Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости: что это такое

В отношении недвижимости. Цель действий придать ей свойства и признаки вещи, товара.

К действиям относятся:

  • сбор сведений об объекте, свидетельствующих, что он существует;
  • выявление и описание характеристик, которые позволяют представить объект как вещь;
  • внесение соответствующих записей в госреестр;
  • внесение изменений;
  • исключение объекта из реестра.

В ФЗ «О государственном кадастровом учете недвижимости» (№221, от 24 июля 2007г.) помимо определения учета определены основания его существования и цели учета. См. гл. 1 вышеуказанного закона. К основаниям, которые служат для возникновения учета, закон относит:

  • само существование объекта. А так же его создание, возникновение, формирование;
  • прекращение существования недвижимости;
  • внесение изменений в записи в связи с изменением свойств, характеристик, признаков объекта.

Цели учета:

  • придание недвижимости индивидуальности перед тем, как объект поступит в оборот;
  • присвоение объекту кадастрового номера;
  • подтверждение, что недвижимость существует в действительности;
  • подтверждение прекращения существования объекта.

К объектам, которые подлежат кадастровому учету, закон относит:

  • участки земли, земельные наделы;
  • строения, здания, иные сооружения, жилые помещения;
  • территории, которые используются на особых условиях, другие земельные зоны и территории; сложные объекты, состоящие, например, из участка земли и стоящего на нем строения.

Формирование

Формирование – это, по своей сути, документальное оформление объекта . Выявляются и описываются характеристики, свойства, признаки недвижимости, составные части, определяются размеры, границы, форма объекта. Полученные сведения вносятся в соответствующий документ, к примеру, кадастровый паспорт, объект заносится в реестр и недвижимости присваивается номер.

Формирование – обязательное условие для постановки объекта на кадастровый учет.

В указанном нами законе установлены общие требования к формированию недвижимости. Формирование должно быть проведено на основании заключенного договора между фактическим владельцем недвижимости и представителем, инженером, уполномоченного органа. Договором предусмотрено, что в ходе выполнения договора должны быть выполнены следующие работы:

  • подготовительные, заявление, договор;
  • установление границ, размеров участка и его составных частей;
  • выявление, определение, описание характеристик, свойств, признаков, присущих только этому объекту;
  • заключительный этап. Оформление акта формирования.

Подлежат обязательному формированию объекты, которые возникли впервые, разделились, возникли путем слияния нескольких объектов, незавершенные строительные объекты, поступившие в оборот, сданные в эксплуатацию, объекты, у которых изменились характеристики, прекратившие свое существование. Как поставить объект на кадастровый учет — читайте .

Любая недвижимость, которая существует де-факто, но не сформирована как объект недвижимости, государственному учету, не подлежит. Проще говоря, если оформлены документы в установленном порядке, то недвижимость нужно регистрировать. Нет на нее документов, то регистрировать ее не обязательно. Это, конечно, упрощенная трактовка, но в целом она соответствует действительности.

Определить какая недвижимость подлежит регистрации, а какая нет достаточно сложно, поскольку чаще всего мы имеем дело со сложными объектами. Например, недостроенное жилое здание. Это сложный объект, в состав которого входят земельный участок и строение. При этом земельный участок состоит на кадастровом учете, поскольку имеет все признаки недвижимости: целеназначение, границы и т. д, а строение — нет.

В эксплуатацию оно не сдано , поэтому вещью еще не является, потому что нет ее признаков, стоимости, завершенности и некоторых других. В этой ситуации здание регистрации не подлежит. Но, если оно вдруг поступит в оборот, то есть станет товаром и приобретет стоимость, тогда оно подлежит регистрации.

Однозначно можно говорить о том, что технические конструкции, входящие в общедомовое хозяйство, ограниченные в пространстве и имеющие отдельное помещение, к объектам недвижимости не относятся. Это подъезды, лестничные площадки, лестничные марши, кабины лифтов.

Осуществление кадастрового и технического учета

Технический и кадастровый учеты для некоторых видов недвижимости неразрывно связаны друг с другом. При этом технический учет предшествует кадастровому.

Сначала от заказчика поступает заявление на проведение всего комплекса работ. Затем с ним подписывается договор. После этого проводится технический учет. Он включает в себя:

  • инвентаризацию недвижимости;
  • формирование недвижимости как объекта. То есть документальное оформление его признаков, свойств, характеристик.

