Главная / Доверенности

Какие документы необходимы для продажи незавершенного строительства. Подводные камни сделок с недостроем

У организации на балансе объект незавершенного строительства числится на сч. 08. Организация решила продать этот объект.В каких случаях объект незавершенного строительства организация обязана переводить со сч. 08 на счет 41? Как отразить в учете для целей налогообложения

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).* Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

Признание выручки отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» (п. , ПБУ 10/99).*

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена реализация объекта незавершенного строительства;

– начислен НДС.

Сумма уплачиваемой за регистрацию объекта госпошлины включается в состав расходов на продажу (п. 12 ПБУ 5/01) или прочих расходов (п. 8 ПБУ 6/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит госрегистрации, должна списать его с бухучета в момент фактического выбытия независимо от факта госрегистрации прав собственности (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20).*

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
– списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Пример отражения в бухучете реализации объекта незавершенного строительства

ОАО «Производственная фирма "Мастер"» (застройщик) и ЗАО «Альфа» заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Земельный участок принадлежит «Мастеру» на праве собственности. Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили:

строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.);

цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.

Стороны согласовали цену объекта незавершенного строительства в размере 8 260 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 260 000 руб.). Объект передается покупателю после завершения госрегистрации перехода права собственности.

В бухучете «Мастера» операции по реализации объекта незавершенного строительства отражены следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
– 8 260 000 руб. – отражена реализация объекта незавершенного строительства и земельного участка;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1 260 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-2 Кредит 08-3
– 2 550 000 руб. – списана фактическая стоимость незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 01
– 4 000 000 руб. – списана фактическая стоимость земельного участка;

Дебет 51 Кредит 62
– 8 260 000 руб. – поступили денежные средства от покупателя.

Порядок расчета налогов при выбытии объектов незавершенного строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете инвестора объекты незавершенного строительства, полученные по договору инвестирования в строительство, отражаются по фактическим расходам.

При продаже объекта незавершенного строительства инвестор признает доход от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п. 1 ст. 248 , п. 1 ст. 249 НК РФ). В состав расходов включаются затраты, связанные с созданием объекта, а также затраты, непосредственно связанные с реализацией в соответствии со статьей 268 Налогового кодекса РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 28 февраля 2005 г. № 20-12/12075.1).*

ОСНО: НДС

Реализация объектов незавершенного строительства, равно как и безвозмездная передача, облагается НДС (п. 1 ст. 39 , подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом реализация незавершенных строительством жилых домов от НДС не освобождена (письмо Минфина России от 30 июля 2009 г. № 03-07-11/186).*

Моментом определения налоговой базы в данном случае является дата перехода права собственности на незавершенный строительством объект (п. 3 ст. 167 НК РФ). Счет-фактуру выставьте не позднее пяти календарных дней со дня передачи права собственности – даты госрегистрации перехода права собственности (письмо Минфина России от 22 июля 2008 г. № 03-07-11/261 , постановление ФАС Московского округа от 1 октября 2010 г. № КА-А40/11546-10).

Олег Хороший

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

2.Статья: Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ *).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими - порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания документа о передаче недвижимого имущества.

В бухгалтерском учете компания отражает продажу недостроенного объекта только после госрегистрации сделки

Расходы по строительству или приобретению незавершенного объекта учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчете 08-3 «Строительство объектов основных средств» (инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н). Если же объект изначально был приобретен для продажи, то его стоимость отражается на

Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства". Как при этом грамотно оформить на него право собственности и использовать впоследствии в обороте? Что делать, если на такой объект уже оформлен договор строительного подряда? Как избежать квалификации "незавершенки" в качестве самовольной постройки? Сохраняют ли свои права субъекты инвестиционного проекта в отношении незавершенного строительства? Автор статьи рекомендует учитывать несколько значимых факторов при оценке правомерности сделки с "недостроем".

о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008 ). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства.

Как правильно оформить право собственности на объект незавершенного строительства

Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.

Нельзя признать право собственности на объект "недостроя", если он является предметом договора подряда

Во-первых , он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. В противном случае согласно ст. 740 ГК РФ у подрядчика сохраняется право на продолжение работ и, следовательно, объект не будет свободен от прав третьих лиц. Так, в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что сделки с объектом незавершенного строительства незаконны, если он является предметом договора строительного подряда.

При рассмотрении спора о признании права собственности на объект незавершенного строительства ФАС ВСО в постановлении от 22.02.2005 N А33-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2 обоснованно сделал вывод, что до момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами. Это исключает возможность признания права собственности на объект. Аналогичный вывод содержится в постановлении ФАС ВСО от 17.03.2005 N А33-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2 .

