Главная / Ликвидация бизнеса

Договор инвестиции в строительство. Договор долевого участия в строительстве

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Инвестор », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заказчик-Застройщик », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.

1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.

1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом.

1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.

1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.

1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.

1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.

2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.

2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.

3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.

3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .

3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.

3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.

3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Инвестор обязан :

4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором, а также выплачивать вознаграждение Заказчику-Застройщику в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.

4.1.2. В -дневный срок после подписания настоящего Договора передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором Проект в составе: .

4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.

4.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.

4.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-Застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.

4.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.

4.2. Инвестор имеет право :

4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.

4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.

4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

4.3. Заказчик-Застройщик обязан :

4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Проекта, в том числе:

обеспечить подготовку строительной площадки;
организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить процесс строительства материалами и оборудованием;
обеспечить надлежащее выполнение привлеченными Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
управлять строительством, осуществлять контроль за его ходом в строгом соответствии с Проектом и условиями настоящего Договора, в соответствии со СНиП, техническими регламентами, иными правилами производства строительно-монтажных работ;
произвести оплату работ Подрядчикам и оплату иных необходимых работ и услуг;
координировать деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций.

Для выполнения проекта Заказчик-Застройщик обязан обеспечить выполнение Подрядчиками следующих видов работ:

строительные работы (общестроительные работы ниже отметки «0», общестроительные работы выше отметки «0»);
отделочные работы;
устройство сетей внутренних коммуникаций: отопление, вентиляцию, узел управления, сантехнические работы ниже отметки «0», сантехнические работы выше отметки «0», электроснабжение;
устройство сетей наружных коммуникаций: теплосети, сети холодного и горячего водоснабжения;
обустройство подъездных путей к объекту, благоустройство территории.

4.3.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-Застройщика. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-Застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.

4.3.3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии.

4.3.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.

4.3.5. В ходе передачи результата инвестиционной деятельности обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.

4.3.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

4.3.7. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации.

4.3.8. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению.

4.3.9. Обеспечить ежеквартально, не позднее числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.

4.3.10. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим Договором.

4.4. Заказчик-Застройщик вправе :

4.4.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.

4.4.2. Определять в соответствии с настоящим Договором и проектом объемы и конкретные направления использования инвестиций.

4.4.3. Привлекать Подрядчиков для выполнения работ.

4.4.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.

4.4.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.

5. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ РЕЗУЛЬТАТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОБЪЕКТА)

5.1. Срок осуществления Проекта составляет и исчисляется со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику Проекта (п.4.1.2 настоящего Договора). В случае необходимости этот срок может быть продлен Сторонами на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.

5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к передаче Заказчик-Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата инвестиционной деятельности (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.

5.4. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.

5.5. Свидетельством качества передаваемого Инвестору результата инвестиционной деятельности, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.

5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п.5.5 настоящего Договора).

5.7. При обнаружении недостатков в течение установленного п.5.6 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-Застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в срок после получения письменного заявления Инвестора.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.

6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).

6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.

6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .

6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.

6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.

8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.

8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.

8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.

8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п.8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более , любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.

9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.

10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.

10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.

10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.

10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.

10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами – как письменные, так и устные – признаются утратившими свою силу.

10.7. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Инвестор

Заказчик-Застройщик Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Инвестор _________________

Заказчик-Застройщик _________________

Перед заключением любого рода сделки необходимо подписать инвестиционный договор, который документально подтверждает все основные договоренности сторон контракта, будь то заказчик, исполнитель или же инвестор. Договор инвестирования в бизнес чаще всего включает в себя подробности процесса финансирования, обязательства каждого из участников контракта, нюансы структуры управления и варианты решения возможных конфликтов. По своей сути такой договор является инструкцией по этапам развития проекта, которые должны выплатить подписавшие контракт стороны. При этом процессу инвестирования обязательно должен сопутствовать дополнительный пакет документов, включающий в себя устав, различные лицензионные соглашения, договоры займа и т.п..

