Контакты
Главная / Журналы

Арендное жилье: доходный дом. Что такое доходные дома

Проекты строительства доходных домов в России, в частности в Москве, сейчас активно обсуждают некоторые чиновники, которые пытаются найти оптимальное решение вопроса обеспечения граждан доступным жильем.


Edward Hopper. Apartment Houses. 1923

Во всем мире подборная практика применяется активно и довольно успешно. В России же институт доходных домов был разрушен с приходом большевиков и до сих пор данный сектор практически пустует.

В этой статье мы рассмотрим подробнее особенности данного рынка недвижимости и оценим перспективы реализации программы строительства доходных домов в современной России.

Что такое доходные дома

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для последующей сдачи квартир в аренду. Уже очень давно доходные дома являются одним из основных видов жилья для горожан во многих развитых странах мира.

Как правило, такой дом занимает весь принадлежащий домовладельцу земельный участок, иногда у дома имеется небольшой внутренний дворик.

Также следует отметить, что квартиры в таких домах качественно отличаются от обычных квартир, которые предлагают в наем частные лица. В таких домах клиентам практически всегда предлагается целый набор дополнительных услуг, например:

  • уборка помещений;
  • консьерж;
  • парковка;
  • мойка автомобилей и многое другое.

В странах Европы подобные жилые комплексы уже очень давно стали очень популярны, в некоторых странах в доходных домах проживает более половины населения.

Экскурс в историю

Для России строительство доходных домов также далеко не новая идея. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.

Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.

Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.

Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.

Самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.

Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м.

Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.

Что касается цены, то самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Следовательно, самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей.


Новикова Елена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004

В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более 1000 рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.

Для сравнения, в 1880 году средняя зарплата рабочего в России составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было выпить рюмку водки или съесть пирожок.

Эпоха процветания доходных домов в России закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

Доходные дома в современной России на примере Москвы и Санкт-Петербурга

Московские доходные дома XXI века

Идея возрождения доходных домов стала звучать из уст столичных властей еще в 1999 году. Но реализации этого проекта на тот момент серьезно мешал действовавший закон о жилищной политике, который разрешал арендаторам квартир в доходных домах приватизировать жилье.

После того как был принят ряд законопроектов, которые запретили подобную приватизацию, в городе был построен первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был возведен Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.

Стоимость проекта доходного дома ДИПС составила 12,3 млн долларов. Данный дом существует до сих пор, и стал довольно успешным проектом. Отметим, что аренда квартиры здесь стоит довольно дорого — от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов.

Однако, несмотря на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень востребованным (в настоящее время он заселен на 98%, а остальные квартиры регулярно снимают на короткий срок), эксперимент столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится соперничать за клиентов с частным сектором, на который в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять большим домом также не просто и обходится это недешево.

В силу этих причин в настоящее время в Москве кроме доходного дома в Большом Николоворобинском переулке, был запущен только 1 полноценный проект, который построила коммерческая компания.

В конце 2007 года корпорация «Баркли» построила первый в столице элитный доходный дом − «Баркли-Плаза», который располагается на Пречистинской набережной — в самом дорогом районе Москвы.


Нестеров Василий. Пречистинка. 2010

Жилой комплекс включает в себя 5 отдельных корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» размещен современный бизнес-центр класса А, на остальных — предназначенные для сдачи в аренду элитные апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилья: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется отдать от 10 тыс. долларов в месяц, а за пентхаусы и пятикомнатные апартаменты площадью свыше 255 кв. м — от 32 тысяч долларов в месяц.



Доходные дома в Санкт-Петербурге

Первый доходный дом в современном Санкт-Петербурге создал финский инвестиционный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.

Финны заинтересовались данным сектором рынка недвижимости потому, что в России, в частности в Петербурге, он практически отсутствует. Поэтому инвесторы ожидают получить приличный доход, основываясь на том, что при имеющемся дефиците жилья, квартиры в их доходном доме будут востребованы.

Также следует отметить, что еще одна финская компания, которая имеет порядка 23 тысяч подобных домов у себя на родине, также планирует заняться строительством доходных домов в Санкт-Петербурге.

Финской компании принадлежит 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются жильцам сроком на 11 месяцев с возможностью продления договора аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать перепланировку в квартире или перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить небольшое отверстие в стене, например, чтобы повесить часы или картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания объясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.

Стоимость аренды в единственном Питерском доходном доме зависит и от площади квартиры, и от этажа (согласно европейским стандартам, чем этаж выше, тем квартира дороже). За 1-комнатную квартиру площадью около 37 кв. м придется заплатить 18 тыс. рублей в месяц. За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей в месяц.

Мировой опыт

На западе уже очень давно строительство и обслуживание доходных домов — прибыльный и успешный бизнес, который обеспечивает владельцам таких домов стабильный доход на уровне 10-12% годовых.

В крупных европейских городах на долю доходных домов в настоящее время приходится до 30% рынка жилой городской недвижимости. Многим молодым семьям выгоднее снимать квартиру, а не покупать жилье, пусть и с использованием ипотечного кредитования.

