначала вопрос в течение 30 дней рассматривается комиссией, затем проводятся слушания, после у органов исполнительной власти есть 30 дней на принятие решения.

Решайте вопросы с ПЗЗ Московской области и Москвы с RFI consult!

Если у вас возникли вопросы относительно документов градостроительного зонирования, вы хотите разобраться, сможете ли сменить вид разрешенного использования земельного участка, вам необходимо внести изменения в ПЗЗ в Московской области или Москве, юристы RFI consult окажут профессиональную помощь.

Мы уверены, что сможем найти эффективное решение для каждого клиента, ведь у нас работают юристы с опытом от 5 лет. RFI consult на юридическом рынке Москвы с 1998 года - и колоссальный опыт позволяет улаживать даже сложные ситуации. Нашими постоянными клиентами являются крупные застройщики Москвы и Московской области.

Выберите RFI consult для решения вопросов с ПЗЗ в 2018 году - оцените наши преимущества:

  • Минимальные сроки. Мы начинаем работу над делом в день подписания договора, тщательно прорабатываем стратегию взаимодействия с государственными органами, грамотно собираем пакет документов. Это позволяет получать необходимые разрешения и добиваться принятия положительных решений с первого обращения.
  • Доверительные отношения с клиентами. Мы всегда объективно описываем перспективы, и если шансы на успех невелики, то предлагаем клиентам альтернативы. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться о ходе дела. Доверьтесь высококвалифицированным юристам - и мы найдем оптимальный способ реализации ваших задач.
  • Доступная стоимость услуг. Мы удерживаем цены на конкурентном уровне, поэтому стоимость изменения ПЗЗ в Московской области или Москве в 2018 году у нас одна из самых низких. Запишитесь на консультацию к юристу - и он рассчитает ее для вашего объекта, а также подскажет, сколько времени нам потребуется, чтобы решить вашу проблему.

Скачать правила землепользования и застройки Московской области

Скачать правила землепользования и застройки города Москвы

Книга 12. Территориальная часть правил землепользования и застройки Новомосковского административного округа

    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Внуковское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Воскресенское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Десеновское
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Кокошкино
    Территориальная часть правил землепользования и застройки поселения Марушкинское

Д. С. Савин, исполнительный директор Института комплексного развития территории, к. г. н.

Какой бы документ Градостроительного кодекса мы не взяли, его разработка ставит перед заказчиками (администрацией) и исполнителями (проектировщиками) массу вопросов. Ответы на эти вопросы найти не так просто. Сегодня мы представляем мнение заместителя директора Института комплексного развития территории Дмитрия Сергеевича Савина о правилах землепользования и застройки.

Впервые в Российской Федерации, а во всём остальном цивилизованном мире намного раньше, словосочетание «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) появилось с принятием Градостроительного кодекса в 1998 г.

В соответствии с первым Градкодексом (№ 73-ФЗ от 07.05.98) под термином «Правила землепользования и застройки» территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований понимались градостроительные уставы поселений, т. е. нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов. И было всё относительно ясно: правила есть правила, как правила дорожного движения, - это то, что всем надо соблюдать, но мало кто это делает. При этом существуют определённые группы представителей общества, которые призваны контролировать процесс соблюдения правил со всеми вытекающими отсюда причинно-следственными связями, о которых столько говорится в последнее время.

Но законодатель, как и всё наше общество, не стоит на месте и идёт дальше (при этом мало кому известно в каком направлении), и вот в конце 2004 г., накануне новогодних праздников (что скорее всего предопределило «суматошность» и «поспешность» отдельных положений данного документа), был принят новый, а точнее сказать, новаторский Градостроительный кодекс РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.04 г.), целиком изменивший всю выстроенную к тому времени систему разработки градостроительной и проектной документации, равно как и документации территориального планирования. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса 2004 г.: Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Основное отличие состоит в том, что в Градкодексе 1998 г. словосочетание «Правила землепользования и застройки» отождествлено с термином «Правила застройки», и далее, по тексту кодекса, раскрывается суть именно этого термина. Это обстоятельство имеет огромное значение, потому что в контексте предыдущей редакции кодекса при определении градостроительных регламентов имела значение исключительно застройка, как существующая, так и проектируемая, а фактическое землепользование роли не играло. В действующей же редакции кодекса правила землепользования и застройки определены как единый документ зонирования территории. В отличие от Градкодекса 1998 г., в котором, кроме как в определениях, словосочетание «Правила землепользования и застройки» по тексту больше не встречается нигде, по-видимому, в силу причин указанных выше, в действующей редакции кодекса регламентации того, что есть ПЗЗ, отводится отдельная глава (4), которая называется «Градостроительное зонирование», а в прочих разделах отсылки к ПЗЗ встречаются практически в каждой статье.

Но наш законодатель не остановился на том, чтобы поломать, или, как сейчас модно говорить, «отмодернизировать», систему разработки градостроительной и проектной документации, действовавшей до 2004 г. Он, законодатель, решил определить сроки, когда же мы должны начать жить по-новому. В начале 2 года (01.01.2006), потом 4 года (01.01.2008), а потом 6 лет (01.01.2010) показалось достаточным, и, следовательно, Градкодексом, а точнее, Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.04 г. «О введение в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» было определено, что с 1 января 2010 г. прекращается выдача разрешений на строительство при отсутствии ПЗЗ. Иными словами, не могут предоставляться земельные участки для строительства, впервые выделенные и сформированные из состава государственных или муниципальных земель. Говоря русским языком, остановить с 1.01.10 всё новое строительство в тех населённых пунктах, где не утверждены ПЗЗ.