Общие сведения

Инвестиционным контрактом называется подтверждающий взаимоотношения заказчика и инвестора документ, сложенный из выдвинутых этими сторонами обязательств. В роли заказчика в основном выступает руководитель проекта, который несет ответственность за деньги вкладчика и правильную, последовательную реализацию всех пунктов инвестиционного договора, образец которого предварительно утвержден всеми сторонами. Что касается инвестора, то в его роли может выступать любое физическое или юридическое лицо с желанием вложить средства в финансирование какого-то бизнеса. Чаще всего целью инвесторов является получение финансового вознаграждения за свой вклад в проект, но иногда мотивом может служить и желание социального одобрения, особенно если дело касается политиков и публичных личностей. В некоторых случаях (например, в сфере строительства) в подписании инвестиционного соглашения также участвует и третья сторона в лице подрядчика, который ведёт всю организационную деятельность и получает за это комиссионное вознаграждение.

Условия заключения договора и этапы его реализации

По завершению обсуждения всех предварительных вопросов инвестор и заказчик переходят к рассмотрению условий заключения контракта, которые бы подходили всем сторонам. Двусторонне выгодные отношения необходимо выстраивать с учётом того, что вкладчик передает исполнителю денежные средства с дальнейшим документальным оформлением в полном соответствии с текущим законодательством, регламентирующим эти самые взаимоотношения. Такой процесс не только сокращает риск потери вкладчиком собственных средств, но и позволяет ему контролировать финансовый оборот при непосредственной реализации проекта. Когда проект будет завершён, инвестор сможет без проблем вернуть свои денежные средства с дополнительным вознаграждению в установленный соглашением срок.

Существует несколько методов получения выплаты вкладчиком.

Соглашение включает в себя указание фиксированной суммы, которая будет оставаться неизменной в течение всего инвестиционного периода, при этом денежные выплаты заказчик должен производить точно в срок. Если же случаются нюансы, когда заказчик не имеет возможности вовремя выплатить средства, это должно дополнительно оговариваться с вкладчиком. При условии согласия на отсрочку со стороны инвестора данный момент нужно также внести в инвестиционное соглашение.

Происходит приблизительная выплата, которая полностью зависит от объема полученной бизнесом прибыли. Обычно такой метод получения денежных средств инвестором выбирают при реализации долгосрочных проектов, когда сумму предугадать практически невозможно. В данной ситуации аналитик рассчитывает примерное значение доходности, которая может варьироваться по ходу реализации бизнес-проекта. Несмотря на удобство такого вида получения выплат, инвесторы его избегают, поскольку беспокоятся из-за мнимой незащищенности собственных средств. А вот руководителям проекта такой вариант очень нравится ввиду того, что он не гарантирует вкладчику фиксированный доход, который зависит от экономического и политического положения страны, не говоря уже о постоянно растущей инфляции.

Процесс передачи денежных средств инвестором также может быть осуществлен несколькими способами. Простым методом является обычная передача инвестиций заказчику после подписания контракта инвестиционного товарищества. Суть же более сложного варианта заключается в том, что вкладчик передает свои деньги частями, когда руководителю проекта не требуется полный объем денежных средств сразу же на стадии разработки проекта. Иногда такой принцип может играть на руку обеим сторонам, особенно если они не очень доверяют друг другу. Поскольку все движения инвестиционных средств должны быть под контролем и инвестора, и руководителя проекта одновременно, все проведенные операции необходимо подтверждать документально.

Условно инвестиционные процессы проходит через 2 ступени. Сначала субъект решает инвестировать денежные средства, исследует возможности, продумывает техническую и экономическую базу, собирает всю необходимую проектную документацию и составляет поэтапный бизнес-план, делая заключительный аккорд в виде подписания непосредственно инвестиционного соглашения. Обозначенные в контракте условия действуют на протяжении всего срока реализации проекта и могут включать поправки только в том случае, если после его подписания законодательством приняты новые условия, которые при этом делают положение обеих сторон хуже.