Отметим, что по данным Международного союза квартиросъемщиков, сейчас в странах восточной Европы, недавно вошедших в ЕС, примерно 40% населения снимают жилье. В «старой» Европе показатели выше: например, в Голландии и Германии — 50%, в Швейцарии — 70%.


Marcia Baldwin. Holland Row Houses

Если брать отдельные Европейские города, то в некоторых подавляющее большинство населения проживает в доходных домах. Например, в Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).

Что касается Соединенных Штатов, то тут наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Однако к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах.

Доходные дома в Европе и США — это общепринятый и распространенный вид бизнеса, который приносит ощутимый доход.

При этом существует также и так называемое социальное жилье. К данному типу относятся доходные дома, которые находятся в собственности частных инвесторов, но государство в рамках определенных социальных программ компенсирует владельцам квартир разницу между рыночной и социальной стоимостью аренды.

То, что это социальное жилье, совершенно не значит, что дома расположены в плохих районах или условия проживания там плохие. Дома могут располагаться и в весьма приличных районах, но выглядят все же недорогими и не могут похвастаться дорогой отделкой. Но в целом условия проживания достойные. Именно такие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди студентов и лиц, имеющих средний доход.

Возрождение строительства доходных домов в рамках столичной программы «Жилище»

Столичное правительство пытается найти решение проблемы нехватки жилья в Москве. Власти не однократно поднимали вопрос реализации программы строительства в городе доходных домов, которые могли бы помочь в решении данного вопроса. Но до практической реализации дело до сих пор не доходило. Однако недавно правительство Москвы одобрило программу «Жилище», разработанную на период 2012-2016 гг., в которой чиновники предусмотрели возрождение в Москве доходных домов. 

В рамках этой программы строить будут дома двух типов:

  • бездотационные, возведение которых предусмотрено за счет городского бюджета;
  • доходные, которые будут строиться за счет средств частных инвесторов.

В настоящее время правительство прорабатывает меры, которые смогут помочь привлечь отечественный бизнес для участия в данной программе. 

Многие эксперты уверены, что подобную программу уже давно следовало принять. По их мнению, в России сейчас существуют все предпосылки для создания цивилизованного рынка арендного жилья. В настоящее же время на отечественном рынке аренды жилья полный хаос. Мало кто из собственников оформляет отношения с арендаторами официально, что приводит, порой, к серьезным проблемам как для собственника, так и для нанимателя.

Строительство доходных домов позволит увеличить не только количество доступных для населения квартир, но и повысит качество предлагаемых услуг. Граждане смогут снимать квартиру не у «частников», а у организации. Пусть квартира в доходном доме и обойдется несколько дороже, но нанимателю будут гарантированы нормальные условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, устанавливающий права и ответственность сторон.



Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.

В современной России, в отличии от западных стран, строительство доходных домов до сих пор не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают для себя приемлемой доходность на уровне 7-10%, которая в два раза превышает существующую на рынке, для Европы нормальной считается и 4% прибыли. 

Кроме этого в нашей стране на сегодняшний день само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, следовательно, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.

Для успешной реализации проектов доходных домов и дальнейшего развития этого направления в России необходимо статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.

Также необходимо выработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать меры стимулирования бизнеса, а также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности некоторых участников.

Среди мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

  • обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, которые связанных со строительством доходных домов;
  • проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
  • введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др.

В качестве государственных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут обязательны для выполнения при проведении торгов, например:

  • выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
  • земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.

Также следует отметить, что строительство доходных домов можно эффективно использовать не только в столице, но и в регионах. Тут отмечаются даже более благоприятные условия для их возведения: менее громоздкий бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, пригодных для застройки.

В заключении хочется сказать, что строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

Анна Белова, рмнт.ру

При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже XIX-XX вв. Между тем, первые доходные дома появились в городе на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трёхэтажное здание. Главный фасад, украшенный арками и шестиколонным портиком, поражал своей протяжённостью: сейчас это фасады домов 8 и 10 по Ильинке . Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи в аренду под лавки, квартиры и учреждения. В XIX в. участок дома разделили на два с номерами 8 и 10, при этом часть дома, попавшая на участок 10, была значительно переделана.

Вторым известным архитектором, строившим доходные дома в Москве, был Осип Бове . В памяти потомства он сохранился как автор многочисленных "бовешек". Так прозвали дворянские особняки, построенные по его типовым проектам после 1812 г. Однако в 1816 г. он построил на Никольской улице большой трёхэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов, и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах располагались небольшие квартиры, а со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход. На месте этого дома находятся дома 19-21.

Шли годы. В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение.

Эра доходных домов

Но должно было пройти ещё двадцать лет, прежде чем в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Строительный бум продолжался до начала войны 1914 г. Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви. Конечно, волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

  • требовалось жильё для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли его купить, но могли снимать;
  • появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;
  • городские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на всё это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения на жильё. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счёт налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.

Так что определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.