После завершения технического учета объект ставится на кадастровый учет, ему присваивается кадастровый номер, и заказчику выдаются документы, свидетельствующие о государственной регистрации. Зная кадастровый номер, вы всегда можете найти план земельного участка. О том, как это сделать — читайте .

Порядок кадастрового учета

При постановке недвижимости на учет законом предусмотрено, что владелец объекта в уполномоченный орган предоставляет собственноручно написанное заявление по установленной форме лично или через своего представителя, действующего от его имени и имеющего на руках нотариально заверенную доверенность.

К заявлению должны быть приложены копии правоустанавливающих документов , заверенные нотариально или в муниципальных органах, включая межевые планы участка, согласования с владельцами соседних участков, справки БТИ, акты технической инвентаризации, документы, свидетельствующие о праве на собственность.

Сроки осуществления

Согласно вышеприведенного нами закона о кадастре недвижимость уполномоченный орган обязан поставить на учет в срок не более чем 20 дней.

В целом постановка на кадастровый учет той или иной недвижимости одинакова для всех объектов недвижимости. Есть только некоторые тонкости для некоторых из них.

Природные

В данном случае, чаще всего, речь идет о так называемых бесхозных объектах . То есть такой недвижимости, у которой нет собственника. Не установлен, отказался, отсутствует. В этом случае объект ставится на учет по заявлению местного органа, на территории которого он расположен. Если в течение года собственник не будет установлен, то муниципалитет вправе в судебном порядке обратить эту недвижимость в свою собственность.

Капитальное строительство

При постановке на учет таких объектов в пакет документов обязательно должно присутствовать разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта. Если регистрируется многоквартирный дом, то на учет ставится каждое жилое помещение в отдельности и здание в целом, а так же все общее имущество дома.

Незавершенное строительство

В данном случае при постановке на учет незавершенного строительного объекта владелец его должен выполнить несколько условий. Объект должен строиться с целью получения на него права собственности. Т.е. для себя. Строиться он должен с соблюдением всех строительных норм .

И, самое главное, земельный участок, на котором возводится строение, должен находиться в собственности владельца объекта строительства. В противном случае строение на кадастровый учет поставлено не будет.

Заключение

При оформлении недвижимости в собственность, постановке на кадастровый учет надо знать, что регулируют имущественные отношения, связанные с недвижимостью, несколько кодексов.

Это Земельный, Гражданский, Лесной и Жилищный Кодексы. Поэтому сначала нужно определиться к какому виду недвижимости относится ваш объект, потом заглянуть в соответствующий кодекс, посмотреть, какой он устанавливает порядок действий с данной недвижимостью, а затем прочитать закон о кадастровом учете, как именно регистрируется ваша недвижимость, и действовать в соответствии установленными нормами и порядком.

Базовым аспектом управления имущественными комплексами предприятий (нефинансовыми активами), безусловно, является достоверный учет, на основе которого реализуются иные аспекты управления (контроль, планирование, мотивация, финансирование). Одного бухгалтерского учета для целей управления недостаточно, так как он не только не отражает правовых и технических аспектов основных фондов, но порой даже само наименование объекта противоречит правовым документам и технической документации. Опыт приобретения дорогих автоматизированных систем управления (АИС) показал, что ее основой также является учет, а если он недостоверен, то и вся система управления будет выдавать сбой или ошибочные данные, которые использовать для целей управления опасно.

Чтобы навести порядок в учете, необходимо знать основные принципы всех видов учета объектов недвижимости (табл. 1) и классификационные признаки (табл. 2), отражающие особенности и характер использования активов, а также требования различных Общероссийских классификаторов (основных фондов, видов экономической деятельности, видов разрешенного использования). Важным аспектом учета является также разделение на группы по применяемости (в эксплуатации, в резерве, на стадии утилизации), полезности (используемые, неиспользуемые) и по месту использования. Для целей создания достоверной системы учета необходимо организовать специальную рабочую группу с привлечением специалистов по бухучету, технических (эксплуатация, обслуживание, ремонт) и правовых служб.

Таблица 1

Виды учета объектов недвижимости

Вид учета

Принципы

1. Кадастровый учет земель (кадастровый план)

Присвоение кадастровых номеров.

Целевое использование.

Качественное состояние.