То ли в силу того, что, как было отмечено выше, Градкодекс принимался «суматошно» и «поспешно», то ли законодатель и разработчик Градкодекса в полной мере не понимали сути ими предлагаемого, то ли в силу того, что органы местного самоуправления надеялись на русский авось, что всё само собой как-нибудь устаканится, то ли не были до конца адекватно оценены масштабы страны и сложности разработки подобных документов, но имеем то, что имеем - мало того, что 2009 г. в финансовом плане в строительной отрасли выдался, мягко говоря, не очень позитивным, так ещё и к 2010 г. мы подошли, имея достаточно скудный список населённых пунктов, для которых разработаны и утверждены Правила землепользования и застройки. И вот в конце 2009 г., опять, как ни странно, накануне новогодних праздников, что уже само по себе вселяет опасение, принимается Федеральный закон №351-ФЗ от 27.12.2009 г., в соответствии с которым цифра 2010 в 191-ФЗ очередной раз меняется - и в этот раз на 2012. За четырёхзначной цифрой стоят на самом деле ещё два года, которые пролетят так же быстро, как первые шесть. Гонка с разработкой ПЗЗ продолжается, стараемся открыть второе дыхание, учитываем прошлые ошибки и неудачи, разрабатываем и утверждаем ПЗЗ...

Но как? Если до сих пор не всё ясно и очевидно, что же такое ПЗЗ, если разработчик ПЗЗ в соответствии с Федеральным законом №94-ФЗ определяется на конкурсной основе, где основными критериями являются сроки и стоимость, а квалификация - вторична, что является, безусловно, отдельной темой для обсуждения, но самое главное - в условиях отсутствия чёткой и единой общероссийской методологии разработки и утверждения ПЗЗ. Соответственно, ещё два года «кто в лес, кто по дрова». Именно про «лес» и «дрова» в понимании НИиПИ экологии города, имеющего практический опыт разработки ПЗЗ, речь пойдёт далее.

При разработке, равно как и при принятии решения о разработке и утверждении ПЗЗ, перед заказчиком стоит ряд вопросов, ответы на которые достаточно не просто почерпнуть из Градкодекса. Начать необходимо с главного вопроса:

1. Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Существует четыре цели разработки ПЗЗ как документа градостроительного зонирования, сформулированные в Градкодексе:

  1. создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
  2. создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
  3. обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
  4. создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путём предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Если начать тщательно разбираться, то получается, что первые две цели в большей степени относятся к задачам генерального плана и стратегии его реализации, поскольку положения территориального планирования (а генеральный план как раз и есть документ территориального планирования), включают в себя перечень мероприятий по реализации генерального плана и указания на последовательность их выполнения.

Вторые же две цели как раз могут относиться к задачам ПЗЗ, но только при условии идеальной реализации всех положений Градкодекса, что является, исходя из практического опыта, весьма затруднительным, а подчас невозможным.

Таким образом, ПЗЗ как документ необходимы для упорядочивания градостроительной деятельности и оптимизации землепользования муниципального образования. ПЗЗ формируют общие принципы развития разных функциональных зон города в пределах установленных регламентов. По сути ПЗЗ являются дополнением генерального плана развития города, некой развернутой легендой, если можно так сказать, его основных положений. В контексте сказанного возникает второй вопрос:

2. В чём отличие ПЗЗ от генерального плана?

Генплан - это документ территориального планирования, определяющий долгосрочное развитие города, основная задача которого планирование социальной, экономической, градостроительной и другой деятельности с учётом её пространственной привязки. То есть в генеральном плане в графическом виде изложены положения стратегии развития поселения - его функциональных зон различного назначения: жилого, общественного, производственного, рекреационного, в границах как раз генеральным планом определяемых; его транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. То есть генеральный план - это документ, в первую очередь отражающий перспективное (проектное) положение - то, как всё будет потом.

В контексте действующего Градостроительного кодекса, в котором к словосочетанию «Правила застройки» добавлено слово «землепользование», причём перед словом «застройки», в основу ПЗЗ как самостоятельного документа градостроительного зонирования действительно положена структура существующего землепользования, т. е. информация об оформленных имущественно-земельных отношениях. При этом Градкодексом жёстко определено, каким образом, с учётом оформленных имущественно-земельных отношений, проводить границы территориальных зон, для которых в ПЗЗ устанавливаются градостроительные регламенты. Таким образом, правила землепользования и застройки опираются на существующую схему территориального деления.

Весь вопрос как раз в предлагаемых в ПЗЗ градостроительных регламентах, определяющих допустимые виды разрешённого использования, предельные (минимальные и/или максимальные) площади земельных участков в границах одной территориальной зоны и предельные параметры застройки. Как раз регламенты и призваны через 10, 15, 25 лет привести развитие территориальных зон к запланированным генпланом параметрам. То есть если генплан определяет цель развития поселения, то ПЗЗ являются механизмом её достижения. И из этого вытекает следующий вопрос:

3. А что первично - ПЗЗ или генеральный план?

Ответ на этот вопрос чрезвычайно сложен и не находит единодушного трактования в среде архитекторов и градостроителей. Попытка поиска ответа сродни философским рассуждениям на тему: «Что появилось раньше яйцо или курица?» При этом законодатель также однозначно не даёт ответа, поскольку в Градкодексе содержится прямое указание, что применительно к части (какой не указано) территории поселения или городского округа подготовка проекта ПЗЗ может осуществляться при отсутствии генерального плана. А прямо перед этим сказано, что подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учётом положений содержащихся в документах территориального планирования, одним из которых является генеральный план.

Пытаясь рассуждать логически: во-первых, цели разработки ПЗЗ частично соответствуют задачам генерального плана, о чём упоминалось выше, во-вторых, регламенты в ПЗЗ устанавливаются в целях достижения показателей развития, определённых генеральным планом, получается, что генеральный план первичен, как документ задающий вектор развития территории. Но проблема состоит в том, что при разработке генерального плана не совсем возможно учесть существующую сложившуюся структуру землепользования, ну, если, конечно, речь не идёт о сельском поселении, в которых «три двора и два коровника», в силу её чрезвычайной дискретности и мозаичности, что предопределено несогласованностью в прошлом работ архитекторов-проектировщиков, разрабатывавших документацию по планировке территории и земельщиков, отводивших участки, руководствуясь ведомственными инструкциями и политическими задачами, не придавая особого значения градостроительным проработкам. Кстати, забегая вперёд, именно несогласованность архитекторов и земельщиков является главной проблемой при разработке ПЗЗ в современных условиях.

