Главная / Регистрация ООО

Земля внесена в уставной капитал. Внесение земельных участков и прав на них в оплату долей в уставном капитале (акций) при учреждении хозяйственных обществ

При оплате уставного капитала земельным участком нужно определить стоимость этого участка. Она определяется по соглашению между учредителями (участниками) общества и, как правило, соответствует рыночной.

Подтвердить рыночную стоимость вклада необходимо заключением независимого оценщика. Поступать так обязательно по вкладам как в акционерные общества, так и в ООО. Такие правила абзацем 2 пункта 2 статьи 66.2 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 3 Закона от 5 мая 2014 г. № 99-ФЗ.

участок. Он относится к неденежным вкладам , имеющим денежную оценку . Поскольку стоимость земельного участка под строительство, как правило, превышает 20 тыс. руб., вклад должен оценить независимый оценщик . Такое требование содержит пункт 2 статьи 15 закона № 14-ФЗ. При этом номинальная стоимость доли участника общества, которую он оплачивает не деньгами, не может быть больше суммы, которую определил независимый оценщик .

Материал из БСС "Система Главбух"
Подробнее: http://www.1gl.ru/#/document/189/400844/8fd37fb9f6/?of=copy-f2db52fdcd

Земельные участки имеют кадастровую оценку, и она не всегда совпадает с их рыночной стоимостью. Правила проведения кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316. В соответствии с ними такая оценка проводится не реже одного раза в пять лет.

Когда возникает доход от полученного в уставный капитал участка

Хозяйство может продать внесенный в уставный капитал участок. Иногда на сделки с землей распространяются ограничения. В частности, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному и тому же собственнику (п. 4. ст. 35 Земельного кодекса РФ). А собственники зданий, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право его покупки или аренды.

Напомним, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, к коим относится земельный участок, их переход и прекращение нужно регистрировать в едином государственном реестре (ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Регистрируется переход права собственности на земельный участок органами Росреестра в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента внесения соответствующей записи в госреестр - пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Несмотря на это, при продаже участка моментом признания дохода для определения налоговой базы является дата передачи участка покупателю по передаточному акту или иному документу (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса РФ). Таким образом, доход от реализации и переход права собственности на земельный участок могут отличаться по времени.

Отметим, что при получении имущества от учредителя в качестве оплаты его доли в уставном капитале у предприятия не возникает доходов, а также прибылей и убытков, учитываемых в целях налогообложения прибыли (подп. 3 п. 1 ст. 251, подп. 1 п. 1 ст. 277 Налогового кодекса РФ).

Передав участок покупателю, а договор на регистрацию в Росреестр, продавец формально еще является собственником этого участка. Тем не менее для он должен у себя в учете признать доход от его реализации.

При кассовом методе передача земельного участка не обязывает продавца включить выручку от его реализации в облагаемую базу. Доход признается им в момент получения платы за участок независимо от того, передан он покупателю или нет и зарегистрирован ли переход права собственности (п. 2 ст. 273 Налогового кодекса РФ).

При расчете налога доход от реализации участка в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ можно уменьшить на его стоимость. При этом берется стоимость, определенная при внесении земли в уставный капитал. На это указали в письме от 18 июля 2013 г. № 03-03-06/1/28205.

Если в результате реализации земельного участка образуется убыток, то он учитывается в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ).

Этот порядок применяется в целях налогообложения независимо от того, какой метод признания доходов и расходов организация применяет - начисления или кассовый. Дело в том, что полученный от учредителя земельный участок оплачен передачей ему доли в уставном капитале (п. 1 ст. 277 Налогового кодекса РФ).

Что касается НДС, то в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ операции по реализации земельных участков не признаются объектом налогообложения.

Как платить земельный налог при продаже участка

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие участками на праве собственности (ст. 388 Налогового кодекса РФ). Соответственно, продавец участка должен уплачивать земельный налог и после фактической его передачи, до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок органами Росреестра.

Налоговой базой признается кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством РФ (п. 1 , 2 ст. 390 Налогового кодекса РФ). Ее определяют на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

В случае прекращения у продавца права собственности на земельный участок в течение налогового периода налог рассчитывается с учетом коэффициента. Данный коэффициент определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земля находилась в собственности предприятия, к числу календарных месяцев в налоговом или отчетном периоде.

Если прекращение права собственности произошло после 15-го числа соответствующего месяца, этот месяц считается как полный (п. 7 ст. 396 Налогового кодекса РФ).

При расчете налога на прибыль в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ сумма земельного налога учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (письмо Минфина России от 20 апреля 2011 г. № 03-03-06/1/254). При этом датой принятия расходов в виде сумм налога признается дата их начисления.

Как продажа участка в уставном капитале отражается в бухучете

Стоимость имущества, полученного в качестве вклада в уставный капитал предприятия, не признается доходом для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99).

Поскольку полученный участок предприятие планирует использовать в качестве средства труда, он принимается к бухгалтерскому учету в составе основных средств по первоначальной стоимости, которой в данном случае признается его денежная оценка, согласованная учредителями (участниками) предприятия если она не превышает стоимость, определенную независимым оценщиком (п. 7 , 9 ПБУ 6/01, письмо Минфина России от 6 декабря 2006 г. № 03-03-04/1/813).

Принятие к бухгалтерскому учету участка отражается по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Приобретение земельных участков» в корреспонденции с счета 75 «Расчеты с учредителями» субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал». Затем сформированная на счете 08 первоначальная стоимость участка списывается в дебет счета 01 «Основные средства».