Правовой режим

2. Технический учет (техпаспорт)

Присвоение номера и адреса.

Целевое использование.

Качественное и количественное состояние.

Правовой режим

3. Налоговый учет (отметки на документах, сводные расчеты и др. формы)

Земля - на основе документов, списков землепользователей и сводных ежегодных расчетов. Плата за землю.

Недвижимость - на основе правоподтверждающих документов и бухучета. Налог на имущество

4. Бухгалтерский учет

Присвоение инвентарных номеров.

Первичная учетная документация.

Отнесение к амортизационной группе.

Оправдательные документы как основа бухучета.

Распределение по службам и цехам.

Оценка объекта по балансовой стоимости

5. Правовой учет

Госрегистрация правового режима и обременений:

Регистрационная палата (земля и недвижимость);

Органы ГАИ (автотранспорт)

Таблица 2

Классификация имущественных объектов

Классификационный признак

Вид имущественных объектов

Характер имущества

Движимое.

Недвижимое

Характер владения

Собственные (с или без ограничений).

На праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Полученные в аренду, лизинг, траст или безвозмездно.

Переданные в аренду, лизинг или траст

Роль в системе учета активов

Внеоборотные активы (в том числе основные средства).

Оборотные активы (оборотные средства)

Применяемость

Находящиеся в эксплуатации (потреблении).

Находящиеся в резерве (консервации).

Находящиеся в стадии утилизации (списания)

Полезность

Используемые.

Неиспользуемые

Место использования

Относящиеся к основной производственной или сервисной единице.

Относящиеся к вспомогательной, обслуживающей или исследовательской единице.

Относящиеся к управляющей структурной единице.

Относящиеся к непроизводственной единице

Учет имущества по отношению к бухгалтерскому учету имеет вспомогательное значение и является составной частью учетной политики предприятия и его документооборота. Учитывая типичные недостатки в учете и управлении имуществом, связанные с отсутствием системы учета и управления (табл. 3), можно сделать вывод, что существующий бухгалтерский учет недостаточен для организации эффективного управления имущественным комплексом. Дополнение бухгалтерского учета учетом имущества позволяет повысить оперативность, достоверность и правовую обоснованность существующего бухучета, задачами которого являются правильное и своевременное отражение операций с основными средствами предприятия, достоверное определение доходов от продажи и выбытия, затрат на содержание и контроль за сохранностью основных средств.

Таблица 3

Состояние учета имущества

Типичные недостатки в учете и управлении имуществом предприятий, связанные с отсутствием системы учета и управления

1. Несоответствие наименований объектов в плане приватизации, технической документации и бухгалтерском учете.

2. Неполное заполнение инвентарных карточек учета основных средств. Отсутствие ссылок на оправдательные документы и истории внесения изменений.

3. Ошибки в бухучете при начислении амортизации. Особенно на сложные объекты, состоящие из неоднородных объектов с разными нормами амортизации.

4. Техническая документация либо отсутствует по основным фондам, либо в нее не вносятся изменения при реконструкциях и модернизациях.

5. Отсутствуют правовые реестры имущества, т.е. распределение имущества по классификационным признакам, видам прав, обременениям. Это затрудняет закрепление правового статуса на объекты, представляющие собой добавочный капитал (сверх уставного).

6. Имущество распределено за цехами и службами номинально, но отсутствуют договоры о материальной ответственности (коллективной и индивидуальной), закрепление на ответственное хранение имущества. Эти факты приводят к потерям, хищениям и халатному отношению.

7. Не определены публичные и частные сервитуты по коммуникациям, автодорогам и ж/дорожным путям.

8. Отсутствует достоверная карта с местоположением объектов на ней (скорректированная съемка), пригодная для самостоятельных проектных проработок. Это затрудняет техническую эксплуатацию инженерного комплекса (энергообеспечение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, телефонизация и т.д.).

9. Отсутствует инвентаризация земель, т.е. баланс с выделением участков различного целевого назначения и качества. Положение границ не соответствует фактическому состоянию. Не определена санитарно-защитная зона.

10. Проблема ведомственных разрозненных архивов на бумажных и магнитных носителях затрудняет учет и приводит к образованию "информационных тромбов"

Помимо возможных ошибок в бухгалтерском учете, отражающихся на финансовых результатах деятельности предприятия, несовершенство учетных технологий увеличивает уровень инвестиционных и управленческих рисков, снижает эффективность реструктуризации и кредитный рейтинг предприятия, препятствует выстраиванию корректных отношений с органами государственного и муниципального управления.