Для значительного числа городов и поселений на территории России генеральные планы были разработаны и утверждены в советское время, только они устарели и не могут служить ориентиром для развития территории. «Устаревание» генеральных планов связано в первую очередь с «устареванием» подходов к экономическому планированию. Соответственно, если генеральный план был разработан в конце 80-х или начале 90-х годов, то очевидно, что он опирается на совсем иные экономические механизмы развития, нежели те, что являются актуальными в настоящее время. В этих условиях ПЗЗ разрабатываются с учётом только тех решений генерального плана, которые соответствуют реальным тенденциям и подкреплены административными решениями.

В настоящее время, когда федеральным законом отсрочено окончание работ по принятию документов территориального планирования, вопрос о разработке ПЗЗ без актуального генерального плана так остро не стоит. То есть органам местного самоуправления предоставлена возможность практически одновременно разработать генеральный план и соответствующие ему (в части ближайших тенденций развития) ПЗЗ.

Однако настораживает тенденция, складывающаяся во многих населённых пунктах и заключающаяся в давлении со стороны власти разработать ПЗЗ даже при отсутствии Генерального плана с целью подстраховки в будущем принимаемых сегодня решений о выделении земельных участков и выдачи разрешений на строительство. Это очень опасная тенденция, связанная с недооценкой значимости Генерального плана и возникновением в будущем правовых коллизий при реализации градостроительной деятельности. Кроме того, разработка ПЗЗ связана в нынешних условиях с определёнными трудностями, и тут становится уместным четвертый вопрос:

4. В чём состоит сложность разработки ПЗЗ?

Трудности, возникающие при разработке ПЗЗ, условно можно разделить на две части: административно-правовые и профессиональные. О многих сложностях, в основном относящихся к категории административно-правовых, упоминалось выше. Ответ на вопрос о сложностях разработки ПЗЗ чрезвычайно важен, причём не только и не столько для разработчиков ПЗЗ, которые условно после завершения работ «ныряют» обратно в «свой омут», а город начинает жить по-новому, сколько для администрации поселения, инвесторов данного региона и правообладателей земельных участков, действия которых в области градостроительства в будущем должны регламентироваться разработанным документом.

Обобщая и классифицируя проблемы при разработке ПЗЗ, можно обобщить:

а) профессиональные сложности. Сюда относится отсутствие действующей документации территориального планирования, отсутствие актуальных нормативов градостроительного проектирования и исходных данных.

Очевидно, что ПЗЗ, разработанные в условиях отсутствия актуальной документации территориального планирования - генерального плана и/или схемы территориального планирования, определяющей стратегический вектор развития поселения, обречены на необходимость корректировки в будущем, а любая корректировка - это не только дополнительные затраты бюджетных средств, но и, что более важно, «отыгрывание» назад отдельных решений, что зачастую, особенно в вопросах, связанных с земельно-правовыми отношениями, приводит к судебным разбирательствам. Разработка ПЗЗ при отсутствии актуальных нормативов градостроительного проектирования приводит к тому, что разработчик вынужден руководствоваться устаревшими с позиций законодательства, а подчас недействующими СНиПами и ГОСТами, что впоследствии, после введения новых региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, разработка и принятие которых в соответствии с Градкодексом является неизбежными, повлечёт за собой необходимость корректировки ПЗЗ и возможного пересмотра принятых на основании ПЗЗ решений, со всеми последствиями описанными выше. Конечно, можно сказать, что у нас «закон обратной силы не имеет», но сколько раз в российской действительности мы сталкивались и сталкиваемся с обратным. И наконец, отсутствие актуальных исходных данных приводит к вынужденной «халтуре» при разработке ПЗЗ, а к чему приводит «халтура», пусть и вынужденная, все и так знают. Что можно пожелать, так это то, что комиссии по подготовке ПЗЗ, куда входят или по крайней мере должны входить представители предоставляющих исходные данные ведомств, должны заниматься не только критикой и отслеживанием ведомственных интересов, которые, кстати, зачастую противоречат друг другу, но и подходили более ответственно к сбору и полноте предоставляемых исходных данных;

б) административно-правовые сложности - гораздо более обширная категория. Это проблемы, связанные с квалификацией разработчика ПЗЗ, определённого на конкурсной основе, недостаточность финансирования этих проработок, несогласованность ведомств, представители которых входят в состав комиссии по подготовке ПЗЗ, давление со стороны администрации по учёту ранее принятых, не всегда законных и оправданных решений, менталитет граждан, участвующих в общественных слушаниях по проектам ПЗЗ, отсутствие общероссийских правовых методик и инструкций по разработке правил.

Что касается конкурсов и квалификации разработчика, то тут и пояснять не надо. Закон 94-ФЗ не ругает сейчас только ленивый, причём ругают как государственные заказчики, так и подрядчики. Квалификации, как правило, отдаётся наименьший бал, если сопоставлять с баллами за сроки и предлагаемую на конкурсе стоимость. Кстати, о стоимости. Разброс показателей стартовой цены по территории России на разработку ПЗЗ чрезвычайно велик и зависит, что в принципе понятно, от финансового благополучия того или иного региона. Но конкурсная основа выбора подрядчика и, как следствие, вынужденный демпинг как по стоимости, так и по срокам приводят к экономии ими (подрядчиками) времени и средств при разработке, которые могли бы пойти на актуализацию исходных данных, привлечение большего числа соисполнителей, проведение более плодотворной работы с заинтересованными лицами (администрацией, населением, инвесторами, собственниками). К тому же из-за установленного в Градкодексе срока прекращения выдачи разрешений на строительство в условиях отсутствия утверждённых ПЗЗ стимулирование установки в требованиях конкурсной документации необоснованно жёстко сжатых сроков разработки этих документов является предопределённым законодателем.