Продажа участка в уставном капитале отражается следующим образом. Продавец признает прочий доход в размере его продажной цены и прочий расход в виде его первоначальной стоимости. Они признаются на дату перехода права собственности к покупателю (п. 7, 12, 16 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99, утвержденных приказами Минфина России от 6 мая 1999 г. № 32н и № 33н).

Если передача земельного участка и госрегистрация перехода права собственности на него приходятся на разные периоды, то он до момента признания прочих доходов и расходов от его выбытия учитывается на отдельном субсчете к счету 45 «Товары отгруженные». Например, это может быть субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).

Если предприятие применяет в налоговом учете метод начисления, то на дату передачи земельного участка в бухгалтерском учете возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив. Это происходит из-за того, что на данную дату в налоговом учете признается доход от реализации, а в бухгалтерском учете нет (определяется на дату перехода права собственности). Его возникновение отражается по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» и кредиту счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

Кроме того, возникают налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство. Оно возникает, потому что в налоговом учете включается в состав расходов стоимость приобретения земельного участка, а в бухгалтерском нет. Возникновение отложенного налогового обязательства отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства».

После государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок признается и отражается в бухгалтерском учете доход от его продажи и одновременно отражается расход в виде его стоимости. В этот момент погашаются вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив, а также налогооблагаемая временная разница и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство.

А. Анищенко ,
ООО «Аудиторская фирма “АТОЛЛ - АФ”»

Организация, находящаяся на УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, приобретает за плату земельный участок в апреле текущего года. Его балансовая стоимость сформирована из цены на участок- условно 330 тыс. руб. и оплаченной госпошлины условно 5 тыс. рублей. Итого балансовая стоимость составила 335 тыс. руб.В августе этого же года организация вносит данный участок в УК другой организации, где является соучредителем. Для передачи была произведена оценка объекта, она условно равна 320 тыс. руб., именно по этой стоимости сделан взнос в УК.Вопрос в следующем: как отразить в БУ и НУ операцию у передающей организации? На какой счет отнести разницу между балансовой и оценочной стоимостью участка? Можно ли включить в расходы затраты по приобретению участка, и если да, то в какой сумме?

Разницу между балансовой и оценочной стоимостью участка отнесите в бухгалтерском учете на счет 91 «Прочие доходы и расходы». В расходы по налогу на прибыль ни в какой сумме не включаются затраты по приобретению земельного участка. Согласно гл. 25 НК РФ при передаче основного средства в качестве вклада в уставный капитал у организации не возникает ни доходов, ни расходов.

В бухгалтерском учете.

В апреле при принятии земельного участка к учету:

Дебет 01 Кредит 08-1- 335 000 руб. - Включена фактическая стоимость земельного участка в состав собственных основных средств.

В августе при вкладе земельного участка в уставный капитал:

Дебет 58 Кредит 76 - 320 000 руб. – отражена задолженность по вкладам в уставный организации;

Если остаточная стоимость переданного основного средства отличается от его оценки, согласованной учредителями, разницу учтите в составе прочих доходов или расходов, в зависимости от того в какую сторону разница.

Дебет 76 Кредит 01 – 335 000 руб. - внесена земля в качестве вклада в уставный капитал;

Дебет 91-2 Кредит 76- 15 000 руб. – отражена отрицательная разница между оценкой основного средства, согласованной учредителями, и его остаточной стоимостью.

Такой порядок предусмотрен п. 85 Методических указаний, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и Инструкцией к плану счетов (счета 01, 76, 91).

В налоговом учете

При передаче основного средства в качестве вклада в уставный капитал у организации не возникает ни доходов, ни расходов (подп. 2 п. 1 ст. 277, п. 3 ст. 270 НК РФ). В ситуации когда остаточная стоимость передаваемого основного средства отличается от его оценки, согласованной учредителями, в бухучете образуется постоянная разница, которая приводит к появлению постоянного налогового обязательства или постоянного налогового актива, если вами применяется ПБУ 18/02 (п. 4 и 7 ПБУ 18/02).

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении передачу основных средств в качестве вклада в уставный капитал

В счет погашения задолженности по вкладам в уставный капитал организация может внести основные средства . Для акционерных обществ это предусмотрено пунктом 2 статьи 34 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ, а для ООО – пунктом 1

Учредители должны оценить и согласовать стоимость неденежных вкладов в уставный капитал. Для оценки рыночной стоимости основного средства акционерное общество должно привлечь независимого оценщика. Для ООО независимая оценка имущественного вклада обязательна, только если его размер превысит 20 000 руб. Учредители вправе оценить имущество, вносимое в уставный капитал, не дороже оценки независимого эксперта (т. е. дешевле или в той же сумме). Об этом сказано в пункте 3 статьи 34 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ и пункте 2 статьи 15 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ.

Бухучет

У организации-учредителя вклады в уставные капиталы других организаций учитываются на счете 58 «Финансовые вложения». Задолженность по вкладам отразите проводкой по дебету счета 58 в корреспонденции со счетом учета расчетов. Например, со счетом 76 , к которому откройте отдельный субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»:

Дебет 58 Кредит 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»
– отражена задолженность по вкладам в уставный капитал дочерней организации.

Такую запись делайте:

при создании акционерных обществ или ООО – на основании договора о создании общества или на основании решения единственного учредителя (акционера, участника) (п. 5 ст. 9 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ , );
при увеличении уставного капитала:
в акционерных обществах – на основании протокола общего собрания акционеров об увеличении уставного капитала (решения совета директоров (наблюдательного совета), если в соответствии с уставом такое решение в его компетенции) или решения единственного учредителя (акционера) об этом ( , п. 3 ст. 47 , Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ);
в ООО – на основании протокола общего собрания участников об увеличении уставного капитала или решения единственного учредителя (участника) об этом ( , п. 6 ст. 37 , Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ).