Основой создания системы учета и управления имуществом и ее первым этапом является проведение системной инвентаризации всего имущественного комплекса (земли, недвижимого и движимого имущества), результаты которой подлежат отражению в бухгалтерском учете. С этой целью в соответствии с инструкциями создаются специальные комиссии приказом руководства предприятия, но здесь особенно важен неформальный подход к проведению инвентаризации и принятию решений. При проведении инвентаризации важным аспектом является соблюдение признаков инвентарного объекта:

Объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;

Отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

Обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы (которые не могут существовать самостоятельно, а только в составе комплекса).

При наличии у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

В свою очередь, бухгалтерские документы различаются по назначению и характеру отражения операций:

Единственным подтверждением факта совершения хозяйственных операций и основанием отражения операций на счетах бухгалтерского учета для целей налогообложения являются первичные учетные документы. Неполное заполнение всех предусмотренных первичной формой документа реквизитов может привести к следующим ошибкам при отражении в учете хозяйственных операций:

Отражение не по тем счетам бухгалтерского учета (при неправильном указании содержания операции, характера операций и наименования объекта материального учета);

Неправильное отражение стоимостной оценки хозяйственной операции (отсутствие или ошибка в отражении стоимостных показателей);

Нарушение принципа временной определенности фактов (при отсутствии или неправильном отражении в первичном документе даты);

Отсутствие порядкового номера документа (что создает условия для его повторного оформления и отражения в бухучете).

Следствие ошибок бухгалтерского учета - искажение показателей финансовых результатов деятельности, бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов. Грубые нарушения правил учета доходов и расходов объектов налогообложения, нарушения, выявленные в течение более одного налогового периода, а также нарушения, повлекшие занижение дохода, влекут штрафные санкции в соответствии со ст. 120 НК РФ. К подобным нарушениям относятся:

Отсутствие документов;

Признание документов недействительными как оправдательные (составлены с нарушением);

Систематическое несвоевременное отражение на счетах бухучета и отчетности;

Систематическое неправильное отражение на счетах бухучета и отчетности.

Все выявленные ошибки и нарушения подлежат устранению (табл. 4). Наилучшим способом минимизации ошибок в будущем является создание действенной системы контроля как за поступающей в организацию первичной документацией, так и за оформляемой самой организацией. С этой целью также приказом руководителя создается постоянно действующая комиссия, которая оформляет операции, связанные с движением основных средств.

Таблица 4

Устранение нарушений бухучета

Отсутствие первичного документа (признание недействительным)

Несвоевременное принятие к учету и отсутствие в них необходимых реквизитов

Арифметические и другие ошибки при составлении

В качестве документов используются сведения в соответствии со ст. 64 АПК РФ (письменные доказательства, вещественные доказательства, заключения экспертов, показания свидетелей, объяснения лиц).

Восстановление документов (комиссия назначается приказом и результат оформляется актом)

При отсутствии реквизитов по приказу руководителя создается комиссия, результаты оформляются актом.

При несвоевременном отражении оформляется справка бухгалтерии с указанием причин задержки и вводится корректировка налоговых расчетов

В соответствии с п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета вносятся исправления в первичные документы и подтверждается верная запись

Таким образом, создание достоверной системы учета имущества (нефинансовых активов) под силу любому предприятию с учетом поэтапной реализации следующих мероприятий:

Проведение системной инвентаризации недвижимого и движимого имущества и внесение по ее результатам необходимых исправлений в первичную документацию;

Создание совместимых с бухгалтерским учетом реестров недвижимого и движимого имущества и назначение ответственных лиц по их ведению;

Создание постоянно действующей комиссии по движению основных средств.

По результатам проделанной работы достаточно внести изменения в учетную политику и документооборот. Создание достоверной системы учета нефинансовых активов предприятия обеспечивает следующие результаты:

1) приведение в соответствие правовой, технической и бухгалтерской документации, создание реестров имущества;

2) полное взаимодействие с бухгалтерским учетом, что позволяет оптимизировать платежи и ускорить операции с имуществом, минимизировать ошибки бухучета;

3) возможность на основе самостоятельного мониторинга создать эффективную систему управления имуществом на предприятии.