Отдельный вопрос связан с несогласованностью позиций отдельных ведомств муниципальной администрации и лоббированием ведомственных интересов. Вместе с тем существует проблема давления со стороны органов власти по учёту ранее принятых решений, что связано с опасениями местных администраций привлечения к ответственности за то, что они натворили в прошлом. Именно поэтому они стремятся соблюдать преемственность по отношению к своим старым решениям и категорически отрицают любое новое, загоняя его в рамки собственных, зачастую - без преувеличения, идиотских ошибок.

Пример из практики . На городских землях, которые генпланом определены для создания городского парка, уже отведены участки под строительство частного жилья. Если поселению нужен парк как территория общего пользования - значит, нужно определять для этих территорий такие регламенты, которые не позволяют на них ничего строить, и изымать их при необходимости под городские нужды. Но власти боятся неадекватной реакции собственников, заплативших взятки за незаконные услуги, с одной стороны, и дополнительных трат из городского бюджета на компенсации собственникам - с другой. Спасительный компромисс в данной ситуации крайне затруднителен по причине создания ситуации двойных стандартов.

Отсутствие общероссийской методики или инструкции по разработке ПЗЗ для городов и поселений разных размеров и значений приводит к тому, что уровень разработки ПЗЗ определяется квалификацией разработчика, его подходом к решению данной задачи и, отчасти, уровнем финансирования, но, что более важно, отсутствием чётких критериев по принятию разработанного проекта правил. У заказчика данного вида работ отсутствует чёткое понимание того, что ему должен сдать разработчик, что в свою очередь приводит к конфликтным ситуациям либо принятию и утверждению «сырого» варианта ПЗЗ.

Важным, безусловно, аспектом принятия и утверждения ПЗЗ, которому зачастую администрациями не уделяется должного внимания, является необходимость проведения публичных слушаний и связанной с этим работой с населением. Опять же из практики следует, что наше население, являясь достаточно умным, предпочитает не особенно вдаваться в изучение вопроса «А что же такое ПЗЗ, и зачем они (правила) нужны?». В связи с этим на публичных слушаниях обсуждаются вопросы локального уровня: неправомерные действия соседа, неадекватность административных решений, а зачастую просто невнимание со стороны властей к проблемам общественности. При этом в силу особенностей нашей ментальности, как правило, на собрания приходят негативно настроенные граждане и «заряжённые» представители общественности. Понятно, что в таких условиях конструктивный диалог между властью и населением невозможен. Единственным способом является разъяснение для населения задач и целей ПЗЗ и изменение сознания администрации в той части, что публичные слушания являются не просто формальностью, а очень серьёзным инструментом, потенциально обладающим огромной силой. А окажется эта сила разрушительной или созидательной, зависит от того, насколько профессиональным будет её применение.

Учитывая наличие такого «вороха» проблем, связанного с разработкой и утверждением ПЗЗ, уместен следующий вопрос:

5. Кому нужны ПЗЗ?

Ответ на это вопрос чрезвычайно прост - ВСЕМ.

Администрации ПЗЗ нужны для упорядоченного ведения градостроительной деятельности, прозрачности принимаемых решений, обоснованности своей позиции и, как следствие, юридической защищённости.

Инвесторам нужны с целью получения возможности составления чёткого бизнес-плана путём определения на самой ранней стадии параметров нового строительства и его функционального назначения.

Собственникам земельных участков - для понимания реальной стоимости их активов, определения и понимания объёмов возможной реконструкции и ограничивающих факторов. Одновременно с этим должно прийти понимание того, что может произойти с соседними участками и что на них может быть построено.

И наконец, широкой общественности - для получения доступного и понятного представления о развитии отдельных частей и функциональных зон поселения, дающего возможность выбора мест проживания, приложения труда, рекреации и т. д.

А если ПЗЗ являются действительно настолько важным документом, но его качественная подготовка крайне затруднительна, уместно задаться вопросом:

6. Являются ли правила землепользования и застройки окончательным документом?

В Градкодексе порядку внесения изменений в ПЗЗ посвящена отдельная статья, что уже подразумевает неизбежность корректировки ранее утверждённых ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки через установку градостроительных регламентов предопределяют характеристики подготавливаемой впоследствии документации по планировке территории, в частности, через назначение территории (виды разрешённого использования недвижимости), предельные размеры земельных участков для соответствующих территориальных зон. Однако в правилах, сформулированных на основе положений Генерального плана, нет возможности (до разработки проекта планировки) точно указать предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Поэтому утверждённая документация по планировке территории в большинстве случаев является основанием для внесения изменений в ПЗЗ в части установления или уточнения градостроительных регламентов по предельным параметрам разрешённого строительства.

Похожая картина складывается и с разработкой ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, входящих в градостроительные регламенты. Ограничения по условиям охраны памятников в составе ПЗЗ должны подготавливаться как отображение проектов зон охраны объектов культурного наследия, разработанных и утверждённых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но разработанные проекты зон охраны объектов культурного наследия присутствуют в муниципальных образованиях только за редким исключением. Очевидно, что после утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия будут вноситься изменения в правила, в части уточнения ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.