Таким образом, подписание соглашения придаёт финансам статус инвестиций, после чего наступает второй этап, который в первую очередь характеризуется непосредственно процессом реализации бизнес-плана с последующим задействованием средств инвестора. Изначально инвестиционный договор может сопровождаться новыми подписанными обеими сторонами документами, которые отвечают за правовые действия относительно процесса воплощения проекта в действительность. Сюда могут относиться бумаги касательно нюансов оказания услуг и выполнения работ, соглашение о передаче имущества и прочее. При этом основной целью с юридической точки зрения остается реализация изначального инвестконтракта, которая подходит к логическому завершению после окончательного формирования объекта инвестиционной деятельности.

Обязательства сторон и признаки договора

Инвестиционный договор как между физическими лицами, так и и между юридическими лицами, подписанный согласно установленному образцу, эффективно защищает интересы обеих сторон. При этом каждое лицо отвечает за определённые моменты типового договора.

Заказчик:

несет ответственность за соблюдение сроков реализации бизнес-проекта;
сдает отчет о проведенной работе, подкрепленный соответствующими документами; ведет полную отчетность о финансовой деятельности;
занимается наймом профильных специалистов;
осуществляет контроль допустимых расходов по проекту;
занимается полной организацией связанной с проектом деятельности;
возвращает инвестиционный вклад в строго установленный срок.

Инвестор:

передаёт предварительно оговоренную сумму без внесения каких-либо изменений и задержек;
принимает проект с условием обязательной проверки итогов воплощения в действительность проектных работ;
выплачивает вознаграждение;
оформляет сопутствующие завершению бизнес-проекта бумаги (регистрирует право собственности и ставит на учёт в требуемых госструктурах).

Нюансы законодательства

Перед подписанием контракта вкладчик и руководитель проекта должны учитывать нюансы действующего законодательства их государства. Знание всех законов и поправок гарантирует защиту прав каждой стороны в будущем, поэтому большинство специалистов предварительно предпочитают нанять профессионального юриста, который хорошо осведомлен в теме и может прояснить многие затрудняющие процесс подписания соглашения моменты. Если же у сторон нет возможности воспользоваться услугами надежного специалиста и консультироваться в дальнейшем, необходимо хотя бы придерживаться некоторых ключевых требований для получения взаимной выгоды. Инвестиционный договор в обязательном порядке должен включать в себя следующие пункты:

наименование документа;
дата и время заключения договора;
данные инвестора и заказчика;
детальная информация о проекте (сумма инвестиций и вознаграждения, четкие сроки реализации, цель проекта и т.д.);
права и обязанности сторон;
если проект связан с недвижимостью, в договор также необходимо включить площадь и адрес объекта.

Формулировка и нюансы инвестиционного соглашения напрямую влияют на решение возможных спорных нюансов. Чтобы не стать жертвой собственной неосведомленности, специалисты рекомендуют тщательно изучить образцы и продумать все подводные камни, а затем всё же отдать составленный контракт на проверку профессиональному юристу. Только настоящий специалист может увидеть двусмысленность и неточность, а затем предложит внести правильные исправления. Юрист также позволит убедиться в соответствии соглашения самым свежим нормам законодательства, которых может не знать даже успешный бизнесмен.

Цена проекта

Любой контракт обязательно включает в себя информацию о стоимости. Цена должна учитывать множество нюансов (начиная от банального вознаграждения руководителя проекта за организацию проекта заканчивая стоимостью материалов и предоставленных специалистами услуг). Также возможны затраты на непредвиденные расходы и оплату оборудования. При этом приблизительная стоимость обязательно должна быть определена в установленном порядке и указана в соглашении. Для оптимального расчёта цены используется индексный метод, то есть все затраты корректируются специальными индексами с учетом возможного изменения цен на материалы или услуги.