Регистрация прав на объект незавершенного строительства

Во-вторых , согласно ст. 130 и 219 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) права на незавершенное строительство возникают с момента госрегистрации. Для этого требуются разрешение на строительство, проект, описание объекта и документы, подтверждающие права на земельный участок (ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ).

Необходимость госрегистрации четко сформулирована в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объект незавершенного строительства не может быть предметом сделок до тех пор, пока право собственности на него не будет зарегистрировано.

Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"). Из постановления ФАС ЗСО от 20.03.2008 N Ф04-1711/2008(1992-А75-9) следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, внесенный в качестве вклада в совместную деятельность.

В другом деле Комитет земельных и имущественных отношений обратился с иском к обществу о признании права муниципальной собственности на незавершенное строительством свайное поле под гостиницу. Но надлежащих доказательств, подтверждающих выполнение работ по забивке свайного поля, ответчик суду так и не представил (постановление ФАС ПО от 11.03.2008 N А65-12050/07 ).

Как избежать квалификации объекта "незавершенки" в качестве самовольной постройки

Следующий момент, на который нужно обратить внимание, - это надлежащее оформление прав на земельный участок под "недостроем". Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя (постановление ФАС УО от 01.02.2007 N Ф09-117/07-С6 ). Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено надлежащим образом.

Само по себе наличие законных прав на землю не гарантирует презумпции правомерности возведения на ней объекта недвижимости. Нужно учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00 указано, что ТОО приобрело на торгах магазин, для эксплуатации которого по договору аренды товариществу был предоставлен земельный участок. TOO без согласия собственника участка (муниципалитета) снесло магазин и приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося фундамента. Исходя из того, что участок выделялся для других целей, ВАС РФ признал объект незавершенного строительства самовольной постройкой и отказал товариществу в признании права собственности на него. Встречный иск муниципалитета о сносе объекта незавершенного строительства был удовлетворен.

Как гарантировать правомерность возведения объекта недвижимости

При разрешении аналогичного спора в постановлении ФАС МО от 14.02.2008 N КГ-А40/67-08 суд подчеркнул необходимость установления воли собственника земли на предоставление участка для возведения именно недвижимого объекта. Еще в одном деле суд отклонил требование о признании права собственности на незавершенный строительством объект, поскольку так и не были представлены доказательства выделения истцу земельного участка для строительства объекта недвижимости (постановление ФАС СКО от 27.05.2008 N Ф08-2726/2008 ).

В ходе рассмотрения другого спора было установлено, что ТОО получило в аренду земельный участок для строительства жилого дома. Возведя сооружение площадью 109 кв. м, общество зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства. Однако арендодатель (муниципалитет) счел, что регистрация произведена с нарушением закона: у ТОО не оформлены права на землю. По истечении срока действия договора аренды товарищество продолжало пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ; п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ). Суд сделал вывод, что такой договор представляет собой надлежащим образом оформленный документ. Он подтверждает право ТОО на пользование земельным участком, находящимся под объектом незавершенного строительства (постановление ФАС УО от 15.10.2007 N Ф09-8364/07-С6 ).

Потенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документацию

Анализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. Такой вывод следует из постановления ФАС СЗО от 24.03.2008 N А44-2785/2007 .

Регистрация возможна в случае признания права собственности на объект в судебном порядке. В качестве примера можем привести постановление ФАС ВСО от 25.07.2006 N А19-38628/2005-16-Ф02-3491/06-С2 . В этом деле предприниматель предъявил иск к муниципалитету о признании права собственности на самовольную постройку. Он купил объект незавершенного строительства и после оформления прав на земельный участок завершил работы на нем. Муниципалитет указал на отсутствие заключения государственной экологической экспертизы, которое подтвердило бы экологическую безопасность объекта. Предприниматель передал документы о том, что возведенное сооружение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Следовательно, законные препятствия для признания права собственности в данном случае отсутствуют (ст. 222 ГК РФ). В качестве надлежащих доказательств суд признал заключения Госпожнадзора и Роспотребнадзора, а также акты технического освидетельствования состояния строительных конструкций. Из этих документов следует, что постройки отвечают требованиям СНиПов и не опасны для человека. В результате суд вынес решение в пользу предпринимателя.