Создание достоверной системы учета в полной мере соответствует интересам собственников и является обязательным условием формирования эффективной системы управления имуществом на предприятии.

Лекция 1 Основные положения формирования системы учета и регистрации объектов недвижимости

Понятие кадастра и регистрации, цели и принципы, объект и субъекты. Содержание кадастра.

Признание и подтверждение со стороны государства факта возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимость дает также дополнительные гарантии по защите интересов граждан, юридических лиц, особенно в условиях переходной экономики. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней способствует становлению нормального цивилизованного гражданского оборота недвижимых вещей.

Первые работы по учету земель начали проводить в IX-XI веках. В «Русской Правде» Ярослава Мудрого (1016 г.) есть упоминание о подразделении земель по видам угодий и упоминание о межевых знаках. Первые переписи земель по их количеству и качеству относятся к XII веку.

Старейшие дошедшие до нас кадастровые документы - описания земель татаро-монгольского ига (XIII - XV в.) - которые и после освобождение долгое время служили московским князьям земельно-учетными данными.

С царствованием Ивана III (1462-1505 гг.) вводится поместная система землевладения (предоставление поместий на срок службы государству), что стало причиной частых переписей и развития межевания, так что к середине XVI века были описаны почти все земли России.

Но к середине XVI века землевладение и земельные отношения были сильно запутаны, не были описаны земли, вновь присоединенные к России. В 1566 г. Для описания земель был создан Поместный приказ, объединивший в себе все кадастровые и межевые работы. В нем велись земельные книги, регистрировался переход земель, решались земельные споры.

В период правления Петра I специальным указом была упорядочена передача прав на недвижимое имущество при наследовании, в то же время в связи с введением подушной подати описание и оценка земель практически прекратились.

В 1765 г. (при Екатерине II) было проведено Генеральное межевание, которое способствовало укреплению прав собственности на землю.

В 1837 г. вновь образованное Министерство государственных имуществ приступило к разработке нового земельного кадастра, а в 1859 г. издало Инструкцию по оценке казенных земель, появилось понятие сервитута. В 1881 г. была введена ипотечная система (через Крестьянский поземельный банк).

После Октябрьской революции земельные отношения резко изменились. Земельный кодекс 1922 г. Четко обозначил исключительную государственную собственность на землю, закрепив права граждан на трудовое пользование крестьянских земель. Государственная земельная регистрация, находящаяся в ведении Наркомзема, разделялась на основную и текущую. Участникам землеустройства выдавались заверенные документы.

В 1954 г. была установлена единая система учета земельного фонда СССР и регистрации землепользователей. В 1956 г. Вводятся новые земельно-кадастровые документы: акт на право пользования землей и Государственную книгу регистрации землепользователей. В 1961 г. постановление Совета Министров СССР «Об улучшении государственного учета земель и использовании их в сельском хозяйстве» наметило разработку земельного кадастра, предусматривающего государственную регистрацию землепользований, учет количества и качества земель.

В 1970 г. был принят Земельный кодекс РСФСР, просуществовавший до 1990 г., где были продублированы нормы регистрации землепользований. Земельно-регистрационные данные имели юридическую силу, регистрацию осуществляли по срокам пользования землей: бессрочное и временное. Государственную регистрацию осуществляли в райисполкоме и горисполкоме по категориям земель.

Исчезновение монопольного права государственной собственности на землю повлекло расширение земельных прав граждан и юридических лиц. Возникла необходимость в пересмотре основ учета и регистрации земельных участков. За короткий срок было принято более 50 нормативных документов для реализации земельной реформы.

27 октября 1993 г. вышел Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», утверждавший право граждан и юридических лиц распоряжаться земельными участками, находящимися у них в собственности, в том числе продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог и аренду, обменивать и др.

Этим указом была введена новая система регистрации прав на земельные участки, согласно которой собственнику должно было выдаваться Свидетельство о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в Регистрационной (поземельной) книге. Такие Свидетельства (как в случае первичного предоставления земельного участка при приватизации, так и в случае перехода прав при купле-продаже или иным способом) выдавал Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем).

В 1993 г. был подписан Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость». Исходя из его положений, на Роскомзем и его территориальные органы возлагались:

  • Организация ведения многофункционального Государственного земельного кадастра;
  • Регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с землей недвижимость.
  • Ведение Поземельной книги.

