Контакты
Главная / Франшиза магазинов

Как продать доли земель сельхозназначения. Порядок выделения земельной доли

С каждым днем увеличивается число людей, желающих иметь в собственности свой участок земли. Следовательно, неуклонно растет число сделок, совершаемых гражданами с участками земли. Часто владельцами такого участка являются несколько человек одновременно.

Возникает вопрос, как владелец этого вида недвижимого имущества может совершить сделку по продаже своей доли, не нарушая законных прав остальных его совладельцев.

Самым простым и наименее затратным вариантом является продажа своей доли земли. В этом случае вам не нужно беспокоиться о проведении землеустроительных работ, они не потребуются, но для оформления сделки понадобится получить согласие других совладельцев участка. С ними придется согласовать вопрос об их отказе от преимущественного права покупки.

Другой вариант предполагает, что вы должны переоформить принадлежащую вам долю в вашу личную собственность и стать ее единоличным владельцем.

Для того чтобы это осуществить, потребуется выполнить следующие действия:

  • Вы должны убедиться, что право собственности на участок зарегистрировано в Росреестре;
  • Обратитесь в землеустроительную организацию за необходимой технической документацией. В ней должна содержаться информация, определяющая границы участка, его геодезические координаты и содержащая сведения о межевых знаках. В перечень документов обязательно должен входить кадастровый план. За подготовку документации, содержащей данные сведения, отвечает кадастровый инженер;
  • Вам нужно сделать заверенные копии землеустроительных документов;
  • Вы должны подать заявление о регистрации прав в территориальный орган Росреестра. При подаче заявления обязательно возьмите с собой следующие документы:
    • копию гражданского паспорта;
    • документы, касающиеся землеустройства, принимаемые как традиционным способом напечатанными на бумаге, так и в электронном виде;
    • справку, подтверждающую, что вами была уплачена госпошлина;
    • копию ИНН.

В случае, если ваши документы в порядке и отсутствуют споры с соседями о границах участка, по истечении 14 дней вам выдадут кадастровый номер. Затем, пройдя процедуру регистрации права собственности на вашу долю, вы можете беспрепятственно совершать с ней любые разрешенные законом сделки, включая оформление договора купли-продажи.

Имеет смысл сначала сделать предварительный договор по отчуждению доли. Это дает вам дополнительные гарантии. Следует также юридически оформить залог. Только после этого переходите к заключению с покупателем основного договора.

Чтобы совершить сделку по продаже вашей доли, подготовьте следующие документы:

  • гражданский паспорт (покупатель при заключении договора должен будет также быть со своим паспортом);
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • свидетельство о госрегистрации права на надел земли;
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи доли земли, распечатанный в 3-х экземплярах;
  • письменное согласие супруга;
  • документ, подтверждающий отказ прочих владельцев участка от права преимущественной покупки (только в случаях, если доля не была выделена).

Переход доли участка в собственность другого лица подлежит регистрации в территориальном отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Получается, что если есть возможность договориться с другими собственниками, проще будет продать невыделенную долю. В таком случае оформлением документации будет заниматься уже покупатель после приобретения вашей доли.

Предварительное выделение принадлежащей вам доли в самостоятельный обособленный участок имеет смысл лишь в случае, когда договориться с другими совладельцами не получается.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Чтобы упростить задачу составления текста договора, воспользуйтесь специально разработанными готовыми бланками договоров купли-продажи участков земли. Вам понадобится только внести согласованные с покупателем изменения и заполнить реквизиты участников сделки. Если же у вас останутся какие-либо сомнения по содержанию договора, всегда можно получить консультацию опытного профессионального юриста.

Существенными условиями и необходимыми реквизитами договора, которые обязательно должны содержаться в его тексте, являются:

  • ФИО и паспортные данные контрагентов;
  • Предмет договора (сведения о продаваемом участке);
  • Информация о вероятных обременениях на подлежащий продаже участок;
  • Цена, выраженная в российских рублях;
  • Способы и сроки оплаты приобретенного надела земли покупателем;
  • Реквизиты продавца и покупателя;
  • Иные условия, согласованные сторонами сделки.