Доходные дома – архитектура

Дворянские усадьбы и "крестьянские" дома были рассчитаны на одного хозяина. Можно было сдать усадьбу целиком или флигель, но нельзя было сдать отдельную комнату из анфилады. В "крестьянских" домах вообще сдавались "углы". Съёмщику же жилья требовалось изолированное жилое помещение с доступом к местам общего пользования и, по возможности, с отдельным входом.

К 1830-м гг. доходные дома, удовлетворявшие этим требованиям, уже перестали быть редкостью. Но если требования к функциональности дома были понятны, и они были общими, то со стилем "единомыслия" не получилось.

Разнообразие личных пристрастий заказчиков, принадлежавших практически всем слоям общества, привело к появлению стиля, который получил несколько пренебрежительное название "стиль эклектики". В этом стиле выделяются два периода:

  • 1830-1850-е гг. – начальный период перехода от классицизма к новым архитектурным формам;
  • 1860-1890-е гг. – пореформенный период, во время которого стиль эклектики занял в архитектуре значительное место.

Поиск новых архитектурных форм привёл к тому, что 1890-х гг. наряду со стилем эклектики появились другие стили:

  • в 1890-х гг. был популярен неорусский стиль;
  • в 1900-х гг. – стиль модерн;
  • в 1910-х гг. вернулась классика, получившая название неоклассики.

Существовали и другие стили, например, неоготика.

Доходные дома для состоятельных людей

Обычно такие дома называют элитными. Подразумевается, что сам дом – явление исключительное, и живут в нём избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.

Итак, квартиры в доходном доме для состоятельных людей.

Мы привыкли к тому, что современные дома выглядят со всех сторон одинаково. Доходные дома рубежа XIX-XX вв. выглядят так, как будто это не один, а два дома:

  • один дом с нарядным фасадом, выходящим на улицу. В нём жили эти самые состоятельные люди. Высокий парадный подъезд с двойными двустворчатыми дверями, мраморная лестница с широкими, низкими ступеньками, ковры, роспись стен, лепные украшения, стеклянная крыша-пирамида над лестничным пролётом... Всё это представало перед людьми, входившими в дом через парадный подъезд ;
  • другой дом с кирпичным фасадом, выходящим во двор. У него был отдельный вход, который назывался "чёрным". Дверь в рост человека, узкие лестницы с высокими ступеньками. Всё предельно просто. В этом "доме" жила прислуга.

Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры. Но общим у квартир было то, что они разделялись на "белую" и "чёрную" половины.

Общая площадь квартиры составляла 200-400 м². Высота потолков – под 4,6 м. Впечатляет даже сейчас. Как и у парадного входа , квартирные двери тоже были двустворчатыми. Вели они в большую прихожую или общий коридор, куда выходили кабинет хозяина, гостиная, столовая, бальный зал. В отдельные коридоры, они отделялись от главного коридора дверями, выходили детские и спальни родителей. Комнаты были или изолированными или объединялись по две. Строй жизни изменился, анфилады дворянских особняков ушли в прошлое. Украшением квартиры была эркерная комната, в которой часто устраивался зимний сад. Паркетные полы, лепнина на потолках, колонны, зеркала, камины – всё это было привычными атрибутами хорошей квартиры из 5-7 комнат.

Самым большим помещением чёрной половины была кухня, она занимала метров 20. Кроме того, она включала 2-3 комнаты для прислуги. В каждой комнате могли поместиться две кровати, стол и гардероб. Так что, жилая площадь, отведённая прислуге, составляла 20-30 м². Сюда ещё нужно добавить небольшой коридор и место общего пользования. В общем, скромные условия дешёвой гостиницы.

Конечно, в доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Только-только появились лифты. И не какие-нибудь, а с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надёжной системы безопасности. Не нужно это было! Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.

Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества "Россия" на Сретенском бульваре . Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. Кстати, в 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 м².

Доходные дома для малоимущих

Как ни странно может показаться, но до 1917 г. строили доходные дома для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.

Появились они в середине 1890-х гг. – тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешёвыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.

Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.

В наши дни о таких пожертвованиях не слышно. Широкую известность получили два "акта благотворительности":

  • пожертвования на восстановление Храма Христа Спасителя;
  • покупка коллекции яиц работы Фаберже.

Восстановление Храма Христа Спасителя было встречено неоднозначно, и жертвователи не стали народными героями.

Покупка коллекции тоже не получила народного признания, хотя долго обсуждалась в прессе и по радио.

Такое впечатление, что благотворительность стала одной из неестественных монополий государства. Допускается оказание незначительной помощи в рамках какой-либо акции. Строительство же частным лицом больницы, музея или доходного дома для бедных – это уже другое. Такой человек может стать популярным, с ним придётся считаться. Зачем лишние хлопоты?

Так что в ближайшее время строительства доходных домов для малоимущих граждан не ожидается.

Доходный дом при коммунистах и в наши дни

При новой власти доходные дома упразднили. Сначала они изменили содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами. Новые этажи не обременялись архитектурными украшениями. Так что сейчас, идя по городу, без труда можно обнаружить дома, у которых нижние и верхние этажи "чужие". Домам повыше "повезло". С них просто сшибли часть декора, который обветшал за 60-70 лет нового режима и грозил упасть.