Во исполнение данного Указа, специалисты Роскомзема разработали ряд нормативных документов для ведения регистрации и учета земель, в частности, было оговорено присвоение каждому участку уникального кадастрового номера.

До 2000 г. Земельный кадастр состоял из следующих частей:

  • Регистрация землевладений и землепользований - это запись в документы установленного образца сведение о земельных участках, позволяющих однозначно закрепить их правовое положение, качественные, количественные, стоимостные характеристики, географические параметры;
  • Количественный и качественный учет земельного фонда - государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению и обновлению сведений о количестве, хозяйственном использовании, состоянии и качестве земельных ресурсов.
  • Бонитировка почв - сравнительная оценка естественного плодородия почв, их группировка по природным диагностическим свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
  • Экономическая оценка земель - характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и стоимостных оценочных показателей.

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определил иное содержание ГЗК: «Государственный земельный кадастр ‑ систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов».

Изменилась цель ведения ГЗК: до принятия закона главной целью было обеспечение органов государственной власти сведениями о землях для принятия решений по управлению земельными ресурсами, после принятия закона - основной целью стало информационное обеспечение:

  • государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
  • государственного контроля за использованием и охраной земель;
  • мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
  • государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • землеустройства;
  • экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных
  • ресурсов;
  • установления обоснованной платы за землю;
  • иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.

В 2000 году для реализации исполнительных функций по оказанию государственных услуг в сфере учёта земельных участков были созданы ФГУ «Земельно-кадастровая палата», входившие в систему Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике (Госкомзема).

В 2001 г. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике был преобразован в Федеральнуюслужбу земельного кадастра России (Росземкадастр).

Изменилось и законодательство в области государственной регистрации прав на земельные участки с принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 г. Согласно данному закону, государственная регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав в соответствии с Гражданским кодексом. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, подтвержденное ею право на землю и другое недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как было рассмотрено выше, фактически государственная регистрация существовала и до 31 января 1998 года (когда вступил в силу выше упомянутый закон). Регистрация прав на объекты недвижимого осуществлялась, но разными органами: в отношении земельных участков - земельными комитетами, в отношении зданий, помещений - бюро технической инвентаризации, другими органами. Об этом упоминается в 6-й статье Закона о регистрации, согласно которой все ранее возникшие права на объекты недвижимости признаются государством и никакой перерегистрации не требуют. Регистрация ранее возникших прав может быть осуществлена, но только по желанию правообладателя. И наоборот, права, которые возникали у граждан с 31 января 1998 года, подлежат обязательной регистрации в органах государственной регистрации.

Что касается органов, обеспечивающих выполнение этой функции, то за прошедшее десятилетие они претерпели неоднократные изменения.

Первоначально в период с 1998 по 2004 годы государственную регистрацию осуществляли образованные в субъектах Российской Федерации учреждения юстиции по государственной регистрации прав на территориях субъектов и филиалы учреждений на территориях городов и районов, совпадающих с границами муниципальных образований. Эти учреждения, по сути, являлись органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С 1 января 2005 года в силу больших изменений в законодательстве, в том числе в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произошла реорганизация системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость на всей территории Российской Федерации. Все ранее созданные учреждения юстиции перешли в федеральную собственность.

Была образована единая федеральная вертикаль органов регистрации. В городах, районах и административных округах действуют регистрационные отделы. На территории республики, края, области вместо учреждения юстиции существует Управление Федеральной регистрационной службы по соответствующему субъекту РФ. Федеральным уполномоченным органом в системе регистрации прав на недвижимость является Федеральная регистрационная служба.

Однако все, что регистрировали учреждения юстиции в период с 1998 по 2004 гг., никакой перерегистрации не требует, так как и правила ведения реестра, и выдаваемые свидетельства, были едины для всей Российской Федерации.

Согласно подписанному президентом России 9 марта 2004 г. указу «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» Федеральная служба земельного кадастра России преобразована в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Ее функции по принятию нормативных правовых актов в установленной сфере деятельности переданы Министерству экономического развития и торговли Российской Федерации, а функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу - указанному агентству.

Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ регламентировал переход к учету земельных участков в составе единого кадастра объектов недвижимости.

Согласно данному закону, государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества ‑ действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных сведений о недвижимом имуществе.