Бывалые инвесторы и руководители проектов понесли множество убытков и смогли извлечь из этого выгоду в виде ценного опыта. В инвестировании невозможно гарантировать безопасность денежных вложений и верного развития событий, но можно минимизировать риски, прислушавшись к следующим советам опытных вкладчиков и бизнесменов.

Поиск помощников

Первым шагом при оформлении сделки должно стать привлечение собственного юриста. Поскольку каждая из сторон представляет свои интересы, лучше нанять специалиста в частном порядке. Юрист поможет не только максимально обезопасить своего протеже, но и прояснит нюансы относительно этапов финансирования и распределения доходов.

Учёт всех нюансов в договоре

В инвестиционном соглашении обязательно нужно прописать все моменты договоренности с будущим партнёром. Сюда должны быть включены все основные пункты договора, а также этапы и виды финансирования, последовательность реализации бизнес-плана, контрольные точки проекта и порядок управления, особенности налогообложения и страхования.

Бывалые бизнесмены шутят, что инвестиционное соглашение является коллективным творческим процессом не инвестора и заказчика, а юристов. Именно поэтому так важно учесть и задокументировать все юридические аспекты, включая ответственность за нарушение.

Каждый пункт контракта необходимо дополнительно перепроверить на момент его реализуемости при возможном возникновении спорной ситуации. Необходимо учитывать условия соблюдения штрафных опционов, нюансы регулирования различного рода споров, варианты выхода из тупиковых ситуаций, прописать условия обеспечения платежа и прочее.

Выбор правильной страны

Бывают случаи, когда конфликт с бизнес партнёром заходит слишком далеко и доводит даже до суда. В таком случае идеальным будет предварительное обращение к иностранной юрисдикции, поскольку модель инвестотношений в англосаксонском праве сформирована более правильно и целостности. При нарушении контракта любой стороной английский суд с большей долей вероятности поможет справедливо разрешить спор.

Выбор правильной структуры инвестирования

В подавляющем большинстве случаев проекты инвестируются посредством уставного капитала, согласно которому заказчик получает денежные средства в обмен на долю в компании. В такой модели финансирования заказчик часто чувствует себя использованным, особенно когда его идея успешно реализуется, а бизнес становится очень прибыльным. Вмешательство инвестора, который просто выступил в качестве заемщика, становится всё более и более обременительным для руководителя проекта.

Если заказчик полагает, что оценка его проекта уступает будущей стоимости даже на начальном этапе, он может выдвинуть предложение по подписанию контракта на условиях конвертируемого долга. В такой ситуации вклад будет осуществлен в форме обычного займа, а на в следующем этапе инвестирования вкладчик конвертирует эти средства в свою долю собственности с предварительно установленным коэффициентом пересчета. Правда, при такой схеме финансирования инвестору лучше потребовать залог или поручительство. Идеальным вариантом будет использование тщательно проработанной финансовой схемы с изменяемыми параметрами договора.

Определение фокуса

После непосредственного подписания инвестдоговора кто-то должен будет принимать решения, связанные с финансовыми и кадровыми изменениями. Обычно в этой роли выступает руководитель проекта или совет директоров, однако опытные инвесторы и бизнесмены рекомендуют нанимать независимых экспертов, которые ускорят операции компании и смогут сделать непредвзятые выводы по ходу реализации проекта.

Юридически заверенное соглашение между вкладчиком и руководителем проекта обычно оформлено в виде инвестконтракта установленного образца с обязательным соблюдением последних внесённых изменений в законодательство. Правильно оформленный документ обеспечит защиту прав обеих сторон. Он будет выступать не просто письменным оформлением договорённости, но и сможет регламентировать все права и обязанности сторон с обоюдной выгодой. Именно поэтому инвестиционное соглашение должно быть оформлено после детального изучения всей сопутствующей документации и любой информации, относящейся к данному бизнес-проекту. Только строгое соблюдение прописанных в контракте обязанностей приведёт проект к успешному завершительному аккорду и обоюдной выгоде в долгосрочной перспективе.