После очередной смены власти часть коммуналок расселили, и образовались отдельные квартиры. Они перешли в собственность новых владельцев, которые образовали Товарищества собственников жилья. Конечно, в такой ситуации некоторые квартиры могут стать доходными, но к дому в целом это не имеет отношения. А что же новые доходные дома?

Доходные дома. Когда это выгодно.

Cправка.

Доходный дом — это вид коммерческой эксплуатации недвижимости, занимающий нишу между гостиницей и собственным жильем. Помещения в нем предоставляются во временное владение по договорам аренды.

В России доходные дома начали активно строиться в первой четверти XIX века, в Париже и Лондоне такое жилье стало преобладающим веком раньше.

Уже в конце XIX — начале XX века до 80% городского населения в крупных городах России проживали именно в доходных домах. Предназначались они для всех сословий.

Каждый доходный дом был налаженным предприятием, о содержании которого жильцу не приходилось беспокоиться. Его дело — платить, а наймет дворника, водопроводчика и золотаря (то есть ассенизатора) хозяин.

Благодаря наличию огромного количества доходного жилья Россия не знала многих социальных проблем. В частности, военное сословие, чиновники, вообще все служивые люди были мобильны. Государев человек, получив назначение из одного города в другой, получал и подъемные — и в скором времени въезжал в такую же квартиру на другом конце страны.

Кроме того, за содержанием доходных домов бдительно следили полицмейстеры, не допуская в них ни бесчинств жильцов, ни беспредела хозяев. Последние не имели права выселить добропорядочного квартиранта без объяснения причин; единственной причиной могла быть неуплата «пожилого».

О доходных домах в последние года три стали заговаривать все чаще. В 2007 в Нижнем Новгороде собирались построить целых пять на пробу, но кризис помешал. В 2009 к этой идее обратился Борис Грызлов. Осенью 2010-го о перспективах доходных домов заговорили в министерстве регионального развития. Доводы сторонников цивилизованной аренды вкратце таковы:

Владелец дома, в отличие от управляющей организации, лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счет «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услуг.

Жилец доходного дома не будет опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.

Доходные дома послужат своеобразным «буфером» между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить пусть не свое, но приемлемое по цене современное жилье. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.

Сократится теневой рынок аренды жилья, и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаем, но не платящим налоги с полученных доходов.

Будет обеспечена социальная защита жильцов: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не сможет в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.

Но насколько реально строительство таких домов? Есть ли у них перспектива в России, и что нужно сделать, чтобы доходные дома стали действительно доходными? Об этом мы спросили директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну Романчеву.

- Нужны ли России и, в частности, Нижнему доходные дома?

Я считаю, что нужны. Кому наем удобен? Попробуем перечислить навскидку.

Молодой семье, которая еще не определилась с выбором, какая квартира требуется «навсегда». Она пока не планирует заводить детей, но понимает, что со временем появится один, а потом, возможно, и второй ребенок. Денег на покупку жилья нет, начинаются метания с ипотекой. Я знаю немало примеров, когда люди брали ипотеку, а потом у них что-то происходило с работой (во время кризиса даже IT-компании начали сокращения персонала). Часто родители стараются купить дочери или сыну после свадьбы однокомнатную квартиру. Но такой вариант - не навсегда. Выгоднее снять квартиру на 2-3 года, а потом уже, когда молодая семья встанет на ноги, определится с работой, думать о постоянном жилье.

Год-полтора надо пожить в найме людям, которые продали свою квартиру, чтобы купить новую в строящемся доме. Не говоря уже о случаях, когда люди разводятся, и им нужно разъехаться.

Жильцам расселяемых домов тоже нужны квартиры поблизости от прежнего места жительства. Многие из них против переезда из полюбившегося района. В принципе, застройщик может поселить таких жильцов на период стройки в доходный дом, а потом дать им квартиры в достроенном доме.

Доходные дома могут быть очень хороши для приезжих специалистов. Знаю компанию, которая прежде селила сотрудников из руководящего состава, работающих «вахтенным методом», в гостиницах. Потом посчитали, что снять трехкомнатную квартиру в центре города выгоднее.

Доходные дома нужны и, как ни странно, собственникам жилья. Объясню: в старых домах нередко остаются квартиры после умерших людей. Наследники начинают квартиру сдавать. При этом жильцов домов никто не спрашивает, согласны ли они на такое соседство, хотя, надо бы. И дело не только в том, что могут попасться недобросовестные арендаторы. Арендаторы, в отличие от собственников, не заинтересованы в содержании дома, им не важно, кто будет платить за домофон, вкручивать лампочки. Когда дом полностью доходный, все находятся в более-менее равном положении, а важные для дома решения принимает собственник.