Со следующего месяца после передачи основного средства прекращайте начислять по нему амортизацию (п. 22 ПБУ 6/01).

В бухучете выбытие основного средства, внесенного в качестве вклада в уставный капитал, отражайте по остаточной стоимости (п. 85 приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Для учета выбытия такого имущества на счете 01 откройте отдельный субсчет «Выбытие основных средств». В момент передачи объекта по дебету счета отразите его первоначальную (восстановительную) стоимость. По кредиту – сумму амортизации, начисленную за период эксплуатации выбывающего объекта. При этом делайте проводки:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства, переданного вуставный капитал дочерней организации;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта, переданного в уставный капитал дочерней организации.

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость передаваемого основного средства. Остаточную стоимость определяйте по формуле:

Передачу основного средства в уставный капитал другой организации отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– внесено основное средство в качестве вклада в уставный капитал дочерней организации.

Если остаточная стоимость переданного основного средства отличается от его оценки, согласованной учредителями , разницу учтите в составе прочих доходов или расходов. При этом сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал» Кредит 91-1
– отражена положительная разница между оценкой основного средства, согласованной учредителями, и его остаточной стоимостью;

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «Расчеты по вкладам в уставный (складочный) капитал»
– отражена отрицательная разница между оценкой основного средства, согласованной учредителями, и его остаточной стоимостью.

Такой порядок предусмотрен пунктом 85 Методических указаний, утвержденных

Очень выгодную консультацию авдоката можно получить у нас! Запишитесь на прием.

Экономическая выгода может быть многогранна: быстро, надежно, минимум налогов, может не подлежать разделу имущества супругов, можно брать кредиты и пр.

Земельные участки, как и иную недвижимость, можно вкладывать в уставный капитал организации. Для этого необходимы следующие действия:

Провести оценку земельного участка иполучить отчет эксперта (оценщика) о его стоимости.
Параллельно с п. 1 получить консультацию адвоката о том, какой способ оформления наиболее выгодный (есть варианты).
Подготовить пакет документов по регистрации изменений в учредительные документы.
Заверить необходимые бумаги у нотариуса.
Зарегистрировать изменения в регистрирующем органе (в СПб это МИ ФНС № 15).
Подготовить пакет документов для Росреестра.
Зарегистрировать переход права собственности на земельный участок в Росреестре.

После внесения земельного участка в УК юридического лица, такому юридическому лицу выдается выписка ЕГРН о праве собственности на землю, а свидетельство (право) собственника, передавшего земельный участок организации. теряет юридическую силу.

Перед началом любых действий надо сделать анализ, действительно ли надо вносить землю в УК, или же организации лучше купить на баланс земельный участок по договору купли-продажи, или внести только право пользования землей. Кроме того, важно понимать, какую организационно-правовую форму выгоднее иметь при использовании и возможной реализации земли. Для дальнейшей продажи земли могут быть иные решения. Для минимизации налогов при использовании земли (без дальнейшей продажи) нужно сделать рассчет, в какой ситуации будет меньше налогов на имущество, когда банк даст лучший процент при кредитовании и пр.

Взнос земельного участка в ДНП

Особый вариант продажи земельных участков - организация ДНП с последующей реализацией размежеванного участка небольшими массивами для частного использования граждан. Нужно понимать, что такая схема может быть реализована только с большой осторожностью, так как перевыборы председателя ДНП могут привести к потере вложенной собственности. Недоработанные на старте вопросы нужно срочно привести в порядок. Подключение к ДНП комммуникаций - отдельная тема для работы. Возможные споры о срывах сроков подключений решаются в Арбитражном суде.

Перевод земельного участка в иную категорию

При взносе в Уставный капитал земельного участка следует учитывать категорию земли, а при необходимости перевода земли в иную категорию важно понимать, в какой момент это лучше сделать: до внесения земли в уставный капитал или после.

Форма собственности организации для передачи участка земли

Нужно понимать, что внесенная в уставный фонд земля в одних случаях может быть возвращена вносителю (первоначальному собственнику), а в других случаях это сделать невозможно. Например, в акционерных обществах земельный участок в натуре не может быть возвращен, кроме случаев ликвидации общества. В ООО или сельскохозяйственном кооперативе, например, такую возможность предусмотреть можно, но для этого нужно в документах организации предусмотреть такую возможность и четко прописать обязанность возврата земли.

Взнос в УК земельного участка или права пользования им?

Если за собственником должно остаться право собственности на земельный участок, в ряде случаев можно внести в уставный капитал только право пользования им (если это допускает Устав). Тогда право пользования должно быть оценено независимым оценщиком. вносится в УК, и на него могут начисляться дивиденды, как на любые вклады.

При этом в свидетельство (ЕГРН) о праве собственности вносится соответствующая запись о совершенных действиях.

Ельникова Елена Васильевна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

Российское законодательство, регулирующее создание и деятельность коммерческих организаций, в том числе и хозяйственных обществ, в принципе допускает возможность формирования уставного капитала как в денежной, так и в не денежной форме. В соответствии с п. 1 ст. 15 ФЗ от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" <1> (далее - Закон об ООО) в оплату уставного капитала могут быть переданы деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. Таким образом, доля в уставном капитале ООО может быть оплачена в числе прочего имущества земельными участками либо правами на них. Аналогичная по своей сути норма содержится в п. 2 ст. 34 ФЗ от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" <2>, предусматривающем возможность оплаты акций, распределяемых среди учредителей общества при его учреждении, деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами (в том числе земельными участками и правами на них), либо иными правами, имеющими денежную оценку. Однако в отношении иных эмиссионных ценных бумаг АО названным Законом установлены ограничения, допускающие возможность их оплаты только деньгами.