Предмет договора включает все свойства доли участка, которые могут иметь юридическое значение. Все обременения на имущество, включая разные виды задолженностей, после совершения сделки переходят к новому собственнику.

Самым надежным и безопасным способом оплаты сделки считается банковская ячейка, но стороны также могут договориться об оплате по наличному либо безналичному расчету.

Во избежание длительных судебных тяжб включите в условия договора пункт об ответственности участников договора за нарушение его условий. Не будет лишним и предусмотреть форс-мажорные обстоятельства, приводящие к частичной или полной невозможности выполнения сторонами условий заключенной сделки.

Как продать долю земельного участка без межевания

Согласно ст.6 Земельного кодекса РФ часть земельного имущества признается самостоятельным объектом правоотношений. Гражданский кодекс РФ относит к объектам гражданского товарооборота помимо всего прочего и земельные участки. Об этом говорится в статьях 128 и 130 ГК РФ. О долях имущества в качестве отдельных единиц товарооборота в ГК ничего не сказано.

Согласно статьям 549 и 554 Гражданского кодекса РФ при оформлении договора продажи земельного надела покупателю передается участок, который должен быть четко идентифицирован, включая его техническое описание и кадастровые параметры. Статья 37 Земельного кодекса РФ гласит, что продавать можно только такой участок, который состоит на кадастровом учете.

Кадастровый учет регулируется федеральным законом ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре». В ст. 1 этого правового акта говорится, что любой участок земли при постановке на учет должен получить индивидуальные, присущие только ему характеристики, которые делают возможным выделить его из других участков и провести экспертизу его качества и стоимости. Фактически каждый земельный участок получает свой уникальный код. Ст. 19 этого закона содержит требование при записи в кадастр предъявлять документы о проведении межевых работ.

Следовательно, вам придется пройти процедуру размежевания. В результате ее выполнения участок будет разделен на несколько самостоятельных наделов с четким указанием их границ. Только после этого вы можете продавать свой участок.

Как продать долю земельного участка без выделения

В РФ на законодательном уровне запрещается производить отчуждение пая без его выделения субъектам, не являющихся дольщиками либо землевладельцами в какой-либо иной форме. Если проводилось выделение из общего поля, то в этом случае фактически был создан новый надел и проводились межевые работы, участок зарегистрирован в Госкадастре, с ним можно совершать разрешенные законодательством сделки.

Стоит подчеркнуть, что здесь действует правило преимущественного права приобретения.

Им обладают:

В случае приобретения на преимущественных правах земельный участок покупается по цене, назначенной продавцом, то есть его собственником. Если же уполномоченные государственные или муниципальные органы отказываются его покупать, либо по истечении 30 календарных дней они никак не уведомляют продавца, вы вправе реализовать земельный надел любым лицам, заинтересованным в сделке.

В отечественном земельном законодательстве присутствует понятие невостребованной доли. Это часть общего надела земли, которая прежде принадлежала определенному субъекту, не передавшему ее в наем либо не распорядившимся ей другим допустимым законом способом в течение 3 лет. Чтобы доля была признана невостребованной, на нее не должно быть оформлено право в Росреестре.

При обнаружении невостребованной доли органы местной власти могут направить иск в суд о признании муниципалитета в качестве собственника земельного угодья.

Таким образом, дольщику можно купить либо принять в дар долю без ее выделения в самостоятельный надел. В случае, когда субъект не является совладельцем и при этом земельный надел выделен в виде пая, его можно купить или принять в качестве подарка. Принять в наследство этот вид недвижимости также допустимо без выделения доли.

Как продать долю земельного участка без согласия других собственников

Во избежание недоразумений перед продажей вашей доли земли обязательно поставьте в известность о вашем намерении других совладельцев участка.

Позаботьтесь о том, чтобы уведомление было сделано надлежащим образом. Его доказывание в случае судебного разбирательства не должно вызывать затруднений. Прочие совладельцы земельного участка не вправе препятствовать продаже вашей доли, но закон предусматривает их преимущество на ее приобретение перед другими покупателями.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли надела третьему лицу другие совладельцы могут купить ее по цене, назначенной продавцом. Это значит, что вы должны их известить надлежащим образом о своем решении продать надел и уведомить их о цене и других юридически значимых условиях сделки.