Говорить о выселении арендатора можно только при нарушении условий договора или неправильном использовании помещения. Есть потрясающий случай. Люди сдали квартиру в центре города молодой паре. А потом девочка поссорилась с парнем, выгнала его, поселила у себя подружку и …организовала бордель. Соседи сначала не понимали, почему на площадке то и дело появляются незнакомые мужчины. Только когда дело дошло до вызова милиции, положение прояснилось. А хозяйка, которой регулярно платили за аренду, радовалась: хорошие девочки. В доходном доме такое было бы невозможно: там есть консьерж, фейс-контроль, прописанные правила проживания.

- То есть перспективы у этого нового для России дела есть?

- Перспектива возможна при более цивилизованном рынке арендных отношений и господдержке. Кстати, знаю дом на Белинке, где квартиры в основном сдаются. Он построен во времена, когда дефицита жилья не было, и несколько состоятельных людей вложили свободные средства в недвижимость, а потом стали сдавать жилье. Дом получился доходным по сути, причем близким к VIP-уровню. Так что формирование среды уже идет.

Я думаю, спрос на доходные дома будет возрастать, потому что будет увеличиваться налог на имущество. Если человеку, обремененному имуществом, сложно отказаться от собственности, то арендатор квартиры в доходном доме (при изменении финансового состояния, смене места работы) легко может переехать в другое жилье.

В 1991 году, когда люди впервые начали оформлять права собственности, многие считали, что мы станем собственниками жилья, как во всем мире. И забыли, что во всем мире есть и наем жилья, в том числе долгосрочный. Такая страна, как Швеция, создает жилые кварталы, которые называются «коммуны», там практически все дома сдаются в длительный наем, при этом в квартире обязательно должны быть сантехника, кухня. Дома при этом принадлежат и частным лицам, и государству.

Это достоинства доходных домов с точки зрения потребителя. А насколько выгодно такое строительство с точки зрения девелопера?

Риэлтору и строителю интереснее не долгосрочный наем, а продажа. Построил, продал,- и голова больше не болит («короткие» деньги). Вложения в доходный дом окупятся в лучшем случае лет через 12, в худшем - примерно через 20 (это «длинные» деньги). Вопрос «длины денег» зависит и от стоимости строительства, и от его качества. Если сдавать квартиры, как на Западе, - с бытовой техникой, меблировкой, ремонтом, - то сроки окупаемости удлиняются. Но сейчас, когда окупаемость больших объектов коммерческой недвижимости увеличилась до 12 лет, доходные дома близки к этому сроку.

- Какие вопросы надо решить, чтобы инвесторы захотели вкладываться в эти дома, а строители захотели строить ?

Если этот процесс необходим для государства и определенных регионов, то должен иметь поддержку, хотя бы в плане налогообложения. Налоговые льготы, возможно, гарантии при взятии кредитов в банке. Например, девелопер построил дом на собственные средства, а мебель взял в кредит. Еще лучше, если будет оказана финансовая поддержка при проведении инженерных коммуникаций, и будет иное формирование стоимости земельного участка на аукционе. Чтобы все-таки и цены на аренду в таких домах, и сроки окупаемости проекта для инвестора были вменяемы, необходимы льготы от администрации.

И не надо забывать, что есть еще ремонт. В Америке приятель работал в штабе ООН. Однажды ему понадобилось отъехать в командировку, во время отъезда он приболел и не смог вовремя оплатить квартиру. Вернулся - ее уже вычистили. В подобных случаях владелец не звонит арендатору, не ищет его, даже не заходит в квартиру. Он присылает клининговую группу, та все выметает и тут же делает косметический ремонт. К чему этот рассказ? К тому, что расходы на косметический ремонт нужно предусматривать не раз в 5 лет, а чаще, после каждого выселения жильца.

Нужно решить вопрос «раскрутки» доходных домов. В Швеции видела квартал для сдачи в наем, где всем местным «ДЕЗом» руководит бывший маляр. Так вот он совершенно четко описал целевой портрет своего потребителя. Поскольку публика достаточно возрастная, в микрорайоне подстраиваются под них: делают озеленение, лавочки… Если преобладают молодые семьи, поблизости должны быть детские площадки, детские садики, развивающие центры, маленькие кафе.

- Готов ли закон к регулированию отношений на рынке аренды доходных домов?

- По-моему, нет.С юридической точки зрения есть сложности в управлении доходными домами. Если владелец принял какое-то решение и хочет «раскидать» его на арендаторов, наступают сложности. Если арендатор хочет сделать перепланировку в снимаемой квартире, - тоже, поскольку собственнику это не надо.

Еще одна юридическая неувязка: с одной стороны, доходные дома - это жилье, и разрешение на его строительство должны выделять на тендере. С другой стороны, это бизнес-проект, за разрешением на который можно просто пойти на инвестсовет. То есть я скажу, что построю доходный дом, возьму кусок земли, а потом квартиры продам.

Мне не нравится система, при которой призывают доносить на соседей, сдающих квартиру. Больше импонирует ситуация, когда законодательно положено согласовывать наличие найма в квартире. Пока получается так: если хочу открыть на первом этаже магазин, нужно опросить весь дом, а если поселяю цыганскую семью - нет. Пока рынок аренды не будет прозрачным, трудно говорить о хороших проектах.

