Главная / Франшиза услуг

214 закон о долевом строительстве новый. Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета - эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, - указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. - Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие - «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.

Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, - комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». - На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы - не более 10%

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.

4. Авансовые платежи - не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, - считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. - В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков - запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС - это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Федеральный закон под номером 2014 регламентирует порядок участия в долевом строительстве. Действующая редакция положения интересует многих, поскольку ее знание гарантирует соответствие установленным нормам. Поэтому стоит поинтересоваться, как выглядит последняя редакция ФЗ, что это такое, и на что обратить внимание.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция

На что обратить внимание?

Сегодня об участии в изготовлении многоквартирных домов спрашивают многие. Поэтому тема «договор долевого участия в строительстве ФЗ 214 подводные камни» очень актуальна. Стоит обратить особенное внимание на суть договора, узнать, чем он защищает дольщиков, какая формула расчета используется, что обещает, какие гарантии дает. Документ должен предусматривать его расторжение, проект строительных работ и необходимое дополнение.

Также образец бланка должен исполнять каждое требование по оформлению. Если использовался неправильный шаблон или оформление, возможно это недобросовестный застройщик и поддельный договор. Дольщик должен внимательно изучить законодательный акт, полный текст которого можно найти на портале консультант плюс. Стоит обратить внимание на преимущества и минусы этой сделки. Если от застройщика исходят только хорошие отзывы, то репутация в некотором случае будет как гарант надежности.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Текст: Александр Смирнов Фото: Александр Никольский

Очередная, и весьма жесткая по отношению к бизнесу, версия 214-ФЗ на этот раз способна кардинально изменить ситуацию на первичном рынке жилья и поставить на долевом строительстве крест. Надежд, что законодатель одумается, остается все меньше.

В начале августа вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Он довольно сильно меняет содержание 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство, а также некоторые другие законодательные акты. Судя по высказываниям экспертов и участников рынка (), строительное сообщество до сих пор не оправилось от неожиданности: ответ на вопрос, можно ли успешно работать в рамках нового закона, пока отрицательный.

Отрегулировали до конца

Это уже 14-я по счету и при этом самая масштабная переделка 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», рожденного в конце 2004 года. Как несложно подсчитать, с тех пор перекройка закона шла чуть не в ежегодном ритме. В последний раз (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства, повышение финансовой ответственности застройщика, эскроу-счета и т. п.) вносились летом 2016-го и также вызывали острую критику строительного сообщества.

Но прошлогодние новации (некоторые из них уже потеряли актуальность) просто меркнут перед новыми правилами игры, которые недавно прозвучали как гром среди ясного неба. Вход в систему долевого строительства теперь будет настолько запутанным и трудноосуществимым, что сделает строительство исключительным видом деятельности.

Если коротко, то законодатель ввел (специализированный застройщик, соответствующий ряду критериев) и сотрудникам (не только к руководителям, бухгалтерам, но даже к бенефициарным владельцам), финансово ограничил деятельность (заморозка 10% собственных средств на счету, невозможность привлечения нецелевых заемных средств, ограничение размеров авансирования, лимит административных расходов на оплату труда, рекламу и пр. в пределах 10% от проектной стоимости строительства и целый ряд других).

Как отмечают юристы, среди других рисков для участников рынка - полный контроль всех расчетов застройщика со стороны уполномоченных банков, а также уязвимость перед контролирующими органами: появляется широкое поле для судебного и внесудебного приостановления приема средств от дольщиков, жесткие ограничения по налоговым задолженностям и т. п.

Но самая губительная для строительного рынка норма - это принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство - один земельный участок».

Невозможность тратить деньги дольщиков на строительство инфраструктуры вне пределов одного участка ставит крест на всех проектах комплексного освоения территорий (а также уже реализуемых - их с 1 июля 2018 года придется завершать по новым правилам).

Более того, как отмечают юристы, оно делает невозможным и любое строительное начинание в центральной части Петербурга, с его многочисленными объектами культурного наследия. Как правило, такого рода проект имеет два разрешения на строительство - на создание нового объекта и реконструкцию (воссоздание) существующего памятника. То есть это единый проект, реализуемый на одном земельном участке, и разделить его на два ради соблюдения новых правил игры не получится.