В мае 2008 года произошло переподчинение Федеральной регистрационной службы от Министерства юстиции к Министерству экономического развития Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вступившим в силу 1 марта 2009 г.), Федеральная регистрационная службапереименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. При этом Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости упразднены, а их функции переданы образованной службе.

На Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложеныфункции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

Проблемы реализации данного решения:

На сегодняшний день осуществление функций по кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрация прав на недвижимое имущество регулируется самостоятельными федеральными законами.

Прежде всего, это: Федеральный Закон «О государственном кадастре недвижимости» от 04.07.2007 г. №221-ФЗ и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи документов от заявителя к другим организациям для целей, не связанных с выполнением основной функции. И это не зависит от того идет ли речь о кадастровом учете или о регистрации прав.

Вторым проблемным моментом является объединение баз данных.

На сегодняшний день регистрационная служба и агентство кадастра объектов недвижимости обладают самостоятельными информационными ресурсами. Это - государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С принятием Федерального закона «О государственном кадастре объектов недвижимости» вопрос объединения информационных ресурсов нашел законодательное урегулирование.

Так, согласно части 4 статьи 4 Закона, государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях являются частью единой федеральной информационной системы, созданной в установленном порядке. Часть 4 статьи 4 Закона вступает в силу с 1 января 2012 года.

До дня вступления в силу этого положения на Росрегистрацию и Роснедвижимость возлагается задача - обеспечить создание данной информационной системы в целях ведения государственного кадастра недвижимости на электронных носителях и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Создание единой информационной системы между Кадастром недвижимости и Единым реестром прав потребует существенных изменений существующего программного продукта.

Из вышеприведенного обзора видно, сколь тесная связь существует между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому необходимо отвлечься на обзор и этой части мирового опыта.

Исторический обзор становления кадастровых стистем

До середины прошлого века понятие “Кадастр” употреблялось по преимуществу в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о налогооблагаемой недвижимости. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивный процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем (учета недвижимости).

Опыт античности и первого тысячелетия нашей эры рассмотрен нами ранее. Из самых ранних в нашем тысячелетии кадастровых проектов наиболее знаменитой была так называемая «Книга страшного суда» (Domesday Book), созданная в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085-1086 годах. Сбор информации охватывал почти всю Англию. Эта информация включала:

¡ имена владельцев;

¡ площадь имения;

¡ характер использования;

¡ количество арендаторов и пр.

Эта информация собиралась в виде переписи. Картографических изображений описываемых имений не производилось.

Аналогичный осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 году. В XVII веке в Швеции была создана служба кадастра (Land Survey) с задачей составлять карты для налогообложения.

Но настоящее осознание необходимости решать задачу определенности и защиты границ в глобальном плане пришло вместе с развитием капитализма и института защиты прав посредством их регистрации.

А до этого основные надежды сохранности владений возлагались в основном на незыблемость межевых знаков и суровость наказания за посягательства на них. Во всех странах древнего мира такое посягательство рассматривалось как надругательство над святыней. По закону древней Германии, где межевыми знаками, в числе прочего, служили зарубки на деревьях, человек, пойманный за изменением зарубок, подлежал казни - с него живого снимали кожу и ею восстанавливали испорченный межевой знак. Полагались также и на твердое знание того, где граница проходит в реальности. На Руси, чтобы навечно вбить в голову детям это знание, практиковалось устраивать телесные наказания их за различные проступки непосредственно на меже, ориентируя тело наказуемого в соответствии с ориентацией межи.



Серьезным шагом в установлении кадастра в современном его понимании в Европе явилась Миланская картографическая программа, созданная в 1720-1723 годах, когда по приказу императора Жозефа II производился кадастровый осмотр всей территории, принадлежавшей Австро-венгерской монархии.

К середине XIX века земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы:

¡ дела, связанные с налогообложением земли или фискальный кадастр ;

¡ дела по юридическому укреплению границ земельной собственности, межевание - в дореволюционной литературе, или кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав - в современной системе понятий;

¡ дела по переделу и перераспределению земельных владений, подготовки земельных участков для нового строительства или иного освоения, в том числе разверстание чрезполосных владений, раздел общинных земель, строительство дорог и канав, пересекающих земельные участки, установление и снятие сервитутов. В российской дореволюционной литературе эти дела известны под термином землеустройство ;

¡ дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество, известные в германских государствах как поземельные книги , в других европейских странах - как ипотечные книги, в России - как крепостные дела.