Для реализации вашей доли третьим лицам прочие дольщики должны отказаться от ее покупки. Реализовать вашу часть угодья иному лицу законно только после отказа остальных совладельцев от приоритетного права покупки. Переуступка преимущественного права на покупку доли земельного участка законодательством не допускается.

Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения

Владелец доли сельскохозяйственной земли имеет право реализовать свою часть только другому ее совладельцу, сельскохозяйственной организации или лицу, состоящему в фермерском хозяйстве, которые являются пользователями данного угодья (статья 12 закона № 101-ФЗ). При этом оповещать остальных собственников земельного угодья вы не обязаны.

Для того чтобы реализовать свою долю третьему лицу, пройдите вначале процедуру выделения участка. Это подразумевает выполнение межевания участка и оформление доли в частную собственность. Для разделения участка сельскохозяйственной земли, находящегося во владении нескольких собственников, вы должны получить согласие всех его владельцев.

При невозможности об этом договорится обращайтесь в суд с требованием о выделении вашей доли.

Статьей 8 закона № 101-ФЗ наложены ограничения на продажу участков земли, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Оформив такую долю в частную собственность, вы сможете продать ее не сразу, так как приоритетным правом ее покупки обладают субъекты РФ и муниципальные образования.

Вы обязательно должны уведомить в письменной форме органы власти о своем решении о продаже землевладения. В уведомлении укажите его стоимость, порядок расчета, площадь участка и его местоположение. В течение 30 календарных дней власти могут уведомить вас о намерении выкупить участок. Если по истечении этого срока никаких уведомлений вы так и не получили, продавайте вашу землю кому пожелаете.

Учтите, что даже по истечении 30 дней после уведомления властей цену менять в сторону снижения нельзя. Если же вы решили продать участок дешевле первоначальной цены, вам снова надо послать органам власти письменное извещение. Если это требование выполнено не будет, вашу сделку признают недействительной.

Как продать долю земельного участка другому дольщику

Преимущественным правом на покупку доли угодья обладают его совладельцы. Для продажи вашей доли другому совладельцу того же участка следуйте стандартному порядку совершения и оформления сделок с землей. Проще говоря, вам нужно с покупателем заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

При заключении договора прежде всего руководствуйтесь правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Если же владельцами земельного надела являются больше пяти дольщиков, помимо ГК РФ следует учитывать положения 101-го федерального закона (статьи 13 и 14).

Если ваш участок земли не был выделен в частную собственность, то вы вправе:

  • оформить завещание своей доли;
  • отказаться от вашей доли участка;
  • оформить ее как часть уставного капитала организации, занимающейся сельским хозяйством, которая использует данный участок, находящийся в долевой собственности;
  • передать свою долю в доверительное управление;
  • оформить продажу или дарение своей части надела другому совладельцу этого участка.

Чтобы стать в полном смысле слова хозяином вашей доли и распоряжаться ей в полном объеме, вы должны ее сначала выделить.

Если вы продаете без выделения долю вашего надела, относящегося к сельскохозяйственным угодьям, другому дольщику, фермеру или сельскохозяйственной организации, в пользовании которых находится данный участок, остальных его совладельцев извещать об этом нет необходимости.

Как продать долю земельного участка под многоквартирным домом

Первым делом вам следует выделить долю из коллективной долевой собственности. Оформите ее в вашу личную собственность. Дальше все делается в общем порядке, установленном для сделок с земельными участками. Как обычно бывает в таких случаях, вы должны оформить сделку купли-продажи, а затем должна пройти процедура регистрации прав покупателя на владение приобретенной долей.

Как продать долю земельного участка без нотариуса

В правила совершения сделок по отчуждению долей земельных участков в 2016 году были внесены поправки при выходе новой редакции закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.

П. 1 ст. 24 этого закона требует в обязательном порядке участия нотариуса для заверения сделок по отчуждению долей в общем имуществе. Без нотариуса не обойтись и в случае продажи своих долей всеми владельцами земельного участка одновременно. До внесения изменения в закон действие этих правил затрагивало и доли в земельных участках.