Защитили до основанья

В очередной раз главной целью законодателя было искоренение проблемы обманутых дольщиков. Но, как всегда, решили ее путем введения новых обременений для застройщиков. Теперь настолько суровых, что участникам рынка предложено полностью перекраивать организационные и финансовые модели бизнеса. Альтернатива - уходить от долевки и концентрироваться исключительно на продаже готового жилья.

Некоторые гарантии для дольщиков в новом законе дает только положение о компенсационном фонде долевого строительства, появление которого было анонсировано еще в прошлогоднем пакете поправок. Но, как не раз говорилось, речь идет о защите будущих дольщиков. Права существующих пострадавших вкладчиков здесь ни при чем.

Примечательно, что новый закон, как утверждают эксперты, может даже усугубить проблемы нынешних обманутых дольщиков - разрушив единственный реально действующий на сегодня механизм достройки проблемных объектов. Напомним, что в Петербурге, как и во многих других регионах, альтернативный застройщик получает новый земельный участок вместе с обязательствами по достройке проблемного объекта. Но в условиях нормы «один застройщик - одно разрешение» эта схема уже не работает, а альтернативного механизма законодатель не предложил.

Чиновники на местах уже начали высказывать опасения, что пока компенсационный фонд наберет достаточно капитала и заработает в полную силу, образуется временной зазор (год-два), в течение которого в регионах могут появиться и «зависнуть» новые проблемные объекты.

В последний вагон

От первого шока профильные бизнес-сообщества оправились довольно быстро и с помощью юристов крупнейших строительных компаний выдали на-гора подробный анализ всех предложенных законодателем новшеств (см. ниже).

Консолидированная позиция строителей о последствиях применения 218-ФЗ, а также предложения по его корректировке сразу по 24 позициям сейчас направлены в Совет Федерации - единственный орган госвласти, который на сегодня выразил готовность вступить в диалог со строителями. По большому счету застройщики предлагают отыграть назад: убрать или смягчить все драконовские требования и ограничения, оставив в законе без изменений только положение о компенсационном фонде. Вопрос, пойдет ли на это законодатель, столь основательно подготовивший реформу долевки, - риторический. Хотя некоторые застройщики верят, что здравый смысл возобладает: многие положения просто блокируют деятельность строительного рынка.

Нет сомнений, что рынок ждет очередная гонка - в преддверии новых правил (большинство новаций касаются разрешений на строительство, полученных после 1 июля 2018 года) застройщики начнут делать запасы «укомплектованных» всей разрешительной документацией участков, как это уже было не раз. Надзорные и контролирующие органы ждет большая согласовательная работа, а рынок новостроек - новые рекорды вывода жилья в продажу.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктория Цытрина, директор юридического департамента группы «Эталон»:

Начиная с 1 июля 2018 года все крупнейшие застройщики Петербурга будут либо изобретать какие-то удивительные схемы, либо приостанавливать свою деятельность, либо продавать готовое жилье. Мы внимательно проанализировали все требования 218-ФЗ, которые связаны с финансовой нагрузкой, с ограничениями деятельности застройщика как юрлица и пр. И если разом применить все эти положения «ЛенСпецСМУ», то строить по 214-ФЗ с 1 июля 2018 года холдинг просто не сможет. Нужно убирать все эти непонятные ограничения. Все наши предложения мы также направили в Совет Федерации.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Виктор Прядеин, исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

Сейчас мы находимся в режиме ожидания и ждем отклика от Минстроя и АИЖК на все сформулированные сообществом замечания. По большому счету сейчас от нас ничего не зависит. Но нужно понимать, что помимо критики необходим конструктив. Если мы предложим вернуть всё назад, то нас просто не поймут и не услышат. Поэтому строительному сообществу нужно предлагать механизмы решения тех задач, которые законодатель пытается решить с помощью 218-ФЗ. При этом наши механизмы не должны быть столь болезненными для бизнеса. Нужно искать компромиссы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Олег Бритов, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:

Выскажу свое частное мнение: этот закон, скорее всего, пролоббирован банковской системой - мимо банков проплывает более 2,5 трлн руб., которые собирают строительные компании. И по новому закону через полтора-два года все застройщики могут стать просто подрядчиками у банков. Предположим, обслуживание эскроу-счетов будет хотя бы на полпроцента дешевле, чем банковское сопровождение проектов или отчисления в фонд помощи обманутых дольщиков, - тогда все застройщики будут переходить на эскроу-счета. И, как уже прогнозировалось, если банки возьмут контроль над строительными компаниями, это увеличит стоимость жилья на 15-30%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ирина Топталова, заместитель генерального директора компании «Строительный трест»:

Даже крупнейшие компании не соответствуют тем нормам, которые сегодня заявлены в 218-м законе. Никто работать по нему не сможет, и нам придется выдумывать разные схемы. Если наш законодатель решил прекратить долевое строительство, то нужно об этом сказать напрямую, а не рубить кошке хвост частями. Давайте выдвинем своих юристов и, как это уже было не раз, сядем писать такие поправки в ФЗ-214, по которым мы сможем работать.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам RBI:

Декларируемая цель для предотвращения появления обманутых дольщиков - ограничить переброску денег, но это, по сути, установление дополнительных инструментов контроля и ограничений в бизнесе для застройщика. Мы имеем дело с закручиванием гаек.
Но коррупционный фактор возможен и при работе застройщика со своим уполномоченным банком. Нам можно выкручивать руки при каждом очередном платеже, а мы будем каждый раз доказывать инспекторам банка, что это происходит в рамках целевого расходования средств.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики АБ «Качкин и Партнеры»:

У меня достаточно пессимистические прогнозы в отношении того, удастся ли внести все подготовленные профсообществом предложения в течение этого предвыборного или следующего года. У закона политические мотивы, и в данном случае в приоритете не застройщики, а дольщики. Поэтому уже сейчас застройщикам целесообразно оптимизировать риски на будущее и подготовить свои земельные банки таким образом, чтобы максимально долгое время оставаться работать по старым правилам.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Михаил Макаров, вице-президент по правовым вопросам «ЮИТ СПб»:

Этот закон будет меняться хотя бы потому, что в нем заложены внутренние ошибки и противоречия, которые должны быть устранены. Очевидно, что кто-то очень сильно захотел усложнить долевое строительство. Но когда ситуация усложняется настолько, это только подталкивает, наоборот, выходить из «белой» сферы и искать пути обхода новых требований. В целом я полагаю, что работать по новому закону со временем будет можно. Хотя сейчас досконально выстроить модель оперирования бизнесом такого специализированного застройщика достаточно сложно.

проблемы, возникшие в связи с принятием 218-ФЗ

1. Закон не позволяет финансировать строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые расположены вне границ земельного участка, предусмотренного под строительство дома / группы домов в пределах одного разрешения на строительство.

Расходование денежных средств на строительство инженерных сетей социальных и транспортных объектов допускается Законом только в рамках одного разрешения на строительство. Такие затраты по Закону нельзя разделить пропорционально между несколькими объектами, строящимися по разным разрешениям, даже если они расположены в границах одного элемента планировочной структуры. Строить такие объекты можно только при условии единого разрешения на строительство, в едином комплексе с жилым зданием, в рамках одного земельного участка и одного комплекта проектной документации.

Как правило, такие элементы планировочной инфраструктуры, как кварталы, микрорайоны, застраиваются поэтапно. Сооружение объектов в них производится по разным разрешениям на строительство. Земельные участки выделяются под каждый объект до получения разрешения на строительство с целью последующего оформления прав собственности. Бремя финансирования расходов по строительству объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в таких проектах, как правило, ложится на застройщика и распределяется на все запланированные к продаже жилые и коммерческие помещения.

Осуществляя застройку первого этапа такого проекта в рамках одного разрешения на строительство, по Закону застройщик теряет возможность финансировать и строить указанные объекты социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры за счет денежных средств, привлекаемых для строительства других этапов по отдельным разрешениям на строительство.

2. Реализация проектов комплексного освоения территории (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территории (КРТ), в том числе на частных землях, с использованием механизмов долевого строительства будет невозможна.

Реализация проектов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ) невозможна в рамках одного разрешения на строительство. Застройщики, которые выиграли аукционы КОТ, РЗТ, КРТ со сроками завершения проектов после 2018 года, не смогут завершить такие проекты в случае, если планировалось частичное или полное привлечение средств граждан по ДДУ. Комплексный подход к развитию территорий не сможет быть реализован и на частных землях. читать все скрыть

3. Установленные Законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Перечень направлений использования средств застройщика, указанный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно.

Установленные Законом финансовые нормативы - 10% собственных средств для начала привлечения средств дольщиков; 10% накладных расходов и фонда оплаты труда застройщика; 1% обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков; 30% авансирования - не применимы к застройщикам, которые осуществляют строительство собственными силами, не соответствуют сложившейся практике работы добросовестных застройщиков и приведут к невозможности финансирования проектов по строительству многоквартирных домов.