Уже в те времена эти группы дел стремились объединить в единую систему, хотя технические возможности того времени делали эту задачу трудновыполнимой. Землеустроительные работы тогда, как и теперь, требовали продолжительных согласований между землевладельцами, не говоря уже о том, что они сами по себе нередко были весьма сложными, требовали одновременного применения геодезических измерений, описаний, из которых следовала кадастровая оценка и прочего. Поэтому во многих государствах землеустроительные учреждения были обособлены от систем фискального и юридического кадастра. Тем не менее, любая землеустроительная работа либо заканчивалась отражением ее результатов в кадастре, либо восстанавливала в натуре утраченные или искаженные границы, основываясь на юридически достоверных сведениях о них, уже отраженных в кадастре. К середине XIX века кадастровые системы, применявшиеся в Европе и странах Северной Америки, можно сгруппировать в два вида: парцеллярный и реальный. Принципиальная разница между ними была порождена в способах исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений и в итоге состояла в том, что реальный кадастр отражал только границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки – парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием, как то: лес, пашня, усадьба. В свою очередь те тоже могли дифференцироваться по различным ценообразующим свойствам: плодородие почвы, пригодность для того или иного использования, а также по правовому режиму парцеллы - находится ли он в пользовании или аренде обрабатывающих эти земли крестьян и прочее. Парцеллярный кадастр получил распространение на континентальной Европе; реальный - в Англии и в США. Родиной парцеллярного кадастра следует считать Северную Италию, где он впервые был применен еще в начале XVIII века и откуда он был распространен практически на всю Европу.

Ключевым моментом в развитии современной кадастровой системы явилось установление Французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 году. Кадастровые записи содержали:

¡ номера участков;

¡ их площадь;

¡ использование;

¡ стоимость.

Французский кадастр основывался на кадастровых планах, производившихся систематически для каждого округа.

В течении XIX века большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы. Исключением явились Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости. Но пока прервем свое путешествие по Европе и навестим Новый Свет.

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Во-первых, эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире.

В США официальная система укрепления прав на недвижимость , как было показано в предыдущей главе, основана на частной передаче и регистрации актов, на которых основана эта передача. При этом обычно объекты сделки каждый раз подлежат новому обследованию.

Еще в 1785 году Американское правительство начало обследование остававшихся вне частного владения земель с целью их кадастрового учета, в рамках прямоугольной системы, предусматривающей в качестве основы деление земли на квадранты миля за милей. Обследованные границы отмечались или устанавливались на земле. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства. Тем не менее, кадастр так никогда и не был введен.

Период с середины XVIII до середины XIX века в США отмечен драматическими процессами выбора правовой системы – еще в 1856 году историк английского права Генри Мэн предсказывал уверенный успех системы европейского континентального права, однако страх выходцев из Англии перед ростом влияния французской диаспоры, особенно успешно эксплуатировавшей правовые конструкции этой системы, привел к резкой переориентации на английскую систему общего права. В контексте этого выбора достаточно серьезно рассматривались проблемы строительства Титульной системы регистрации прав на недвижимость.

Целью этих разработок была организация передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. При этом строгие стандарты заставляют частного землемера проводить очень точные полевые обследования собственности и составлять добротный план ее. Уполномоченный земельный инспектор удостоверяет страховщика, владельца, арендатора, и/или арендодателя о том, что границы собственности, отмеченные на этом плане, являются правильными. Но, увы, такой обследованный земельный участок плавает как остров среди других еще не обследованных владений. План участка становится собственностью частной страховой компании, которая хранит его в собственном банке данных для дальнейшего использования по своему усмотрению. Владельцы соседних участков редко знают о его существовании.

Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения. Отчасти это связано с необходимостью создания более совершенных карт и записей с точки зрения налогообложения. Динамика этого обсуждения состоит в следующем:

¡ В 70-е годы рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи.

¡ Через несколько лет в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Видимо, интеллектуальные продукты, добытые в ходе этого опыта могли бы послужить американцам основой для выбора модели для модернизации дел у себя дома.

¡ Через некоторое время после этого в нескольких штатах акцент делался на программы регистрации массивов обследованных земельных участков, основанной на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков и прочее. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости (земли, улучшений, и т.д.).