В заключение можно сделать следующий обобщающий вывод: правила землепользования и застройки - это динамичный документ. Как местный нормативный правовой акт они регламентируют и регулируют текущие, сегодняшние права собственников и местного сообщества в целом на использование недвижимости. Градостроительное зонирование должно постепенно совершенствоваться, оно не может быть эффективным «сейчас и сразу» на все времена. Потому что поводов для внесения изменения в правила (ещё до их вступления в силу) достаточно, а уж после их принятия - ещё больше. Но главное, - это мониторинг принятых решений: отслеживание функционирования правил землепользования и застройки, учёт мнений и интересов всех субъектов, чем должна заниматься постоянно действующая комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки с помощью действительно очень точно подобранной команды грамотных разработчиков.

И здесь, как нигде, уместно напомнить государственному заказчику пословицу: «Не выгадывай - не прогадаешь!».

Правила землепользования и застройки — важнейший документ для муниципалитета. Он разрабатывается в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса РФ. Отсутствие правил землепользования и застройки означает, что органы власти муниципалитета не смогут предоставлять участки для строительства. Каким образом разрабатываются соответствующие нормы? Каков порядок внесения в них изменений?

Правила землепользования и застройки: основной источник

Правила застройки и землепользования устанавливаются в РФ в соответствии с положениями Градостроительного Кодекса — ФЗ № 190, принятого 29.12.2004 г. Если точнее, то соответствующие нормы содержатся в 4-й главе указанного закона.

Можно отметить, что правила землепользования и застройки РФ на федеральном уровне не формирует — соответствующие задачи должны решать муниципалитеты. Рассмотрим специфику принятия и корректировки соответствующих норм.

Основные сведения о правилах

В соответствии с положениями Градостроительного Кодекса, правила застройки и землепользования разрабатываются с конкретным спектром целей. К ним можно отнести:

  • создание условий для развития муниципальных территорий, защиты экологии и культурных объектов, планировки соответствующих зон, привлечения инвестиций;
  • реализация прав и интересов граждан, юридических лиц, обладателей участков, а также имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства.

Структура правил, о которых идет речь, включает в себя установленный порядок их применения и корректировки, карту зонирования, а также регламенты, имеющие отношение к градостроительному процессу. Рассмотрим отмеченные элементы, которые включают в себя правила застройки и землепользования, более подробно.

Порядок применения правил

Касательно такого компонента, как порядок применения норм, о которых идет речь, можно отметить, что он включает в себя следующие основные положения:

  • направленные на регулирование процесса землепользования и застройки муниципальными институтами власти;
  • пункты о корректировке видов законного использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, гражданами и организациями;
  • положения, касающиеся подготовки необходимой документации, имеющей отношение к планировке соответствующих территорий муниципальными институтами власти;
  • параграфы о проведении необходимых публичных слушаний, касающихся аспектов землепользования и застройки;
  • положения, имеющие отношение к корректировкам, которые могут вноситься в правила застройки и землепользования;
  • правила, регулирующие иные аспекты процедур, связанных с процессом застройки или практикой землепользования.

Следующий компонент — это карта градостроительного зонирования. Рассмотрим ее специфику подробнее.

Карта зонирования

Карта, о которой идет речь, фиксирует границы муниципальных территориальных зон. При этом каждый участок должен относиться только к одной из них. В свою очередь, территориальные зоны обычно не предполагают наличия только одного участка. Карта зонирования включает границы, фиксирующие особый статус использования тех или иных территорий, а также те, что обозначают объекты культурного наследия.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент — это порядок, в соответствии с которым фиксируется правовой режим использования тех или иных земельных участков, включая пространство над ними и под их поверхностью. Данные нормы касаются как процесса застройки территорий, так и последующей их эксплуатации.

Структура градостроительного регламента определяется в соответствии со следующими ключевыми критериями:

  • спецификой фактического задействования участков, а также имущества, относимого к объектам капитального строительства, в пределах тех или иных территорий;
  • перспективами сочетания в рамках одной зоны различных типов использования участков (как существующего, так и планируемого);
  • наличием функциональных зон, а также особенностями их развития, которые определены источниками, касающимися территориального планирования в муниципалитетах;
  • спецификой конкретных типов территориальных зон;
  • нормами, отражающими необходимость охраны объектов культурного наследия и природных территорий, которые относятся к категории особо охраняемых.

Градостроительный регламент распространяется на все типы участков, а также имущество, относимое к объектам капитального строительства, которые расположены в пределах тех границ, что зафиксированы на картах, относящихся к источникам градостроительного зонирования.

Рассматриваемый элемент, который входит в состав правил землепользования и застройки, фиксирует, таким образом, следующие основные аспекты:

  • виды допустимого использования участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства;
  • показатели, касающиеся величин участков, а также параметров допустимого строительства или реконструкции зданий, относимых к объектам капитального строительства;
  • ограничения, касающиеся использования участков и имущества, относимого к объектам капитального строительства, которые фиксируются в соответствии с правовыми актами РФ.

Следующий важнейший элемент Градостроительного кодекса в части регулирования правил землепользования и застройки — порядок подготовки проекта соответствующих норм. Рассмотрим основные положения, касающиеся данного аспекта.

Порядок подготовки правил

Подготовка правил, о которых идет речь, может осуществляться в отношении всех муниципальных территорий, а также их частей. Разработка правил землепользования и застройки должна производиться в сопоставлении с положениями, касающимися территориального планирования, а также с требованиями различных технических регламентов. Также в рамках подготовки правил должны проводиться публичные слушания. Предполагается, кроме того, принятие к сведению предложений, касающихся разработки соответствующих норм, от заинтересованных лиц.

Утверждение правил землепользования и застройки осуществляется в несколько этапов. Прежде всего главой администрации муниципалитета принимается решение, касающееся начала подготовки соответствующих норм применительно к территориям соответствующего города или поселения, а также, если это требуется, к их частям. Человек, занимающий данную должность, может быть мэром города. Но если утверждаются правила землепользования и застройки сельского поселения, то это, скорее всего, будет глава администрации соответствующего населенного пункта.