<1> СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785.
<2> СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1.

Поскольку в практике создания хозяйственных обществ оплата долей в уставном капитале ООО (либо акций в процессе их размещения АО) в неденежной форме имеет место не столь уж редко, хотя и не является преобладающей, весьма актуальными представляются вопросы, связанные с оценкой вкладов в неденежной форме, определением последовательности действий учредителей при внесении их в уставный капитал, момента перехода права собственности (или иного имущественного права) к учреждаемому хозяйственному обществу на передаваемое в качестве вклада в его уставный капитал имущество, сроками осуществления обязанности учредителей по оплате доли в уставном капитале (или размещаемых акций) и ответственностью за ее неисполнение. При внесении земельных участков в оплату долей в уставном капитале (акций) требуют рассмотрения также вопросы государственной регистрации перехода права собственности на них от учредителей к учреждаемому хозяйственному обществу, денежной оценки стоимости вносимых земельных участков или прав на них, допустимости внесения в уставный капитал хозяйственных обществ земельных участков определенного целевого назначения, соблюдения их минимальных размеров, порядка индивидуализации в качестве самостоятельного объекта и пр.

Рассмотрение обозначенных выше вопросов требует обращения к гражданскому законодательству, регулирующему общий порядок формирования уставного капитала хозяйственных обществ и особенности его создания в хозяйственных обществах, осуществляющих свою деятельность в определенных сферах, а также к земельному законодательству, определяющему специфику совершения сделок с земельными участками и правами на них.

Исключения из общего правила о возможности внесения земельных участков в уставный капитал ООО или оплаты ими размещаемых акций могут быть закреплены в нормативных правовых актах или в уставе <3>. Так, ФЗ от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <4> предусмотрено, что акции акционеров инвестиционного фонда могут оплачиваться только денежными средствами или имуществом, предусмотренным его инвестиционной декларацией (ст. 4).

<3> Пунктом 2 ст. 15 ФЗ об ООО закреплено, что уставом общества могут быть установлены виды имущества, которое не может быть внесено для оплаты долей в уставном капитале общества.
<4> СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562.

Из ст. 11 ФЗ от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" <5> следует, что при создании кредитных организаций перечень видов имущества в неденежной форме, которое может быть внесено в оплату уставного капитала, устанавливается Банком России. Пунктом 4.3 Инструкции ЦБ РФ от 14 января 2004 г. N 109-И "О порядке принятия Банком России решения о государственной регистрации кредитных организаций и выдаче лицензий на осуществление банковских операций" установлено, что вклад в уставный капитал кредитной организации может быть в виде: денежных средств в валюте Российской Федерации; денежных средств в иностранной валюте; принадлежащего учредителю кредитной организации на праве собственности здания (помещения), завершенного строительством (в том числе включающего встроенные или пристроенные объекты), в котором может располагаться кредитная организация; принадлежащего учредителю кредитной организации на праве собственности имущества в виде банкоматов и терминалов, функционирующих в автоматическом режиме и предназначенных для приема денежной наличности от клиентов и ее хранения <6>. Несмотря на то, что в перечень видов имущества, которое может выступать в качестве вклада в уставный капитал кредитной организации, земельные участки как таковые не включены, положения данной Инструкции следует применять с учетом норм земельного законодательства, в частности п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК), в соответствии с которыми, по общему правилу, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Таким образом, если учредителю - собственнику здания <7>, вносимого в уставный капитал кредитной организации, расположенный под ним земельный участок принадлежит на праве собственности, то, поскольку в этом случае имеет место отчуждение, т.е. переход недвижимости к новому собственнику, к данной ситуации должны быть применимы нормы п. 4 ст. 35 ЗК, предусматривающие переход обоих объектов одновременно в собственность создаваемого хозяйственного общества. Исключением из действия этой нормы являются случаи, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК. Иные земельные участки не могут выступать в качестве средства оплаты долей в уставном капитале или акций кредитных организаций.

<5> СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.
<6> Вестник Банка России. 2004. N 15.
<7> В данном контексте речь может идти исключительно о зданиях, поскольку названная Инструкция ЦБ РФ не предполагает возможности внесения в уставный капитал иных объектов недвижимости - строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также их частей.

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, одним из примеров реализации которого является п. 4 ст. 35 ЗК, имеет общий характер и должен быть соблюден при создании не только кредитных организаций, но и иных хозяйственных обществ. При этом надо учитывать еще одно предусмотренное все той же ст. 35 ЗК исключение из действия этого принципа в случае отчуждения (в том числе и при внесении в уставный капитал) части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В иных случаях законодатель исключает возможность внесения земельных участков в оплату доли в уставном капитале либо акций в отношении отдельных категорий учредителей. Так, согласно п. 3 ст. 6 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" <8> оплата иностранными инвесторами принадлежащих им акций (долей в уставных капиталах) страховых организаций производится исключительно в денежной форме в валюте Российской Федерации.

Допуская в принципе внесение вклада в уставный капитал или оплату акций в материальной форме, законодательство РФ не содержит правил общего характера, которыми бы устанавливался размер (в процентах или долях) уставного капитала или количество акций хозяйственных обществ, оплачиваемых в неденежной форме. Тем не менее применительно к отдельным разновидностям таких обществ подобные нормы получили нормативно-правовое закрепление. В частности, п. 4.9 Инструкции ЦБ от 14 января 2004 г. определено, что размер вкладов в виде имущества в неденежной форме в уставный капитал создаваемой путем учреждения небанковской кредитной организации не может превышать 20% ее уставного капитала.