Перечень направлений использования средств застройщика, установленный в Законе, не содержит некоторых жизненно важных направлений, без которых завершение проекта по строительству невозможно. Например, приобретение прав на земельные участки, строительство объектов общего пользования и расходы по их подключению к сетям инженерной инфраструктуры. читать все скрыть

4. Необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет профессии, запрет участия в НКО.

Закон устанавливает запрет на совершение сделок, не связанных со строительством в пределах одного разрешения (продажа или залог построенных ранее квартир и т. д.).

Установлен запрет на привлечение займов, кредитов, ссуд, выпуск облигаций, векселей. Это ограничивает источники финансирования строительства (а значит, сокращает его темпы) и не позволяет устранять кассовые разрывы, имеющие место в обычной хозяйственной деятельности застройщика.

Установлен запрет профессии для руководителя и главного бухгалтера застройщика, если они ранее владели долей в уставном капитале застройщика-банкрота, даже в случаях, когда такой застройщик не привлекал денежные средства по ДДУ или исполнил все обязательства перед дольщиками.

Закон устанавливает невозможность участия застройщика в обществах взаимного страхования ответственности застройщиков, в некоммерческих объединениях застройщиков и строителей (застройщик не сможет стать участником создания строительной СРО). читать все скрыть

5. Закон создает предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний («потребительский экстремизм»).

Отказ одного дольщика от подписания акта приемки-передачи квартиры, в том числе по надуманным основаниям или объективным причинам (спор о вступлении в наследство), может парализовать работу застройщика (невозможно использовать прибыль от текущего проекта и невозможно начать новый проект по строительству многоквартирного дома). читать все скрыть

6. Неприемлемые риски осуществления предпринимательской деятельности для застройщиков в рамках требований Закона. Презумпция виновности застройщика.

Наличие у застройщика недоимки по налогам и сборам, даже непреднамеренной и незначительной, автоматически делает деятельность застройщика неправомерной.

Право на привлечение денежных средств граждан по Закону утрачивается застройщиком с момента возникновения недоимки по налогам. Сложившаяся практика работы органов ФНС предполагает, что недоимка выявляется спустя длительное время после ее возникновения. В этой связи по уже заключенным ДДУ гражданин может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему ранее средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы использования этих средств и возмещения причиненных убытков за период, в течение которого застройщик добросовестно осуществлял строительство. Возникновение недоимки также влечет действия со стороны контролирующего органа по уведомлению Росреестра, который останавливает регистрацию новых ДДУ.

Федеральный закон 218-ФЗ ликвидировал для застройщиков возможность нахождения в иной стадии, кроме конкурсного производства. Таким образом, суд, принимая решение о начале процедуры банкротства, сразу же переводит ее в стадию конкурсного производства, которая предполагает внешнее управление компанией. В том числе и в случае, когда имеются лишь признаки неплатежеспособности (субъективный анализ цифр из отчетности, представленной в суд фондом, а также сведения банка о попытках совершения нецелевых платежей, которые также могут быть субъективными), но не установлен факт неплатежеспособности.

Практика рассмотрения исков о банкротстве действующих застройщиков показывает, что введение стадии «наблюдение» в большинстве случаев завершается прекращением производства по делу. читать все скрыть

7. Закон нарушает сложившуюся практику решения проблем уже существующих обманутых дольщиков: достройка проблемных объектов через масштабные инвестиционные проекты становится невозможной.

Принятые во многих субъектах РФ законы о достройке проблемных объектов через реализацию «масштабных инвестиционных проектов» (МаИП) должны быть отменены. Это один из немногих действующих механизмов помощи гражданам, уже пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков. МаИП предполагает, что альтернативный застройщик получает на конкурсе безвозмездно новый земельный участок и обязательство по достройке проблемного объекта. Альтернативного механизма Закон не предлагает. читать все скрыть

8. Отсутствует механизм исполнения застройщиком гарантийных обязательств по ранее введенным домам.

После завершения строительства многоквартирного дома и передачи квартир гражданам возникают гарантийные обязательства застройщика. Однако Закон препятствует их исполнению: отсутствует соответствующее направление целевого расходования. Если совокупный размер требований по гарантийным обязательствам превысит 1% от стоимости строительства нового проекта, то такие требования станут препятствием для его начала.