В решении руководителя муниципалитета фиксируются сроки, в рамках которых работы по подготовке правил должны быть осуществлены. Одновременно собирается специальная комиссия, ответственная за разработку норм, — она выполняет одну из ключевых функций в аспекте издания правил, о которых идет речь.

В течение 10 дней после того, как решение, о котором идет речь, принято, опубликовываются данные о нем (в СМИ или Интернете, согласно установленным регламентам). В данном информационном сообщении фиксируются сведения о составе комиссии, о последовательности зонирования относительно территорий муниципалитета, порядок и сроки работ, связанных с подготовкой проекта правил, а также механизмы, в рамках которых заинтересованные лица могут направлять свои предложения касательно принятия норм, и иные аспекты, касающиеся застройки.

Проект правил землепользования и застройки, имеющий отношение к территориям федерального значения или объектам культурного наследия, должен быть согласован с компетентным органом власти.

В свою очередь, муниципальные структуры обязаны проверить соответствующий документ, который представлен комиссией, на предмет соответствия критериям, прописанным в техническом регламенте, а также информации в генеральных планах территории и схемах планирования. По итогам этой проверки проект может быть направлен на доработку или же, если с ним все в порядке, в адрес главы муниципалитета. Который, в свою очередь, должен инициировать публичные слушания.

Соответствующего типа общественное мероприятие организуется в соответствии с уставом муниципалитета и правовыми актами, издаваемыми представительным органом местной власти, например, городским советом. Публичные слушания могут продолжаться от 2 до 14 месяцев с момента опубликования проекта правил.

Если нормы касаются отдельных частей территории муниципалитета, то в обсуждениях участвуют владельцы участков или имущества, относящегося к категории объектов капитального строительства. Если предполагается какое-либо изменение правил землепользования и застройки в аспекте корректировки градостроительного регламента, который установлен для той или иной зоны, то слушания проводятся только на соответствующей территории. Их срок в этом случае не может превышать одного месяца.

Как только публичные мероприятия, о которых идет речь, завершаются, в проект вносятся необходимые изменения, и он предоставляется главе муниципалитета. К документу должны прилагаться протоколы слушаний, а также заключение об их результатах. В свою очередь, глава муниципалитета в течение 10 дней после получения проекта обязан направить его в представительный орган или же отклонить. Если документ не будет одобрен руководителем муниципального образования, то он должен пройти доработку.

Утверждение правил

Рассмотрим, как утверждаются правила землепользования и застройки территории муниципалитета. Ответственный за эту процедуру орган — городской совет или любой иной, выполняющий представительные функции. Исключения касательно этой нормы прописаны в 63-й статье Градостроительного кодекса. Проект правил должен быть дополнен, как мы отметили выше, протоколами слушаний, а также заключением об их результатах.

При необходимости к документу также могут прилагаться источники, которые фиксируют согласование проекта в части территорий исторического значения и объектов культурного наследия. Рассмотрев проект правил, представительный орган власти муниципалитета может принять решение: утвердить соответствующий документ или направить его на доработку.

Как только новые правила землепользования и застройки приняты муниципальным парламентом, они должны быть в установленном порядке опубликованы. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса, принятие решения об утверждении документа может быть оспорено гражданами или организациями в судебном порядке. Аналогично вправе выразить несогласие с правилами также и органы власти.

Внесение корректив в правила

Мы изучили, каким образом разрабатываются и утверждаются правила землепользования и застройки поселения или города. Рассмотрим еще один важный их аспект — порядок внесения корректив. Можно отметить, что в целом работа с ними осуществляется по тому же сценарию, что и утверждение. То есть,в соответствии с положениями, которые зафиксированы в 31-й и 32-й статьях Градостроительного кодекса.

Правила землепользования и застройки поселения или города могут быть изменены в силу следующих возможных оснований:

  • документ не соответствует генеральному плану муниципалитета, схеме его планирования;
  • поступили предложения, касающиеся корректировки границ зон или же изменения регламентов в градостроительной политике муниципалитета.

Как и в случае с утверждением норм, за их изменения отвечает комиссия. Правила землепользования и застройки могут быть откорректированы, если соответствующую инициативу проявят:

  • исполнительные органы власти федерального уровня (если документ препятствует функционированию или размещению имущества, относящегося к объектам капитального строительства);
  • исполнительные органы власти на уровне субъектов (в случае если правила мешают работе с объектами капитального строительства, но уже не федерального, а регионального значения);
  • структуры власти на уровне муниципалитета (если есть необходимость модернизировать порядок управления процессами землепользования и застройки в рамках территорий города или поселения);
  • физлица и организации, если реализация документа неэффективна и сопровождается нанесением вреда владельцам тех или иных видов имущества.

Как только предложение о корректировке правил поступило в комиссию, в течение 30 дней она должна подготовить заключение, отражающее рекомендации по внесению в документ тех или иных изменений или же включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Подписанный комиссией источник направляется главе муниципалитета, который также в течение 30 дней должен принять решение, отражающее необходимость подготовки проекта корректировок правил или включающее формулировки об отклонении соответствующей инициативы с указанием причин. Копия данного документа отправляется заявителям.

Столичная специфика

Можно отметить, что в столице РФ действуют несколько иные нормы, в соответствии с которыми утверждаются и корректируются правила застройки и землепользования. Москва — это город федерального значения. Поэтому органы власти в нем на уровень выше, чем в других населенных пунктах, которые имеют статус муниципалитетов. Более того, в Москве есть свой Градостроительный кодекс. Таким образом, непосредственное участие в разработке и утверждении правил принимают соответствующие органы власти — Правительство Москвы и Городская Дума. Однако что касается базовых положений, по которым издаются правила застройки и землепользования, Москва не слишком отличается от любого другого города. Положения в местном Градостроительном кодексе в целом подобны тем, что включены в соответствующий федеральный закон.