В Концепции развития законодательства о юридических лицах предлагается обеспечить оплату существенной части уставного капитала в денежной форме. Процентное соотношение денежных и неденежных вкладов в уставный капитал должно быть установлено законом или в порядке, определенном законом (как это существует сегодня применительно к уставному капиталу кредитных организаций). Как отмечается в п. 2.2 Концепции, при сохранении специальных требований к составу уставного капитала кредитных и банковских организаций, установленных федеральными законами, следовало бы сформулировать общие ограничения на внесение вкладов в уставный капитал в неденежной форме и общие требования к вкладам, вносимым в неденежной форме, сходные с теми, которые предусмотрены в директивах ЕС и в законодательстве зарубежных стран <9>.

<9> http://www.lin.ru/document.htm?id=205452665236661598

Помимо законодательно установленных запретов и ограничений в отношении возможности оплаты акций, размещаемых при учреждении АО, и долей в уставном капитале ООО земельными участками применительно к отдельным категориям хозяйственных обществ и их учредителей следует также учитывать способность земельных участков в принципе участвовать в гражданском обороте, т.е. оборотоспособность <10>, устанавливаемую нормами земельного законодательства.

КонсультантПлюс: примечание.

<10> Подробнее об этом см.: Ельникова Е.В. Оборотоспособность земельного участка // Юридическая наука: Проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы Междунар. науч.-практ. конф., 3 сентября - 1 октября 2005 г.: В 2 т. Великий Новгород, 2006. Т. 1. С. 268 - 271.

Статья 27 ЗК содержит перечень земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в нем, а также закрепляет особенности их правового режима. К изъятым из оборота отнесены земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 данной статьи. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК). Таким образом, изъятые из оборота земельные участки не могут быть внесены в качестве оплаты доли в уставном капитале (или акций) хозяйственных обществ. В п. 5 ст. 27 ЗК определен перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, по общему правилу они также не могут передаваться в собственность вновь создаваемых хозяйственных обществ.

Также следует учитывать прописанный в ст. 1 ЗК принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка, вносимого в уставный капитал хозяйственного общества или принимаемого в счет оплаты акций, должен соответствовать предполагаемой деятельности создаваемой коммерческой организации.

Аналогичный подход закреплен и в ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <11> (далее - Закон об обороте земель), устанавливающем требование сохранения целевого использования земельных участков в качестве одного из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения (ст. 2). Это означает, что действия по внесению в уставный капитал земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения могут иметь место лишь в случае, если создаваемое хозяйственное общество является сельскохозяйственной организацией, обладающей соответствующей правоспособностью, позволяющей осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере сельскохозяйственного производства.

<11> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

Помимо правил, закрепленных земельным законодательством в качестве общих принципов оборота земельных участков, необходимо принимать во внимание особенности оборота, устанавливаемые применительно к отдельным категориям земель. Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения Законом об обороте земель (п. 3 ст. 1) определены следующие принципы их оборота:

установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Из п. 2 ст. 4 Закона следует, что максимальный размер общей площади таких земель устанавливается законом субъекта РФ, равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков <12>, т.е. субъект РФ может установить предельный размер в диапазоне от 10 до 100% общей площади сельскохозяйственных угодий в пределах территории одного муниципального района <13>;

<12> ФЗ от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.
<13> Статья 88 Закона Саратовской области "О земле" // Комментарий к ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.: Экзамен, 2004. С. 35; статья 6 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 08-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СПС "КонсультантПлюс".

установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Такие лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель). Следовательно, внесение в уставный капитал относимых к этим категориям юридических лиц хозяйственных обществ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не допускается.

В случаях, когда в качестве учредителя хозяйственного общества выступает публично-правовое образование (РФ, субъект РФ, муниципальное образование), необходимо также учитывать нормы приватизационного законодательства, поскольку в этом случае имеет место переход имущества (земельного участка) из публичной в частную собственность учреждаемого субъекта. Согласно п. 5 ст. 13 ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <14> приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными названным Законом, перечень которых содержится в ст. 13 и включает в числе иных способов внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ. Таким образом, возможность внесения находящегося в публичной собственности имущества в уставный капитал иных видов хозяйственных обществ (ООО, ОДО, ЗАО) законодательством не предусмотрена. Сфера действия названного Закона не охватывает все возможные способы приватизации земельных участков и включает лишь отчуждение земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Приватизация земельных участков в других случаях регулируется иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами (ЗК, Законом об обороте земель, специальными законами, регулирующими осуществление приватизации в отдельных отраслях и пр.).

<14> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

Земельный участок как объект гражданских правоотношений имеет целый ряд особых характеристик и свойств, обусловливающих специфику его правового режима. Наряду с такими характеристиками земельного участка, как оборотоспособность, целевое назначение и др., при определении возможности земельного участка выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки юридическое значение имеет установление его предельного минимального размера. Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и муниципальных органов для земель различного целевого назначения и разрешенного использования, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки, в том числе и при внесении земельного участка в уставный капитал учреждаемых хозяйственных обществ.

Установление предельных максимальных размеров земельных участков обусловлено прежде всего таким свойством земли, как ее ограниченность.

До принятия ЗК на федеральном уровне длительное время не были установлены правила об определении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель. В ст. 33 ЗК закреплено разграничение компетенции РФ, субъектов РФ и муниципальных органов в этой сфере. Так, законами субъектов РФ устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность и находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, нормативными актами муниципальных органов - для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства (п. 1 ст. 33 ЗК).

Для иных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

В некоторых субъектах РФ установлены предельные значения размеров земельных участков <15>.

<15> Пункт 1 ст. 7 Закона Курской области от 5 марта 2004 г. N 8-ЗКО "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // СПС "КонсультантПлюс"; Закон Астраханской области от 25 марта 2002 г. "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства" // СПС "КонсультантПлюс".