Теперь, когда начала работать поправки, введенные федеральным законом № 351-ФЗ от 3 июля 2016 года, вам больше не понадобится нотариальное заверение сделок по всем видам отчуждения долей земли.

Эти изменение нашли отражение во втором абзаце п. 3 ст. 24.1 закона № 122-ФЗ. В результате приведенных здесь законодательных нововведений действие п. 1 ст. 24 этого закона было отменено.

Особенности продажи доли земельного участка

В отдельных случаях покупатель обладает приоритетным правом приобретения доли землевладения.

К ним относятся следующие ситуации:

  • Подлежащая отчуждению доля земельного участка располагается по соседству с земельной долей покупателя, находится на общем с его долей земельном участке и имеет единый номер регистрации в кадастре;
  • Продающаяся доля располагается на самостоятельном соседнем участке и непосредственно с ним граничит, но только если ваша доля и земля соседнего участка классифицированы как принадлежащие к одной общей категории.

В данных случаях вы прежде всего обязаны поставить в известность соседа о том, что собираетесь продать свою долю.

Если по истечении 30 дней ваш сосед не изъявил желания купить принадлежащую вам долю земли, вы можете продать ее всем прочим лицам, но цену на нее снижать нельзя. Если вы это право нарушите, сосед может оспорить вашу сделку в течение 3 месяцев со дня ее совершения.

Обязательно поставьте в известность покупателя о наличии обременений на реализуемое вами недвижимое имущество. Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ в случае если вы умышленно скроете от покупателя информацию об обременениях вашей доли, покупатель может потребовать вернуть часть уплаченных им средств. Если факт обмана стал ему известен до оплаты сделки, покупатель вправе требовать пересмотра ее стоимости в меньшую сторону.

Если стороны сделки по покупке доли не имеют возможности участвовать в ней лично, допускается ее оформление через представителей любой из сторон или обеих сразу. Если вы собираетесь полномочия по заключению сделки передать своему представителю, оформите на него доверенность и заверьте ее у нотариуса. Пункт об участии представителя в совершении сделки включите в договор.

Чтобы убедиться в безопасности сделки, вы можете до ее совершения навести справки в суде, которому подведомственны дела, связанные со спорами об отчуждаемом земельном наделе.

Подводя итог, отметим, что законодательством установлены совершенно разные правила для покупки доли участка и для покупки всего участка. В одних случаях они существенно усложняют заключение сделки, а в других – заметно облегчают.

Но в любом случае важнейшие принципы совершения сделки – контроль законности ее совершения и достоверности сведений об отчуждаемом участке. Убедившись в законности всех действий при совершении сделки и достоверности информации о земельном наделе, вы в будущем сможете избежать судебных исков по ее оспариванию.

Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.

При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.

Описание процедуры продажи доли

Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.

Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.

Для сделки потребуются следующие оригиналы:

  • Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
  • Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
  • Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
  • Заверенный нотариусом отказ;
  • Выписка лицевого счета;
  • Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
  • Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.

Этапы подготовки

  1. Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
  2. В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
  3. Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
  4. Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
  5. Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
  6. Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
  7. В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
  8. Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.

Читайте также Оплата налога при продаже дома с земельным участком, которые находятся менее 3 лет в собственности

Особенности продажи

В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:

  1. Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
  2. К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
  3. Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
  4. Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.

Продажа отдельной части

Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.

Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:

  • Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
  • Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
  • Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
  • Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.

Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.

Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.

Нюансы сделки

При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.

Многие люди, думающие о своем здоровье и не обладающие достаточным количеством средств решают урезать себя в площади участка. Именно поэтому сегодня стал набирать обороты так называемый долевой договор купли-продажи. Приобретая долю от земельного участка, вы получаете массу выгоды, но как оформляется это юридически правильно со стороны продавца и непосредственного покупателя – в нашей статье.

Сегодня, как вы уже поняли, достаточно большое количество граждан начинает понимать насколько существование в городе вредит здоровью и стремятся перебраться в отдаленные, еще экологически чистые уголки.

Наверняка это и повлияло на рост сделок различных земельных участков. Как говорилось выше, все чаще встречаются случаи, когда покупается не участок целиком, а лишь его доля , которая уже принадлежит кому-то на праве собственности.