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом - в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.
Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»:

Инвестирование или долевое участие?

Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе. Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью. Существует стандартная форма договора инвестирования, но она, конечно, всегда готовится с учетом конкретных условий.
Главное, что следует понимать при заключении договора инвестирования - какие риски имеются, а, значит, насколько оправданно то или иное вложение денег.
Инвестирование в сфере недвижимости регулируется двумя законами - законом от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Согласно этим законодательным актам, сами по себе инвестиции, как вид коммерческой деятельности, приветствуются. Их могут осуществлять как физические, так и юридические лица. Но в том случае, если речь идет о заключении данного вида договора с целью приобретении жилья для личного проживания, последняя редакция закона 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» накладывает на застройщика очень серьезные обременения - в таком случае в категоричной форме разрешается заключение только договоров долевого участия. Такие ограничения были приняты законодателями, поскольку в кризис особо остро встала проблема обманутых дольщиков, недостроев и долгостроев. Подчеркну - если речь идет о жилой недвижимости - квартире. Если приобретается сразу несколько квартир, и вы собираетесь их продавать после оформления собственности, то возможно подписание и иных форм договоров.
Договор инвестирования ориентирован на коммерческую деятельность. То есть, кроме такой приятной процедуры, как разделение прибыли и плодов некоего совместного труда, он предполагает разделение убытков и возмещение понесенных расходов, в тех долях, в которых инвестор участвует в строительстве. Фактически заключение договора инвестирования при строительстве жилого дома означает, что, если стройка остановилась из-за нехватки денег, то все инвесторы вынуждены будут дополнительно сброситься на то, чтобы проект был завершен. В этом и будет выражаться разделение рисков.
А в случае долевого участия вложения дольщиков защищены - всю материальную и коммерческую ответственность несет застройщик. Именно он должен просчитать все риски, определенным образом их застраховать. То есть, если по договору долевого участия сумма внесена полностью, то дольщик вправе требовать то, что ему причитается, а именно готовую квартиру, несмотря ни на какие сложные экономические ситуации.
Поэтому те граждане, которые приобретают жилье для собственного проживания, для себя, и защищены дополнительно договорами долевого участия. И продажи такого строящегося жилья по другим договорам просто запрещены. Если же застройщик заключает с дольщиками при строительстве жилья иные формы договоров, на него налагаются серьезные штрафы - до одного миллиона рублей за каждый случай. При этом если полностью соблюдается 214 ФЗ, есть серьезные налоговые послабления - застройщик полностью освобождается от уплаты НДС.
Надо сказать, что у нас в городе уже несколько лет в основном заключаются договоры долевого участия. Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости. Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках. Поэтому застройщики и работают по различным договорам - предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.
Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание - какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать. Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, - пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным. Тем более, при приобретении нескольких квартир по договору инвестирования, застройщик предложит, скорее всего, некие особо интересные условия.
Важно также понимать, что по договору инвестирования уступить свои права нельзя. Придется дожидаться окончания строительства, получения свидетельства о праве собственности, и только после этого возможна реализация недвижимости по стандартному договору купли-продажи.
А вот договор долевого участия это делать позволяет. Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

На какой стадии строительства подписывается договор об инвестировании?

Договора долевого участия застройщики имеют право заключать только после того, как выполнили целый ряд действий (затратных и по времени, и по деньгам), а именно: все документы на земельный участок оформили, получили разрешение на строительство, проект согласовали со всеми инстанциями, начат нулевой цикл строительства, прошло две недели после публикации проектной декларации.
Договор же инвестирования заключается на любом этапе. Даже на стадии идеи, воздушного замка (никто запретить сделать это не может) можно по нему вложить свои деньги в проект. И проиграть или выиграть.