При внесении имущества в уставный капитал для оплаты долей (или акций) хозяйственного общества в неденежной форме (в частности, в виде земельного участка) важное значение имеет точная оценка его стоимости в денежном выражении. Согласно п. 2 ст. 15 ФЗ об ООО денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается единогласным решением общего собрания участников общества. Если номинальная стоимость доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 000 руб., в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик, деятельность которого регулируется положениями ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <16> и принятыми в соответствии с ним иными нормативными актами, при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать суммы оценки указанного имущества, определенной независимым оценщиком <17>.

<16> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
<17> ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 312-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 20; ФЗ от 2 августа 2009 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам создания бюджетными научными и образовательными учреждениями хозяйственных обществ в целях практического применения (внедрения) результатов интеллектуальной деятельности" // СЗ РФ. 2009. N 31. Ст. 3923.

В интересах защиты прав кредиторов законодатель установил в течение трех лет с момента государственной регистрации ООО в случае внесения в его уставный капитал неденежных вкладов субсидиарную ответственность участников общества и независимого оценщика, которую они несут солидарно при недостаточности имущества ООО по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

В соответствии с п. 3 ст. 34 ФЗ "Об акционерных обществах" денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении АО, производится по соглашению между учредителями. При оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Такой подход представляется более оправданным, значительно снижается возможность злоупотреблений при субъективной оценке, что дает основания внести предложение о его распространении на все случаи внесения земельных участков (равно как и иных объектов недвижимости) в уставный капитал ООО. При закреплении такой модели оценки отпадает необходимость в установлении субсидиарной ответственности участников общества по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Особенности оценки имущества кредитных организаций определены Инструкцией ЦБ РФ от 14 января 2004 г. N 109-И (п. п. 4.6, 4.7). В соответствии с ее положениями денежная оценка имущества в неденежной форме, вносимого в качестве вклада в уставный капитал кредитной организации при ее учреждении, утверждается общим собранием учредителей. При оплате части уставного капитала имуществом в неденежной форме для определения стоимости такого имущества в случаях, предусмотренных федеральными законами, должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями (участниками) кредитной организации, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком. Поскольку кредитные организации могут быть созданы исключительно в форме хозяйственных обществ, приведенные выше нормы специальных законов, регулирующих их деятельность, в отношении оценки имущества в неденежной форме применяются также и к кредитным организациям.

Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлена обязательность проведения оценки объектов при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания открытого акционерного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности <18>.

<18> ФЗ от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4009.

Конструкция юридического лица предполагает особую модель взаимоотношений между учредителями (участниками) и созданной ими организацией, в соответствии с которой участники имеют по отношению к ней лишь обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК). Из этого следует, что земельный участок при внесении его в уставный капитал хозяйственного общества выбывает из собственности учредителя и переходит в собственность созданного юридического лица.

В связи с этим возникает ряд вопросов об основаниях и моменте приобретения новым субъектом права собственности на передаваемое имущество в виде земельного участка.

В законодательстве, регулирующем создание и деятельность хозяйственных обществ, закреплена возможность поэтапной оплаты долей в уставном капитале или размещаемых акций. Согласно п. 1 ст. 34 Закона об акционерных обществах акции общества, распределенные при его учреждении, должны быть полностью оплачены в течение года с момента государственной регистрации общества, если меньший срок не предусмотрен договором о создании общества. Не менее 50% акций общества, распределенных при его учреждении, должно быть оплачено в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества. При этом акции и иные ценные бумаги АО, которые должны быть оплачены неденежными средствами, оплачиваются при их приобретении в полном размере, если иное не установлено договором о создании общества при его учреждении (п. 2 ст. 34).

Особый порядок оплаты, при котором не допускается неполная оплата акций при их размещении, предусмотрен п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционных фондах". Таким образом, фактическая передача земельного участка АО осуществляется после его государственной регистрации и оформляется актом приема-передачи.

Иной порядок внесения вкладов в уставный капитал общества предусмотрен ст. 16 Закона об ООО, по которой каждый учредитель общества должен полностью внести свой вклад в уставный капитал общества в течение срока, который определен договором о создании общества и который не может превышать одного года с момента государственной регистрации общества. На момент государственной регистрации общества его уставный капитал должен быть оплачен учредителями не менее чем наполовину.

Реализация правила о предварительной оплате учредителями уставного капитала не представляется возможной в случаях, когда в счет оплаты доли передается земельный участок или иное имущество, поскольку стороной акта приема-передачи не может выступать еще не существующий юридически до момента его государственной регистрации субъект права. Следовательно, заявитель при подаче документов на государственную регистрацию ООО лишен возможности предоставить доказательства, подтверждающие формирование уставного капитала в неденежной форме в указанном объеме к этому моменту. ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" не предусматривает необходимость представления акта приема-передачи земельного участка для осуществления государственной регистрации ООО. Тем не менее, поскольку заявитель не освобождается от ответственности за сообщение недостоверных сведений, обычно рекомендуют производить частичную оплату уставного капитала в денежной форме путем перечисления средств на временный накопительный счет в банке, а уже после государственной регистрации общества заключать с ним акт приема-передачи земельного участка. В целях окончательного разрешения сложившегося противоречия было бы целесообразным внести изменения в ст. 16 Закона об ООО и закрепить правила об оплате уставного капитала в неденежной форме в течение определенного срока (к примеру, одного месяца) после государственной регистрации ООО.

В литературе высказываются и иные заслуживающие внимания предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего возникающие в этой связи отношения <19>.

<19> См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 429 - 430.