- При решении о строительстве доходных домов, чья должна быть инициатива: государства или частного бизнеса?

- Совместная. Элемент доходных домов у нас был в советские времена. Завод строил ведомственный дом, куда заселял своих сотрудников. У военных система доходных домов тоже существовала. Приезжая в любой регион, они арендовали квартиры. Та же картина была и в царской России: только 4 % петербургских чиновников жили в собственных домах. Остальные - в доходных. Деление квартир на эконом-класс, бизнес-класс и элиту было четко выверено. Дом представлял собой «слоеный пирог». На первом этаже располагались магазины. На втором этаже селились дамы полусвета, купцы, чиновники. Выше - клерки, а под крышей (лифтов в то время не было) - студенты. Существовали фасадные квартиры - более дорогие, и мансардные - самые дешевые. И входы в них были разные (парадный вход и черная лестница). Купцы с удовольствием вкладывались в такие многофункциональные дома. Чтобы снова привить моду к этому, нужно время и совпадение интересов бизнеса и государства.

Планы областного правительства

Решением Инвестиционного совета при Губернаторе Нижегородской области в сентябре 2009 года одобрена реализация инвестиционного проекта «Строительство и эксплуатация гостиницы для длительного проживания с подземной автостоянкой и помещениями общественного назначения». Инвестору (ООО «Нижегородский доходный дом») предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью около 0,35 га, расположенный в границах улиц Пушкина, Косогорная, переулок Светлогорский в Советском районе г.Н.Новгорода.

В настоящее время инвестором разработан макет проекта. Согласно ему, основной комплекс гостиницы состоит из трех 8-этажных зданий, в которых располагаются 336 однокомнатных 2-х уровневых номеров (квартир). Общая площадь комплекса составляет 15,115 тыс.кв.м., общая площадь жилой части - 10,16 тыс.кв.м.

В первом уровне будут располагаться кухня-столовая, прихожая и санузлы, во втором - спальня. В целях обеспечения условий для длительного комфортного проживания гостиничные номера будут полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой. Арендная плата за проживание планируется в размере 15 тыс. руб. в месяц.

В помещениях цокольного этажа гостиницы предусматривается размещение предприятий обслуживания жильцов, предприятий общественного назначения и офисных помещений общей площадью 0,955 тыс.кв.м. На территории, примыкающей к зданию, и под частью комплекса будет построена подземная автостоянка на 60-65 автомобилей площадью 4,0 тыс.кв.м.

Строительные работы на участке на сегодняшний день не начаты, поскольку не оформлена исходно-разрешительная документация. Это связано с тем, что договор аренды на указанный земельный участок инвестором пока не заключен в связи с наличием прав третьих лиц - на участке расположены самовольно возведенные гаражи.

На сегодняшний день министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области осуществляется работа по освобождению данного земельного участка от самовольно возведенных объектов, поэтому срок начала строительных работ до настоящего времени не определен. Ввод комплекса в эксплуатацию планируется через 2 года после начала строительства.

Мнение из народа

Виктор Докин , предприниматель:

Что нужно, чтобы нормально развивалось государство? Крепкая семья. Крепкой семье что нужно? Постоянный доход и комфортное жилье. Для государства сейчас нет ничего важнее, чем модернизация жилищного фонда, резкое его улучшение и обновление.

Ипотечная система, по сути, порочна. Она приводит к кризису. Не надо забывать, что экономический кризис 2008 года начался с обрушения ипотечного рынка в США. Сейчас обществу навязывают ипотеку, говоря, что ставки понизились до 12 процентов. Хотя в США ипотечный кризис начался при ставке в 10 процентов.

Можно подойти к решению жилищного вопроса несколько иначе. Например, строить дома за государственный счет. Государство выделяет деньги каждому региону и объявляется конкурс, который проводится максимально открыто. На конкурсе выбирается компания (пусть даже иностранная), она строит дома с муниципальной отделкой. Земля под такой дом передается бесплатно, подключение к коммунальным службам город берет на себя. Когда комиссия принимает дом, строители получают 20% от стоимости дома в виде чистой прибыли. Государство сдает дома в аренду. Люди, которые живут в них, полностью оплачивают коммунальные услуги плюс аренду, которая идет в городской бюджет. Арендная плата зачисляется на отдельный счет и идет на строительство таких же домов. В результате их число постоянно увеличивается.

Это стабилизирует цены на рынке недвижимости, цены на аренду. Человек будет свободен в выборе: то ли идти на всю жизнь в аренду, как живут многие на Западе, то ли купить жилье. Разумеется, аренда жилья должна быть полностью юридически оформлена на основе договора, где должны быть оговорены условия, на которых может быть повышена или понижена арендная плата. Власть может варьировать этим жильем и в то же время получать с него доход. Может, дом окупится только через 20 лет. Но он окупится.