Давайте разберемся для начала с понятием общая собственность. Ссылаясь на законодательство нашей страны, можно сделать вывод, что это имущество, (ссылка идет непосредственно к гражданскому и земельному закону) которое находится в собственности двух или более лиц. Об этом говорит гражданский кодекс Российской Федерации.

Собственность может быть четко разграничена на части – в этом случае она, как логично полагать – долевая. Если же все же собственников несколько, а доли не разграничены, то собственность просто – совместная.

Главным условием для продажи такой недвижимости должно быть согласие всех собственников. Продавать можно доли, как между собственниками, так и совершенно посторонним лицам.

Еще одним условием, входящим в разряд главных, является извещение. Собственников остальных долей необходимо уведомить о продаже, в противном случае, суд признает ваш договор купли продажи как и любой другой договор в соответствии со всеми условиями, недействительным.

Также это лишает остальных собственников возможности предложить продавцу возможность разделить долю между оставшимися участниками. Таким образом, на этапе подготовки продажи эти условия являются определяющими.

Также не стоит забывать о том, что с продажей должны быть согласны члены семьи продавца . Если один из членов семьи отказывается от продажи, то подобная сделка может не сосотояться, несмотря на то, что отказавшийся не является собственником.

Продажа доли в земельном участке – процедура достаточно объемная. Для того чтобы она имела место быть необходимо совершить ряд действий, которые приведут вас к желаемому результату. В первую очередь, продавцу по факту самого земельного участка, точнее, его одной конкретной доли должен помнить о таком понятии как преимущественное абсолютное право покупки. Что означает это понятие?

Варианты, когда собственников более одного человека

Дело в том, что если земельный участок перейдет в собственность какого-либо чужого человека, возможно, это причинит некие неудобства оставшимся пользователям земельного участка. Во избежание подобных ситуаций, в первую очередь перед продажей продавец обязан оповестить об этом других собственников долей.

В случае если собственников несколько, то каждый должен быть оповещен надлежащим образом.

Запретить вам продажу никто не в праве , однако за собственниками долей всегда сохраняется преимущественное право покупки пока вами не заключен договор купли-продажи с другим лицом.

Собственники могут предложить продавцу цену или же отказаться от такого предложения. Только в случае отказа продавец имеет право привлекать для покупки третьих лиц.

Очень часто в суде продавец не может доказать, что оповещал собственников долей, поэтому юристы настоятельно рекомендуют отправлять уведомление заказным письмом или записывать телефонный разговор на диктофон.

Далее, продавец должен удостоверится, что он не ущемляет в правах членов своей семьи. Ведь в случае, если доля земельного участка является совместно нажитым имуществом, ему потребуется также согласие второго супруга.

Следующий этап – поиск покупателя и оформление договора, который известен всем под именем купли продажи. Скачать бланк договора купли продажи земельного участка совершенно бесплатно, можно .

Договор купли продажи может быть составлен как с юридическим, так и с физическим лицом. Доля договоров купли продажи не используют специально установленные бланки, поэтому вам вполне подойдет лист формата а4.

Договор должен быть напечатан читаемым текстом на компьютере или же написан от руки разборчиво . В шапке договора указывается собственно его конкретное название. Далее необходимо указать населенный пункт, в котором находится участок и дату составления договора.

Далее необходимо написать о том, что продавец и сам непосредственный покупатель заключили договор о нижеследующем. В этом абзаце необходимо упомянуть всю информацию о данных лицах, начиная от адреса регистрации, места жительства, даты рождения и номера телефона и заканчивая паспортными данными.

Необходимо описать размеры участка , категории используемых на нем земель, кадастровый номер. Если на участке есть постройки, их также нужно обозначить. Также в договоре необходимо указать, что та доля действительно принадлежит продавцу и указать на каком основании, например, ссылаясь на реестр.

Также не забудьте указать все технические и правоопределяющие документы на ваш земельный участок. Это может быть кадастровый паспорт, технический паспорт и так далее.

Далее необходимо описать стоимость земельного участка и все установленные кем либо условия передачи денежных средств и права собственности. К договору приложением должны идти документы, перечисленные в нем.

Также в договоре прописываются санкции за неисполнение какой-либо стороной условий договора. Затем договор подтверждается подписями продавца и покупателя .