Представляется обоснованным и заслуживающим одобрения изложенное в Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предложение о том, что при учреждении хозяйственного общества весь уставный капитал должен оплачиваться в денежной форме, а при последующем увеличении его размера допускается внесение и неденежных вкладов.

Право собственности на земельный участок у учреждаемого хозяйственного общества возникает в результате совокупности действий, образующих сложный юридический состав, таких, как: договор о создании общества с указанием сроков передачи учредителями имущества обществу (решение единственного учредителя); принятие устава; оформление кадастрового паспорта земельного участка; фактическая передача земельного участка, оформляемая актом приема-передачи; государственная регистрация права собственности на земельный участок созданного хозяйственного общества (в ряде случаев, установленных законодательством, требуется предварительная государственная регистрация права собственности учредителя на передаваемый земельный участок при ее отсутствии) и пр.

В литературе нет единства в отношении определения состава таких действий и их правовой природы. Анализ подходов позволяет сделать вывод о возможности рассмотрения в качестве основания перехода права собственности на земельный участок при внесении его в оплату доли в уставном капитале ООО договора об учреждении ООО, определяющего в том числе размер его уставного капитала, а также размеры долей учредителей в уставном капитале общества и порядок их оплаты. При учреждении ООО одним лицом такое же значение будет иметь решение единственного учредителя об учреждении общества. При создании акционерных обществ аналогичную роль выполняет договор о совместной деятельности по созданию акционерного общества или решение единственного учредителя (если в качестве единственного учредителя выступает юридическое лицо, то, соответственно, решение его компетентного органа).

В практике деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним при создании АО, нередко имеют место требования предоставления для государственной регистрации дополнительно к указанным выше основаниям самостоятельного гражданско-правового договора между уже зарегистрированным АО и его учредителями, содержанием которого является передача земельного участка и иного имущества в оплату размещаемых акций. Гражданское законодательство в принципе допускает возможность заключения непоименованных договоров, но применительно к данной ситуации не устанавливает обязательность заключения таковых, вследствие чего такое требование представляется излишним и нецелесообразным.

Важное значение как с теоретической, так и с практической точки зрения имеет определение момента перехода права собственности на земельные участки, передаваемые в счет оплаты акций или долей при учреждении хозяйственных обществ.

В литературе по этому вопросу высказаны противоположные точки зрения <20>.

<20> См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 185; Алексеев В.А. Указ. соч. С. 424.

ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <21> (далее - Закон о регистрации) устанавливает обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4), не делая при этом исключения для случаев возникновения права собственности на недвижимое имущество, переданное в оплату долей (акций) юридических лиц. Возможность существования коммерческих организаций, уставный капитал которых формируется уже после их государственной регистрации, прямо предусмотрена ГК и специальными законами (например, Законом об АО).

<21> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

В целях исключения ситуации, когда прошедшие процедуру государственной регистрации хозяйственные общества в течение какого-то времени не имеют на балансе собственного имущества, представляется целесообразным предложение, изложенное в Концепции развития законодательства о юридических лицах, об оплате всего уставного капитала при учреждении хозяйственного общества в денежной форме. При этом минимальный уставный капитал в основном должен быть оплачен к моменту государственной регистрации, оставшаяся часть - в течение года с момента государственной регистрации, если более короткий срок не установлен уставом общества (заслуживает обсуждения и правило об одномоментной оплате всего уставного капитала при учреждении общества).

Еще одним вопросом, возникающим в этой связи, является вопрос о том, с какого момента можно считать выполненной обязанность учредителей по оплате доли в уставном капитале ООО недвижимым имуществом и, соответственно, возникшим право на отчуждение принадлежащей им доли: с момента фактической передачи имущества (земельного участка) на баланс юридического лица или с момента государственной регистрации перехода на него права собственности.

В арбитражной практике имеются примеры, демонстрирующие противоречивость позиций по данному вопросу.

ООО "Пищевик" обратилось в арбитражный суд с иском к Краснодарскому краевому союзу потребительских обществ (далее - крайпотребсоюз) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО "Славянская межрайбаза". Решением суда иск удовлетворен. Решение мотивировано тем, что на момент заключения договора имущество, внесенное крайпотребсоюзом в уставный капитал в качестве оплаты своей доли, не было зарегистрировано за ООО "Славянская межрайбаза" на праве собственности в соответствии с Законом о регистрации прав, поэтому доля не оплачена и крайпотребсоюз не мог отчуждать ее в силу ст. 21 ФЗ об ООО.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановление мотивировано тем, что на момент продажи доли уставный капитал ООО "Славянская межрайбаза" был полностью оплачен, так как в соответствии с п. 3 ст. 213 ГК РФ вновь созданное юридическое лицо является собственником имущества, переданного в уставный капитал, с момента государственной регистрации этого вновь созданного юридического лица. ФАС Северо-Кавказского округа признал вывод апелляционной инстанции неправильным, сославшись на ст. 223 ГК РФ, устанавливающую, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, а также на ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона о регистрации. Вместе с тем суд отметил, что не может быть признан обоснованным и вывод суда первой инстанции о том, что ввиду неосуществления государственной регистрации доля ответчика не может считаться оплаченной. Недвижимое имущество было фактически передано ответчиком и принято на баланс ООО "Славянская межрайбаза", т.е. действия по оплате уставного капитала учредитель выполнил. Спора о праве собственности на указанное имущество не возникало. Тем не менее решение апелляционной инстанции было оставлено без изменения по той причине, что у ООО "Славянская межрайбаза" отсутствует защищаемый законом интерес в признании последствий недействительности сделки по указанному основанию <22>. Таким образом, вопрос о том, что следует понимать под оплатой доли в уставном капитале, требует разъяснения ВАС РФ.