Конечно, один дом в год проблемы не решит, но хотя бы что-то будет делаться. Хрущевки стоят по 50 лет, а у них срок службы был 25. Неужели власти ждут, когда старые дома массово начнут разрушаться? Землянки будем рыть?

Сегодня практически не работает целая отрасль экономики - строительная. В результате не дорабатывают металлурги, цементные заводы, транспортные компании - только потому, что стоят высокие цены на строительство. Высокие цены на рынке недвижимости - это удавка на экономике России.

Елена Шевцова

Многочисленные коррективы, которые внес в экономику многих стран мировой кризис, не меняют актуальности инвестирования в сферу недвижимости. Простой обыватель, вкладывая свои сбережения в строительство жилых объектов, умело сохраняет свои сбережения. В связи со сменой тенденций перепродажа недвижимости перестала приносить ощутимый доход, что привело к появлению абсолютно новых источников прибыли для крупных инвесторов. Доходный дом - это востребованная альтернатива покупке недвижимости. Строительство этих жилых объектов велось ранее и было официально свернуто еще в 1917 году.

Заглянем в прошлое

Доходный дом - из обособленного сегмента недвижимости, который используется его собственником в качестве продолжительного инвестиционного проекта. Первые постройки данного типа были возведены в Европе в начале 17 века. Именно в Англии, Германии и Франции впервые стали продвигать идею предоставления своего собственного жилья на временное пользование третьи лицам. В прошлом, возможность осуществить быструю продажу жилья отсутствовала, именно поэтому существовала тенденция возведения роскошных особняков. В процесс строительства вовлекались самые а конструкции располагались в самых живописных местах. Готовые постройки обосабливались в отдельный тип недвижимости, который считался украшением крупнейших мировых городов.

Как выглядели доходные дома прошлого?

Первый доходный дом представлял собой многоквартирное строение, на одном из этажей которого проживал хозяин недвижимости со своей семьей. На этаже мог располагаться офис домовладельца, магазин или склад. Характерной чертой конструкций выступало наличие лепного декора на фасаде, красивых статуй, барельефов и колонн. В экстерьере могла присутствовать позолота. Декорирование присутствовало только на той части здания, которая выходила на улицы. Фасады, направленные во внутреннюю часть двора, оформлялись очень просто и не имели никаких изысков. Квартиры, которые входили в доходные дома в Москве и в других городах, имели идентичную планировку. Они практически всегда группировались вокруг галерей, коридоров и Здание занимало практически всю территорию участка, который был под него выделен. Единственное свободное место - это внутренний дворик, который служил для краткосрочных прогулок арендаторов с детьми и для сушки белья.

Как формировалась история домов в Российской империи?

Первый доходный дом - это конструкция, абсолютно не характерная для архитектуры прошлого. Такое строение появилось на территории самых крупных городов империи только в 17 веке. Всего 50 лет понадобилось для того, чтобы здания стали весьма популярными и востребованными. В прошлом существовала традиция: каждый купец, коммерсант или любой другой состоятельный человек, который сам себя уважает, должен обязательно был возвести хоть одну подобную конструкцию, на вывеске которой будет указана фамилия его владельца. К началу революции на территории России располагалось не менее 600 зданий данного типа. Они украшали улицы Москвы и Одессы, Киева и Гомеля.

Развитие доходных домов на основе изменений в законодательстве

В 19 веке, в результате существенных изменений в законодательстве Российской империи, первые этажи конструкций могли сдаваться под ателье, под фотоателье, под магазины и кондитерские. Второй этаж предназначался под офисные помещения. На третьем этаже конструкции располагались квартиры, которые снимали в аренду дворяне, промышленники и купцы. На проживали актрисы и художники, военные в отставке и студенты. Небольшая комнатка обходилась арендатору в 15-30 рублей в месяц, а многокомнатные апартаменты стоили от 500 до 1000 рублей. Доступ к аренде данной категории жилья был открытым абсолютно для всех.

Возникновение идеи

Доходный дом - это тема, которая в последнее время обсуждается довольно часто, что имеет прямое отношение к активному развитию отечественного рынка недвижимости. Конструкции, по сути, являются многоквартирными зданиями, в которых все квартиры ориентированы на сдачу внаем. Впервые идея возведения конструкций данной категории появилась у государственных деятелей СПб, которые таким способом стремятся навсегда решить жилищный вопрос. По их оценке, малообеспеченные жители страны, которые не имеют возможности приобрести свой собственный дом, смогут не просто снимать квартиры, которые предлагают доходные дома Невского района. Они смогут жить там счастливо и с комфортом. Данная идея не относится к категории инноваций, что вполне очевидно из истории, представленной выше.

в 2015 году

Актуальность и прибыльность проектов оправдана тем, что жилищный фонд России 20 века имеет существенные отличия от фонда современности. В прошлом большие города формировались из крупных домовладений и особняков знати, которые были ориентированы всего на одну семью. Простые служащие, которые активно мигрировали в крупные города, не могли ни купить, ни снять себе жилье, так как предложения в большей степени ограничивались дворцами на полторы тысячи квадратов. Доходный дом - это не просто решение актуальных проблем с жильем, это еще и ответ на имеющийся на рынке спрос и просто высокодоходный бизнес.