Составить такой договор можно и самостоятельно и обратившись к юристу.

Подобный договор заверяется у нотариуса и там же передаются деньги . Далее вам вместе с покупателем необходимо проследовать в Росреестр для того, чтобы окончательно узаконить покупателя в его новых правах, однако на руках, помимо нотариально заверенного договора и других документов должна быть самая важная деталь — это оплата общеобязательной для всех государственной пошлины.

Уплата пошлин

Государственная пошлина – это уплата в казну государства, так называемого налога с покупки или продажи имущества. Чаще всего об уплате государственной пошлины должен задумываться покупатель. Так, государственная пошлина, в соответствии с Налоговым кодексом может быть различная по своей сумме . О том, как рассчитать и когда платить налог с продажи земельного участка расскажет .

Дело в том, что она варьируется в зависимости от стоимости доли земельного участка. Подробнее с эти вопросом можно ознакомиться в Налоговом кодексе, а именно в статье триста первой.

Так, к примеру, если стоимость участка составит один миллион рублей, то государственная пошлина обойдется вам в почти шестьдесят тысяч рублей.

Уплатить государственную пошлину можно в любом отделении банка. А о том, какие налоги при покупке земельного участка вам придётся заплатить вы можете узнать .

Сроки

Сроки в договоре о купле-продаже земельного участка играют немаловажную роль.

Так, другие держатели долей или попросту собственники, которые не были оповещены, имеют право, которое даровано им некоторыми законодательными актами, в течение трех лет (дальше ждать не имеет смысла, это к вопросу о давности) подать заявление в суд на само, как таковое, признание договора купли продажи совсем недействительным.

Также сроки являются уместными и для продавца и покупателя . Так, срок вступления покупателя в права собственности составляют около одного месяца, в противном случае покупатель также имеет все законом, установленные права для обращения в суд. Пройдя по данной вы узнаете какие документы нужны при покупке земельного участка.

Если доля земельного участка являлась совместно нажитым в браке имуществом, однако супруги находились к моменту продажи в разводе, супруга имеет право в течение года как были нарушены ее права подать в суд о признании договора купли продажи недействительным или требовать компенсации.

С особенностями, такими как совершения купли продажи самых различных по признакам долей земельных участков нас знакомит статья двенадцатая в составе федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель предупреждает о том, что первыми о продаже должны быть оповещены другие дольщики. Если же этого не было сделано – значит, вы косвенно нарушили их права.

Еще одной важной особенностью является намерения покупателя. Сделка не состоится, если вы продаете земли хозяйственного назначения, а покупатель сообщает что хочет возводить там строения. Росреестр не допустит подобных действий.

Также законодатель говорит о том, что договор купли-продажи по всем правилам, которые должны строго соблюдаться, должен быть заверен нотариусом (как показывает опыт — это обязательно) в обязательном порядке. Только такие договора считаются законными и не могут быть обжалованы.

Каждый случай индивидуален и в нем могут содержаться свои особенности. Именно поэтому к договору купли-продажи необходимо подходить очень внимательно и если вы чувствуете в себе недостаток юридических знаний – обратитесь к хорошему специалисту, который убережет вас и ваш участок от неразумных решений.

Заключение

Заключая договор купли-продажи доли земельного участка помните не только о том, что с этого получите вы, но и о том, что помимо вас этот участок делят между собой множество людей.

Не создавайте проблем ни себе, ни другим, ознакомьтесь с процедурой и делайте все поэтапно и тогда ваш договор будет юридически чист и никто не сможет опровергнуть его.

Руководствуйтесь положениями земельного и налогового кодексов, а также отдельными видами законов не только для поддержания уровня своей юридической культурой, но и для того, чтобы от этой сделки купли-продажи у вас остались только приятные впечатления. А нажав вы узнаете всё о выкупе арендованного земельного участка в собственность.

За то время, которое прошло с момента начала земельной реформы в 1991 году, многие крестьяне, работающие в сельском хозяйстве, сумели обзавестись собственными земельными наделами и распорядиться ими по своему усмотрению. Но до сих пор еще не все знают о том, что такое земельная доля, чем она отличается от обычного участка и как продать земельную долю, если в этом возникает необходимость.