Расторжение договора инвестирования

Данная процедура чаще всего в договоре прописывается. Если вы внесли все средства как инвестор, то вправе свои права переуступить другому лицу, которое на таких же условиях войдет в проект, т.е. как инвестор со всеми вытекающими последствиями.
А вот если необходимые суммы внесены лишь частично, то обычно есть серьезные ограничения по выходу. То есть договор предусматривает, что инвестор должен выполнять взятые на себя обязательства.

Момент окончания договора инвестирования

Он всегда прописывается в самом договоре. Но если говорить об инвестициях в форме капитальных вложений, в строительство, то это этап получения свидетельства о собственности. После этого инвестор становится собственником со всеми правами - правом владеть, распоряжаться, пользоваться.
До этого ограничения в правах существуют, особенно если речь идет о жилой недвижимости - продать ее, уступить права на нее по договору инвестирования нельзя.
Раньше была распространена схема оплаты работ подрядчиков через заключение договоров инвестирования. Сейчас это невозможно. Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться

Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.
Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав. То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет.

А как у нас?

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения. Нижегородцы, если речь идет о строящемся жилье, в большинстве своем уже понимают, что заключать следует лишь договоры долевого участия. Видимо, разъяснительная работа СМИ и профессионалов сделала свое дело.

Наталья Чернышева

Иллюстрация Фотобанк Лори

При заключении договора, следует различать , будет ли данная сделка являться застройки или .

Данные понятия отличаются по ряду признаков :

согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только , которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия . В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников .

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность , так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

В случае недостаточности вложенных средств, инвесторам предстоит дополнительное финансирование проектов.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» .

Сторонами такой сделки выступают:

инвесторы - граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
заказчик - гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

подрядчик - физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Существенным условием договора инвестирования строительства является предмет .

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

со стороны инвестора - вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
со стороны заказчика - непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ , которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
надежность инвестирования капиталов;
широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Риски и недостатки инвестиционных проектов в основном зависят от человеческого фактора . В первую очередь это отражается на качестве объекта и последующей его реализации.

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

При этом вся ответственность возложена на застройщика, в силу того, что на него возложена обязанность просчитать риски и осуществить мероприятия по их устранению или недопущению.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

дольщиком - лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
застройщиком - юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

В случае если договор заключается представителями сторон, требуется наличие надлежаще оформленных доверенностей. Для физических лиц - нотариальная доверенность.

Предмет договора должен быть конкретизирован . Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с , которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
получение нового (первичного) жилья;
широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств , основными из которых являются:

сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Заключение

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Вопрос

Приобретение квартиры по договору инвестирования

Мы с женой хотим заключить договор долевого участия. Строительство многоквартирного дома уже начато и сейчас находится на стадии строительства восьмого этажа (из двенадцати). Застройщик предлагает заключить договор об инвестировании. Имеем ли мы право в этом случае получить свою квартиру?

Ответ

Инвестирование не предполагает регистрацию договора в Росреестре, следовательно, жилье, которое Вам предлагается, не будет обременено. В таком случае застройщик может оформить еще несколько сделок на эту квартиру. Следует также учитывать, что при инвестировании, получение конкретного жилья не предусмотрено, и Вы можете быть уже не единственным, кто вложил средства в данную квартиру.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора…

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее - ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор - это договор, в котором одна сторона - инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это - обязательное условие), а вторая - заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!
Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики - это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

. Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

. Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

. Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

. Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап - месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
Счета-фактуры.
Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!
Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

	ОАО Сбербанк России	ОАО ВТБ	ОАО Балтинвестбанк
Срок кредитования	3-7 лет; с поддержкой государства - 10 лет

	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта	Рубли, ин.валюта
Собственные средства	Не менее 30%	Не менее 30%	Не менее 30%
	Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы		Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы
	Юр. лицо - резидент	Юр.лицо - резидент	Юр.лицо - резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
Произошла несогласованная перепланировка помещений.
Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!
Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир , а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог - обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор - он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором - в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т.д.).