Аспекты подготовки правил: установление территориальных зон

Рассмотрев, как утверждаются и корректируются правила землепользования и застройки города или поселения, рассмотрим такой аспект, как установление территориальных зон. Данная процедура — неотъемлемая часть подготовки норм, о которых идет речь.

Границы территориальных зон определяются с учетом ряда критериев, а именно:

  • сочетаемости в пределах одной территории различных типов использования земельных участков — как существующих, так и планируемых;
  • специфики функциональных зон, а также аспектов их развития, которые определяются генеральным планом муниципалитета;
  • включения тех или иных территориальных зон в Градостроительный кодекс;
  • практического положения дел в области планировки и текущего землепользования;
  • планов, касающихся изменения границ участков тех или иных категорий;
  • необходимости предотвращения причинения вреда имуществу, которое расположено на соседних участках;
  • особенностей расположения объектов исторического и культурного наследия федерального и регионального значения.

Территориальные зоны должны быть разграничены. Соответствующим демаркационным критерием могут быть: линии магистралей, а также улиц и проездов, которые разделяют потоки транспортных средств, границы земельных участков, населенных пунктов, муниципалитетов, природных объектов, а также красные линии и другие возможные границы.

Виды территориальных зон

Полезно будет также рассмотреть, какими могут быть территориальные зоны, к которым имеют непосредственное отношение правила землепользования и застройки города или поселения.

Основные разновидности территорий в рамках градостроительного зонирования:

  • жилые;,
  • деловые;
  • промышленные;
  • транспортные,;
  • сельскохозяйственные;,
  • рекреационные;
  • особо охраняемые;
  • военные,;
  • те, которые относятся к зонам специального назначения.

Касательно жилых зон, то в их структуре могут присутствовать территории застройки жилыми домами различного типа (индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными). Специфика соответствующих объектов состоит в том, что на занимаемом ими пространстве могут быть размещены отдельно стоящие, установленным образом встроенные или пристроенные здания социальной или коммунальной инфраструктуры, образовательные учреждения, автостоянки, гаражи, садоводческие хозяйства.

Общественно-деловые зоны могут включать территории коммерческого назначения, а также те, что содержат объекты социальной и коммунальной инфраструктуры, и те, что задействуются при обслуживании производственной деятельности коммерческих предприятий.

Промышленные зоны, а также те, в которых размещаются объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, могут включать в свою структуру коммунальные территории, производственные зоны, а также иные, на которых есть объекты, относящиеся к инфраструктуре рассматриваемого нами типа.

Сельскохозяйственные зоны - это пашни, пастбища, сады и виноградники, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и иные объекты, используемые в отрасли. В структуру соответствующих территорий входят дачи, садоводства, подсобные хозяйства.

Рекреационные зоны предполагают включение в них лесных территорий, парков, скверов, садов, прудов и озер, пляжей, береговых полос, а также водохранилищ. Возможно присутствие в структуре рассматриваемого типа зон иных объектов, относящихся к инфраструктуре отдыха и туризма.

Также есть зоны, относящиеся к категории особо охраняемых. В их структуре присутствуют объекты, которые имеют значение с точки зрения охраны природы, а также важные для науки, истории, культуры, эстетики, либо интересные в аспекте рекреационных задач или в силу иной ценности, и потому обладают соответствующим статусом.

Также Градостроительным кодексом предусмотрены территории, на которых могут размещаться военные объекты. Кроме того, муниципалитеты вправе самостоятельно определять иные виды зон, а также специфику использования расположенных на них участков и имущества, относящегося к объектам капитального строительства.

Земли поселений имеют специфический правовой режим. Он обусловлен специфическими чертами данной категории земель.

Основными специфическими чертами земель поселений являются:

Эти земли ограничены городской (поселковой) чертой;

Режим земель поселений распространяется только на земли в пределах городской (поселковой) черты;

Земли поселений находятся в ведении органов городских (сельских) поселений. Эти органы осуществляют использование и охрану земель в пределах границ поселения.

Для удобства управления территория городского (сельского)поселения в пределах его границ делится на зоны, фиксируемые на карте зонирования.

Для каждой территориальной зоны устанавливается Градрегламент не устанавливается на земли:

Земли лесного, водного фонда, земель запаса;

Земли особо охраняемых природных территорий(кроме земель оздоровительных местностей и курортов);

Земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

Земли особых экономических зон. градостроительный регламент, определяющий правовой режим отдельных земельных участков конкретной зоны.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент определяет порядок использования воздушного и подземного пространства определённой зоны при застройке участков и эксплуатации зданий, строений и сооружений. Эти вопросы регулируются ст. 38-44 ГРК РФ, договорами землепользователей и органов управления городского хозяйства (или органами эксплуатации городской инфраструктуры).

Он устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально для каждой территориальной зоны с учётом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилищного, рекреационного, общественно-делового, производственного) и иных видов использования земельных участков.

Для участков одной территориальной зоны устанавливается единый градрегламент. Он определяет основу правового режима земельных участков территориальной зоны и используется для строительства и эксплуатации объектов капитального строительства; вид разрешенного использования участков территориальной зоны субъектами земельного права: собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Они обязаны использовать земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования.

Не соответствуют градрегламенту территориальной зоны объекты и земельные участки в случаях, если:

Виды их разрешённого использования не входят в перечень видов разрешённого использования, установленный градостроительным регламентом; Их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Земельные участки и объекты недвижимости можно использовать без приведения их в соответствие с градрегламентом, если их использование не опасно для жизни и здоровья граждан и использование объектов безопасно для окружающей среды и памятников истории и культуры.

Срок их приведения в соответствие с градрегламентом Градостроительный регламент не распространяется на земельные участки:

В границах территорий охраны памятников историко-культурного и природного наследия;

В границах территорий общего пользования;

На землях, занятых линейными объектами. земельных участков и строений устанавливается органом местного самоуправления. Реконструкция и расширение зданий могут проводиться только в соответствии с градрегламентом.