Существует ли спрос на аренду жилья в России?

Спрос на аренду жилья в России в последние несколько лет существенно вырос. Огромное количество людей ищут себе доступное жилье. Многие, стараясь получить выгоду путем удовлетворения спроса, сдают в аренду комнаты в свои квартирах или целые квартиры, доставшиеся по наследству. Есть и более серьезная группа инвесторов, которые специально ремонтируют квартиры с целью их предоставления в наем. Такой подход и стабильный заработок обеспечивает, и средства помогает сохранить во времена нестабильности в экономике. Аналитики отмечают, что доходные дома Петербурга интересуют людей гораздо больше, нежели предложения от частников. Это обеспечивается стабильностью партнерства. Ситуация, когда хозяин может попросить освободить жилье в силу своих жизненных обстоятельств, полностью исключена. Можно говорить о простой и прозрачной схеме партнерства и об уверенности в завтрашнем дне. Доходный дом (фото таких строений есть в обзоре) приносит выгоду не только своим владельцам, но и государству, которое получает возможность легализировать рынок недвижимости.

Взгляд на строительство как на бизнес

Сегодня доходные дома в Москве обходятся своим владельцам в ту же сумму, что и обычные дома, квартиры в которых планируется просто продавать. При строительстве типичного дома его владелец возвращает себе средства, вложенные в строительство, в течение всего 5 лет. Аналогично и прибыль получается в течение идентичного срока. При этом кредит на строительство конструкции погашается максимально быстро за счет инвестирования в процесс возведения зданий будущих жильцов. Что касается доходных домов, то их окупаемость составляет от 13 лет и больше, что автоматически приводит к росту процентов по кредиту за время реализации процента. В конечном счете, проект будет обеспечивать стабильный пассивный доход большого размера, но вот мало кто из современных предпринимателей готов работать на столь далекую перспективу.

Чем может помочь правительство?

В связи с тем, что сегмент доходных домов в России не сильно развит, он считается малопривлекательным для бизнесменов и инвесторов. Правительство со своей стороны не может предпринять каких-либо эффективных мер, так как предоставление льгот или субсидий на строительство, смягчение налогов или льготные цены на землю, в конечном счете не решают государственную проблему. Арендная ставка, даже при меньших затратах на возведение жилья, остается прежней. Несмотря на активное обсуждение на уровне правительства данной темы, практически никакие активные действия не предпринимаются. Альтернатива для бизнеса с параллельным решением жилищного вопроса на государственном уровне станут доступными только тогда, когда рынок этого сегмента недвижимости разрастется и в силу обилия предложения станет более доступным для малообеспеченных граждан. Как вариант, доходный дом, отзывы об уровне проживания в котором только радуют, может быть проспонсирован полностью из бюджета, но на эти проекты пока средства не предусмотрены.

Когда придет черед доходных домов?

Структура рыночных отношений гласит, что предложение будет формироваться до тех пор, пока спрос себя полностью не исчерпает. Начнем с того, что активное развитие российского рынка недвижимости можно наблюдать только в течение последних десяти лет. В то время, когда на рынках развитых стран арендное жилье занимает достойный сегмент, в России оно только начинает появляться в форме организованных строений. Сегодня застройщики склоняются к возведению обычного жилья, которое и окупается быстрее, и доход приносит в ближайшие годы. Пока будет иметься спрос, данная тенденция не поменяется. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором привлекают внимание к положительным сторонам проекта, будет востребован, когда покупатели недвижимости исчерпают себя, и на рынке будет доминировать спрос со стороны малообеспеченного населения на доступное в плане аренды жилье. Параллельно упадет интерес к покупке квартир, что сформирует в данном сегменте жесткую конкуренцию среди застройщиков и увеличит риски. Это и станет переломным моментом, когда застройщики начнут отдавать предпочтение таким проектам, как, скажем, доходные дома Невского района.

Основные принципы строительства 2015 года

Основные принципы строительства и развития жилья под сдачу в аренду в Москве, должны были появиться в Генеральном плане города, утверждение которого запланировано было на 2015 год. Доходный дом, отзывы сотрудников о котором всегда звучат в положительном ключе, в перспективе может стать высокодоходным проектом. В перспективе планируется изменить специфику строительства. Рассматривались и отклонялись в ходе обсуждения проблемы следующие вопросы: сокращение норм по освещению, изменение санитарно-эпидемиологических стандартов, нормативы безопасности. В соответствии с предварительными планами именно на реорганизованных промышленных зонах и появится первый доходный дом. Пушкино не станет его местом расположения, а вот территория Новой и Северный административный округ - вполне возможно. Что касается самих девелоперов, они не очень рады стремлению правительства развивать рынок арендного жилья. По их мнению, доходный дом (Пушкино) на данный момент времени представляется не перспективным в плане прибыли. Это связано не только с высокими ставками по кредитам, но и имеет отношение к длительному сроку Большую роль играет наличие более прибыльных сегментов на рынке недвижимости России.