Что собой представляет земельная доля

Получив право на земельную долю, вы получаете право на часть земель сельскохозяйственного назначения, которые были приватизированы в результате реорганизации прежних хозяйств. Но, хотя в документе, дающим вам право на земельную долю и указан ее размер, конкретного местоположения такой участок не имеет. Это можно сравнить с общей долевой собственностью на квартиру, когда каждый собственник владеет определенной долей в общем жилище, однако, никто не может сказать, где именно. Что же вы можете сделать со своей земельной долей?

В соответствии с указом Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 года за номером 337 и статьей 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», каждый собственник земельной доли имеет право:

выделить в натуре земельный участок в счёт земельной доли в случаях, предусмотренных законодательством (например, для ведения фермерского или личного подсобного хозяйства);

  • сдать земельную долю в аренду;
  • продать земельную долю;
  • подарить земельную долю;
  • передать по наследству;
  • обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
  • передать земельную долю на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания;
  • внести земельную долю в уставной (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации;
  • внести права пользования земельной долей в уставной (складочный) капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Как зарегистрировать право на земельную долю

При продаже земельной доли, как и при совершении любой другой сделки с ними, с юридической стороны, происходит процесс перехода части долевой собственности от одного лица к другому. При этом происходит замена одного участника в общей собственности другим. Для того чтобы иметь возможность полноправно распоряжаться своей земельной долей, в частности, продавать ее, необходимо иметь документ, подтверждающий права собственности на земельную долю, который так и называется - Свидетельство о праве на земельную долю. Если такого документа у вас на руках нет, то подтвердить свои права вы можете копией решения органа местного муниципального органа о реорганизации сельхозпредприятия или же выпиской из Единого государственного реестра прав – ЕГРП, но для того чтобы продать земельную долю, вам понадобится предварительно зарегистрировать свои права на нее, обратившись в региональное представительство Росреестра – Регистрационную палату.

К заявлению о регистрации необходимо приложить:

  • документ, удостоверяющий ваши права на земельную долю:
  • кадастровый план участка земли, в составе которого находится ваша доля;
  • выписку из кадастрового паспорта данного земельного участка;
  • заверенную копию протокола общего собрания на котором принималось решение о реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации его земельных угодий;
  • список собственников всех земельных долей данного участка;
  • справку об отсутствии арестов и обременений на земельные доли;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права.

Через месяц после подачи заявления, если не в документах не будет выявлен никаких нарушений, вы получите свидетельство о собственности на земельную долю в общих сельскохозяйственных угодьях.

Как продать земельную долю

Земельную долю можно продать, как выделив ее непосредственно на местности и превратив в полноценный земельный участок, так и без такого выделения. В первом случае, выделенный участок будет стоить дороже, но вам придется понести определенные расходы по его выделению и определению границ.

Перед тем, как продать свою земельную долю стороннему лицу, вам необходимо получить отказ от ее выкупа у всех других участников долевой собственности – владельцев еще невыделенных долей, поскольку у них имеется право преимущественной покупки земельной доли в общедолевой собственности на землю. Далее вы должны предложить выкупить вашу земельную долю органам местного самоуправления. И только после получения письменного отказа, можете предлагать свою долю кому-то еще, причем, по цене, не ниже той, которая была указана в предложениях, которые вы делали остальным собственникам и Администрации.

Купля-продажа земельной доли осуществляется подписанием договора купли-продажи, точно так же, как это происходит, например, при продаже доли в квартире. Если вы не знаете, как правильно составляются подобные договора, то рекомендуем составлять его не в простой письменной форме, хотя закон вполне это допускает, а обратившись к нотариусу. После подписания договора нужно будет обратиться в Росреестр для того чтобы зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу.

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная. При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется. Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению. Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п. Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости. Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению. Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля - это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится . Для этого приглашается кадастровый инженер или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус - как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок в территориальном органе Росреестра. Однако еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и .

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки ». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке. Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены. При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя. Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

  • своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
  • использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
  • недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
  • соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
  • ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора - обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

  • права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
  • сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
  • умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от . Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка. Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.