Кроме того, если после завершения строительства застройщик начал новый проект, то в рамках его исполнения предъявленные к застройщику требования по уже введенному дому не могут быть исполнены в силу прямого запрета на осуществление операций по расчетному счету застройщика в целях, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства нового объекта.
читать все скрыть

9. Противоречия с имеющимися долгосрочными обязательствами, в том числе вытекающими из ранее заключенных контрактов на строительство для государственных или муниципальных нужд.

Многие добросовестные застройщики имеют заключенные ранее государственные контракты на выполнение подрядных работ. Указанные контракты заключены на торгах и не допускают замену исполнителя. Сроки исполнения таких контрактов могут превышать срок вступления в силу ограничений, накладываемых на застройщика по Закону (1 июля 2018 года).

Указанные застройщики также могут иметь заключенные договоры комплексного освоения территории (КОТ). Такие договоры также заключены на торгах и не допускают замены застройщика иным лицом.

При наличии государственного контракта на подрядные работы и/или договора КОТ добросовестный застройщик попадает в неразрешимую юридическую западню. Не прекратив исполнение государственного контракта (договора КОТ), застройщик попадает под запрет привлечения средств граждан в соответствии с требованиями Закона. В случае одностороннего прекращения исполнения госконтракта (договора КОТ), застройщик будет включен в реестр недобросовестных поставщиков, что означает также запрет на привлечение средств граждан.

Кроме того, застройщик для исполнения требований Закона должен досрочно погасить долгосрочные кредиты и займы, в том числе полученные под залог имущества застройщика. Погасить облигации.

Большинство таких застройщиков не смогут осуществлять деятельность по строительству с привлечением средств граждан после 01.07.2018. читать все скрыть

10. Увеличение стоимости строительства в связи с увеличением налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний - застройщиков.

Закон приведет к возникновению НДС по платежам между юридическими лицами в результате запрета застройщику осуществлять производство стройматериалов.

Возможно также возникновение НДС на доходы застройщика в связи с тем, что Законом не предусмотрена существующая в настоящее время возможность выделения в цене на квартиру стоимости услуг застройщика (которые НДС не облагаются).

Увеличивается налоговая нагрузка на застройщиков по налогу на прибыль в результате невозможности в налоговом учете совместить убытки от строительства социально значимых (убыточных) объектов и коммерчески успешных (прибыльных) объектов из-за введения принципа «один застройщик - одно разрешение на строительство».
читать все скрыть

11. Ограничения прав застройщиков при работе с уполномоченными банками. Ограничения возврата уплаченных взносов в компенсационный фонд. Проблемы в банковском секторе. Двойной банковский контроль при работе по схеме эскроу.

Требования, установленные Законом, могут привести к полной зависимости застройщика от банка в силу нормы о единственном банковском счете. Застройщик не сможет сменить банк при том, что размер комиссии банка Законом не ограничен. Законом не предусмотрен момент завершения процедур банковского контроля - даже после ввода объекта в эксплуатацию, когда риски нецелевого расходования отпадают. Не допускается возврат взносов, уплаченных в компенсационный фонд, в случае уменьшения цены ДДУ, а также при прекращении ДДУ по любому основанию, кроме отказа сторон от совершения сделки.

Можно констатировать отсутствие достаточного количества специалистов по строительному контролю в банковском секторе. Отсутствие сроков проверки уполномоченным банком целевого назначения платежей. Отсутствие ответственности уполномоченного банка за ошибки, допущенные при проверке целевого расходования платежей и возникающие негативные последствия для застройщика.

Список уполномоченных банков может не совпадать со списком банков, имеющих право работать с застройщиками по схеме счетов эскроу. Обязанность застройщика открыть расчетный счет в уполномоченном банке сохранена даже при работе с эскроу. Вследствие этого возникнет двойной банковский контроль. При этом уполномоченный банк будет контролировать целевое расходование кредитных средств, выданных другим банком.
читать все скрыть

12. Предоставление исключительного права на привлечение средств дольщиков только хозяйственным обществам приведет к сокращению объемов жилищного строительства.

Закон устанавливает возможность привлечения средств дольщиков исключительно только хозяйственными обществами (ПАО, АО, ООО). В отдельных субъектах РФ до 20% долевого строительства осуществляется фондами, ФГУП, МУП, учреждениями, казенными предприятиями.
читать все скрыть

13. Дублирование предоставления информации в Единую информационную систему жилищного строительства, фонд, орган контроля, размещение на сайте застройщика.