<22> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 января 2003 г., дело N Ф08-5065/2002 // СПС "КонсультантПлюс".

Обязательным условием государственной регистрации является подтверждение права собственности учредителя на передаваемый создаваемому юридическому лицу земельный участок правоустанавливающими документами. Также должен быть представлен документ, подтверждающий фактическую передачу земельного участка учредителем зарегистрированному хозяйственному обществу, который свидетельствует об исполнении учредителем своих обязательств по оплате доли в уставном капитале или акций. В случаях, предусмотренных законом, на государственную регистрацию представляются и иные документы, в том числе: нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимого имущества (земельного участка), отчет о его оценке, согласие антимонопольного органа и пр. Кроме того, поскольку земельный участок относится к недвижимому имуществу, следовательно во всех случаях является индивидуальной вещью, в целях его идентификации по общему правилу требуется предоставление кадастрового паспорта или кадастрового плана земельного участка, кроме случаев, когда кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже предоставлялся и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Деятельность по кадастровому учету земельных участков регулируется ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <23>.

<23> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В оплату доли в уставном капитале ООО или акций АО может быть передано не только имущество, но и имущественные права, в том числе и на земельный участок. Однако в ряде случаев нормативными актами установлены исключения из действия этой общей нормы. Так, согласно п. 6 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <24> не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть передано в оплату доли в уставном капитале или акций, поскольку субъектами этого права являются исключительно граждане. Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные права на земельный участок после введения в действие ЗК не могут рассматриваться в качестве имущественных прав, вносимых в оплату акций и долей в уставном капитале.

<24> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В качестве таких прав могут выступать права пользования земельным участком из договора аренды (арендные права), если это не запрещено законом. К примеру, из ст. 35 ФЗ от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" <25> следует, что резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ. Ограничения или запреты на внесение арендных прав также могут быть установлены договором о создании хозяйственных обществ (или решением единственного учредителя).

<25> СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3127.

Поскольку объектом арендных прав выступает земельный участок, следует учитывать не только гражданско-правовые, но и земельно-правовые нормы. ГК допускает установление законодательством особенностей сдачи в аренду земельных участков, однако реализацию этой возможности земельным законодательством нельзя признать удачной. Арендные отношения регулирует ст. 22 ЗК. В отличие от требования ст. 615 ГК, устанавливающей необходимость получения согласия арендодателя при внесении арендатором арендных прав в уставный капитал хозяйственных обществ, арендатор земельного участка не обязан получать такое согласие, а должен лишь уведомить арендодателя о внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества в пределах срока договора аренды земельного участка. Данная норма носит диспозитивный характер и может быть изменена договором по согласию сторон.

В п. 9 ст. 22 ЗК в императивном порядке предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды в пределах срока его действия без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды заключен более чем на пять лет.

В п. 5 ст. 22 ЗК утверждается, что при внесении арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества ответственным перед арендатором становится новый арендатор. Данная норма противоречит п. 2 ст. 615 ГК, которая содержит прямо противоположное утверждение о том, что в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Таким образом, ЗК отождествляет внесение арендных прав в уставные капиталы коммерческих организаций с передачей прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

ГК предусматривает перемену лица в договоре аренды лишь при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенайме). При этом в императивном порядке требуется согласие арендодателя. Данная норма соответствует требованиям п. 1 ст. 391 ГК, согласно которым перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Статья 22 ЗК не требует обязательного согласия арендодателя на перевод не только прав, но и обязанностей по договору аренды, что противоречит ст. 391 ГК РФ и ущемляет права арендодателя.

В перспективе в рамках Концепции о развитии законодательства о юридических лицах предлагается полностью отказаться от внесения в уставный капитал прав пользования имуществом, в частности арендных прав, очевидно, в целях защиты прав кредиторов. Представляется, что такой кардинальный подход вряд ли можно считать необходимым, тем более, что возможность отказа от внесения арендных прав может быть реализована учредителями в рамках действующего ныне законодательства.

Анализ законодательных норм позволяет заключить, что в качестве неденежных вкладов могут выступать земельные участки, находящиеся в собственности учредителей хозяйственных обществ либо принадлежащие им на праве аренды. В первом случае к вновь созданному юридическому лицу переходит право собственности на них, во втором - только право пользования ими на условиях, предусмотренных договором аренды. В случаях, когда при отсутствии или недостаточности свободных денежных средств такие действия могут быть экономически целесообразны, для оценки их правомерности следует учитывать всю совокупность правовых норм, регулирующих возникающие в этой связи отношения, а именно: общие положения гражданского законодательства, регулирующие создание и деятельность хозяйственных обществ, нормы специальных законов, земельного законодательства, а также положения локальных актов.

Библиографический список

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Е.В. Ельниковой "Оборотоспособность земельного участка" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы строительства", 2006, N 2.

Ельникова Е.В. Оборотоспособность земельного участка // Юридическая наука: Проблемы и перспективы развития (региональный аспект): Материалы Междунар. науч.-практ. конф., 3 сентября - 1 октября 2005 г.: В 2 т. Великий Новгород, 2006.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.

Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли, а переход права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество.
Как любое имущество, земельный участок может быть внесен в уставный капитал организации различной организационно-правовой формы. Особенности внесения земельных участков в уставный капитал установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

Еще по теме 2.6. Внесение земельных участков в уставный капитал организации:

4. Передача (внесение) исключительных прав в общее имущество товарищей и в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества)
Глава VI. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 3. Условия и порядок предоставления земельных участков для создания крестьянского хозяйства. Условия наделения земельными участками лиц, выходящих из сельскохозяйственных коммерческих организаций для организации крестьянских (фермерских) хозяйств