В градостроительном регламенте указывается:

Виды разрешённого использования земельных участков и объектов недвижимости; Предельные размеры(min и max)земельных участков и параметров разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства; Ограничения на использование земельных участков и объектов капстроительства (ст. 30 ГРК).

Регламенты выделяют следующие виды территориальных зон (ст.35 ГРК РФ):

Жилые зоны предназначены для застройки жилыми зданиями разной этажности, а также объектами социально-бытового и культурного назначения. Жилые зоны могут предусматривать ИЖС, а также разноэтажную жилую застройку и иные виды застройки, предусмотренной градрегламентом. В жилых зонах допускается возведение отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования и культуры; культурных зданий, автостоянок и гаражей, храмов церквей монастырей; объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих воздействие на окружающую среду. В состав жилых зон могут входить территории для садоводства и дачного хозяйства Предельные размеры земельных участков, предоставляемых в московской области(нормы действуют с 2003 года):

КФХ - от 2 до 40 га;

Огородничество- 0,04-0,1 га;

Садоводство- 0,06-0,15 га;

Дачное хозяйство-0,06-0,25 га.

Нормы предоставления не распространяются на земельные участки, предоставленные до принятия закона.

Нормы площади для ЛПХ и ИЖС устанавливаются органами местного самоуправления в каждом конкретном районе московской области. Закон Московской областной думы 2003г «о предельных размерах земельных участков, предоставляемых в Московской области». Бирюков Б, М. Правила землепользования и застройки территорий. М, 2007..

Деловые зоны предназначены для застройки административными зданиями, объектами социально-бытового, культурного назначения, объектами образования-здравоохранения и иными общественными объектами. В состав зон могут входить: зоны делового, общественного и коммерческого назначения; Зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; Зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной деятельности и предпринимательства; Общественные зоны иных видов.

В состав деловых зон могут быть включены жилые дома, гостиницы и гаражи.

Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, иных промышленных объектов.

Зоны инфраструктур предназначены для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры: сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Для железной дороги санитарно-защитная зона составляет 10 метров;

Для ЛЭП она составляет 15 метров;

Для водохранилищ и источников водоснабжения - от 50м до 2 км.

Рекреационные зоны создаются для туризма и отдыха граждан. Это земли, занятые городскими лесами, скверами, парками, бульварами, городскими садами, прудами, озерами, пляжами и водохранилищами. Могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий (земли, имеющие особое научное, рекреационное, культурное, историческое иное ценное значение. Их использование должно осуществляться в соответствии со ст.94-100 Земельного кодекса РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах их охраны, используются в соответствии с градостроительным регламентом с учётом требований охраны памятников и объектов природного и культурного наследия. Постановление правительства РФ от 26.04.2008№315»об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия(памятников истории и культуры)народов РФ».

Сельскохозяйственные зоны предназначены для производства сельскохозяйственной продукции. Это пашни, сенокосы, земли, занятые многолетними насаждениями, зданиями, строениями, сооружениями с/х. назначения. Эти земли используются для сельскохозяйственного производства до изменения вида их разрешённого использования генпланом или правилами землепользования и застройки. Земли общего пользования предназначены для общественных и хозяйственных нужд (дороги, проезды и т. д). Они могут включаться в состав различных территориальных зон. Эти земли не подлежат приватизации (ч 2 ст. 27 ЗК).

3.2.1 Пригородные зоны

Они представляют собой прилегающую к городу местность.

Они обладают специфическими чертами:

Эти земли не входят в состав земель населённых пунктов;

Земли обслуживают нужды города и служат резервом для его развития;

Они удовлетворяют рекреационные и продовольственные потребности горожан.

Земли пригородных зон состоят из земель иных категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли мелких поселений; земли общего пользования; земли водного, лесного фонда; земли промышленности, транспорта и иного специального назначения.

В состав земель пригородной зоны могут входить земли, находящиеся за пределами населённых пунктов, составляющие с городом единую социальную и природную территорию, а также выделяться зоны, выполняющие разное функциональное назначение (санитарные, сан-защитные, Санитарно-защитные зоны для отходов предприятий (по классу опасности):

Класс отходов ширина санитарно-защитных зон

I класс опасности 1 км

II класс опасности 500м

IIIкласс опасности 300м

IVкласс опасности 100м

Vкласс опасности 50м санитарно-гигиенические, Вокруг крупных городов создаётся лесопарковый защитный пояс, шириной от 5 до 10 км. рекреационные).

В границах этих зон запрещена любая деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду. Запрещён перевод земель лесного фонда, на которых расположены зелёные зоны и лесопарки, в земли иных категорий (п. 6 ст. 86 ЗК).

Использование земель пригородных зон определяется проектом её планировки, а также градостроительной документацией.

В пригородной зоне могут быть размещены предприятия и сооружения, деятельность которых связана с благоустройством города и его нормальным функционированием (например, водопроводные станции, предприятия по очистке канализационных стоков, хлебобулочные и кондитерские предприятия, ремонтные мастерские, и т.д.). В пригородной зоне разрешается строить только те предприятия, деятельность которых связана с обслуживанием города (их можно строить только в городах-спутниках). Предприятия не должны наносить вред окружающей среде. Предприятия, расположенные в рекреационной зоне, должны соблюдать нормативы чистоты воздуха и воды (в местах массового отдыха горожан).

Граница пригородной зоны устанавливается с учётом величины города, климатических условий, развития транспортных связей и размещения мест массового отдыха горожан.

Границы и правовой режим пригородных зон утверждаются и изменяются законами субъектов РФ (границы пригородных зон Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются федеральными законами этих городов.)

Документы зонирования территорий утверждаются-изменяются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления(правилами землепользования и застройки). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми субъектами градостроительных отношений.

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах.

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее - ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.