Согласно требованиям Закона застройщик обязан размещать в Единой информационной системе ту же информацию, которую он обязан размещать на своем сайте. Таким образом, одна и та же информация будет дублироваться в двух источниках. При этом установлены штрафы за непредоставление информации или ее недостоверность, как для размещения на сайте, так и для информации, направляемой в ЕИС. Таким образом, штрафы «задвоены».

Согласно Закону по запросу фонда застройщики обязаны в течение десяти дней с даты поступления запроса представить в фонд бухгалтерскую (финансовую) отчетность и неограниченный объем документов, подтверждающих достоверность данных. При этом право на аналогичный запрос имеют органы контроля за долевым строительством. Место для представления информации должно быть единым.
читать все скрыть

14. Закон устанавливает чрезвычайно короткие сроки составления и раскрытия бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщиков.

Законом установлена обязанность застройщиков по составлению и раскрытию промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Такой срок не соответствует требованиям законодательства о бухгалтерском учете: срок для составления, опубликования и/или направления в уполномоченные органы промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности составляет 30 дней.
читать все скрыть

15. Прогнозируются негативные социальные последствия для работников отрасли.

Формула «один застройщик - одно юридическое лицо»; требования о разделении видов деятельности для застройщиков, которые являются многопрофильными предприятиями; риски неожиданной остановки деятельности добросовестных застройщиков в результате субъективных оценок со стороны банков, фонда, контролирующего органа, незначительных недоимок означает, помимо прочего, прекращение трудовых отношений с сотрудниками в рамках одного юридического лица, а также трудоустройство в нескольких юридических лицах по совместительству. Возникает социальная незащищенность сотрудников, работающих в строительной отрасли.
читать все скрыть

16. Закон не учитывает масштабы компаний, занимающихся строительством домов блокированной застройки.

Требование 10 000 кв. м площади невыполнимо для подтверждения соответствия требованиям застройщика, осуществляющего строительство домов блокированной застройки (таунхаусы).
читать все скрыть

17. Выявлены возможные схемы злоупотребления при создании «специализированного застройщика» в соответствии с требованиями, изложенными в Законе.

Федеральный закон № 218-ФЗ ввел понятие «специализированный застройщик», однако для указания слов «специализированный застройщик» в наименовании достаточно внести изменения в учредительные документы.

Прогнозируется возможность создания с минимальными затратами компании, которая присвоит себе статус «специализированный застройщик» и начнет привлекать средства граждан, не имея цели осуществлять строительство. Основными учредителями такой компании могут выступить организации, не имеющие достаточного опыта в строительстве (фирмы-однодневки).

Требования закона могут быть исполнены формально путем включения в состав учредителей с минимальной долей застройщика, обладающего соответствующим опытом. Опытный застройщик не будет нести ответственность по обязательствам вновь созданного «специализированного застройщика». Средства граждан и учредителей из такой компании могут быть выведены через авансы по договорам подряда.

Появляется новая ниша незаконной предпринимательской деятельности - торговля фирмами, формально соответствующими требованиям к «специализированным застройщикам».

В России 1 июля 2018 года вступили в силу в отношении долевого строительства , которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ . Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ) применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия (далее - ДДУ) будут заключены после 1 июля 2018 года .

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года .

Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.

Д. Медведев

Эскроу-счетами называются специальные банковские счета, предназначенные для хранения под определенными условиями денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства , чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки , в котором приобретается квартира;
эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью ;
если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам , что исключает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы - возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов . Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Как сообщает РБК , в настоящее время уже утверждены , имеющих право открывать эскроу-счета (их перечень опубликован на сайте Центробанка), среди которых отмечены Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2019 года?

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика - отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним - дольщик, застройщик, банк - что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Переход на проектное финансирование бесспорно означает начало процесса отмены долевого строительства , которое по прогнозам законодателей перестанет существовать к 2021 году.

Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос - подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства - эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

Одни считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту на строительный проект, затраты на использование эскроу-счетов и др.) может повлечь за собой ряд дополнительных расходов для застройщика, который может переложить некоторый объем затрат на покупателя путем повышения цен на квартиры.
Другие склоняются к тому, что если цены повысятся, то незначительно (не более чем на 8%). По мнению этой группы, все зависит от того как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании девелоперов.