Составляем и регистрируем договор купли-продажи объекта незавершенного строительства

В договоре купли-продажи "недостроя" укажите его основные характеристики, место расположения и цену

Согласно ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные гражданско-правовые нормы предусмотрены и для других сделок с таким объектом, например для договоров залога и аренды (ст. 339 и 606 ГК РФ). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта "недостроя" подлежит регистрации, а цена является существенным условием подобной сделки (ст. 555 ГК РФ).

При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Так, суд отказал в удовлетворении заявленных требований о регистрации перехода права собственности на недостроенный объект по договору купли-продажи и признал сделку незаключенной, так как в договоре купли-продажи не были указаны специфические характеристики объекта, а значит, предмет договора сторонами не был согласован (постановление ФАС ЗСО от 25.12.2006 N Ф04-8409/2006(29419-А45-21) ).

При рассмотрении аналогичного спора ФАС ВВО в постановлении от 13.10.2006 N А39-7781/2005-230/16 указал, что спорный объект не относится к недвижимости, так как состоит из сборно-разборных металлических элементов. Суд признал регистрацию права собственности на указанное имущество ошибочной и удовлетворил иск о его демонтаже и освобождении участка.

Акт технического состояния "недостроя" поможет индивидуализировать предмет договора

Как можно индивидуализировать объект незавершенного строительства в тексте договора? ФАС ЗСО в постановлении от 12.07.2006 N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) разъяснил, что доказательством индивидуализации объекта может служить акт технического состояния или иной документ, содержащий его описание. Поскольку речь идет о недвижимом имуществе, оно подлежит учету в государственном кадастре в соответствии с приказом Минюста России от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" . Здесь указано, какие индивидуализирующие сведения об объекте заносятся в кадастр.

Федеральным законом от 13.05.2008 N 66-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон N 122-ФЗ. В частности, уточнены состав документов, необходимых для регистрации прав на объект недвижимости, порядок ведения Единого государственного реестра прав, а также условия предоставления сведений о госрегистрации прав и объектах недвижимого имущества. Этим же законом скорректирован порядок предоставления земельных участков. В частности, обязательно надо изготовить и утвердить проект границ участка, а после 01.11.2008 - вместо него схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Фундамент, на котором находится здание, не является самостоятельным объектом прав

Акцентируем также внимание на следующем моменте. Нужно определить, существует ли объект незавершенного строительства в натуре на момент заключения сделки. В постановлении ФАС МО от 09.10.2006 N КГ-А41/9253-06 обоснованно указано на правомерное прекращение регистрирующим органом права собственности истца на фундамент. В связи с постройкой на нем здания он не может выступать самостоятельным объектом права. В другом деле суды на основе представленных сторонами доказательств сделали вывод, что спорный объект "незавершенки" не существует, и поэтому отказали в иске о признании на него права собственности (определение ВАС РФ от 21.05.2008 N 5627/08 ).

Могут также возникнуть споры по поводу регистрации договора (а не самого права) на объект "недостроя". В одном из дел истец оспорил сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства на том основании, что договор не прошел госрегистрацию. Однако ФАС ЗСО в постановлении от 19.06.2006 N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) отказал в удовлетворении этого иска, пояснив, что договор признается недействительным, если требование о его регистрации установлено законом, как, например, при продаже предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).

В договоре купли-продажи имущественной доли в "недострое" следует четко определить ее размер

Предметом договора купли-продажи может быть не только объект незавершенного строительства, но и доля в нем. Основная сложность при заключении и исполнении такой сделки состоит в необходимости определения размера имущественной доли.

На практике возник спор, когда ООО приобрело объект незавершенного строительства и впоследствии продало 2/3 его двум предпринимателям (по 1/3 каждому) с оформлением госрегистрации договора. Здание было достроено. По мнению ООО, предприниматели приобрели доли по 1/3 в общей собственности на объект "незавершенки" (его площадь 2398,2 кв. м), а не на здание супермаркета в целом (его площадь 3925,2 кв. м).

Истец вел строительство своими силами, поэтому вправе претендовать на площадь большего размера по сравнению с остальными собственниками (ст. 218 и п. 3 ст. 245 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, который за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества произвел его неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли. Однако он должен доказать понесенные им расходы (ст. 65 АПК РФ), чего сделано не было. Аргумент о несоответствии площадей объекта незавершенного строительства и возведенного здания судом был отклонен. Ведь в договоре купли-продажи долей предусматривалось, что стороны уточнят площадь объекта после его сдачи в эксплуатацию. При таких обстоятельствах требования ООО об увеличении доли были признаны незаконными (постановление ФАС УО от 18.08.2005 N Ф09-2635/05-С3 ).

Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

"Незавершенка" как объект инвестиций - это общая долевая собственность участников инвестпроекта

Так, ФАС МО в постановлении от 06.04.2005 N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в частности незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.

Аренда и залог объекта незавершенного строительства

Действующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ.

В постановлении ФАС СЗО от 17.07.2006 N А56-49787/04 сделан вывод о незаконности аренды, поскольку объект незавершенного строительства может быть использован только для его завершения. Видимо, данный вывод основывается на том, что "недострой", исходя из его юридического определения, становится пригодным для использования лишь после возведения и ввода в эксплуатацию.

С таким подходом нельзя согласиться. Более обоснованной представляется позиция ФАС ВСО , изложенная в постановлении от 16.05.2006 N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2 . Здесь сказано, что при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами.

Объект незавершенного строительства как недвижимость может стать предметом договора залога. К данным правоотношениям наряду с нормами ГК РФ применяются положения Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.

Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"

Возможно ли заключение договора залога одновременно с договором купли-продажи? Да, если объект незавершенного строительства идет в качестве обеспечения исполнения обязательства по сделке. На практике возник спор, при рассмотрении которого суд установил, что обязательства по договору ипотеки исполнены, но юридическое лицо - залогодержатель уже ликвидировано. Согласно ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда. Руководствуясь данной нормой, регистрационная служба отказала залогодателю в удовлетворении заявления о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для его обращения в суд.

Ликвидация залогодержателя привела к невозможности совместного обращения с заявлением в регистрационный орган и рассмотрения дела в суде в порядке искового производства (ст. 150 АПК РФ). Вопрос о прекращении ипотеки не относится к спорам, подведомственным арбитражным судам в порядке особого производства. С учетом исполненных обязательств по договору и положения о том, что ликвидация юридического лица влечет прекращение его прав и обязанностей (ст. 61 ГК РФ), ФАС ЗСО в постановлении от 27.09.2006 N Ф04-6214/2006(26643-А27-22) признал незаконным отказ в погашении записи об ипотеке.

В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог объекта "незавершенки" должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором он расположен. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, построенные на таком участке в период действия договора. Таким образом, незавершенное строительство автоматически становится предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в постановлении ФАС СЗО от 11.01.2005 N А56-21422/04 , не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство указанных сооружений, которые еще не были никому заложены.

В данном случае необходимо иметь в виду ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель при неисполнении основного обязательства может обратить взыскание на возведенные сооружения.

Продажа "незавершенки" - один из способов приватизации

Если же совершаются сделки с объектами "недостроя", находящимися в федеральной или муниципальной собственности, нужно руководствоваться Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (определение ВАС РФ от 14.04.2008 N 4433/08 ). В одном из дел суд отклонил довод, что для отчуждения государственного имущества достаточно согласия уполномоченного органа. Продажа объектов "незавершенки" является одним из способов приватизации и осуществляется на аукционах и по конкурсу. В связи с нарушением данного положения сделка купли-продажи была признана недействительной (постановление ФАС ПО от 21.06.2005 N А55-9837/03-36 ).

*1) См. приказ Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка".

Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, Н.Н. МЕЛЬНИКОВ, научный консультант Фонда поддержки аграрной реформы "АгроМИР", кандидат юрид. наук

Организация имеет незавершенный объект строительства. Как можно передать его другому застройщику? Как правильно посчитать расходы, какие оформить документы? Читайте в статье.

Вопрос: Как передать незавершенное строительство другому застройщику?Как посчитать расходы?Что включается в расходы?Какие документы передавать?Каким образом?Как учесть расходы которые шли не только на этот объект строительства? (например канцелярия, аренда офиса и т.д.)?

Ответ: Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу. Застройщик вправе его продать, если на объекте прекращены строительные работы, и застройщик зарегистрировал право собственности на объект. Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом.

Цена договора продажи отражается как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении реализацию объекта незавершенного строительства

Регистрация права собственности

Чтобы реализовать (передать) объект незавершенного строительства, организация обязана зарегистрировать право собственности на него как на объект недвижимого имущества (ст. , ГК РФ, ). Такая регистрация возможна, только если договор с подрядчиком уже расторгнут (п. 16 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Если на объект незавершенного строительства не зарегистрировано право собственности, осуществление сделок с ним незаконно (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 21 марта 2006 г. № А12-4486/05-С47 , Западно-Сибирского округа от 20 марта 2006 г. № Ф04-1130/2006(20855-А45-5) , Волго-Вятского округа от 23 мая 2007 г. № А43-29587/2006-28-626).

В регистрационном управлении могут потребовать также справку об источниках финансирования строительства. Такая справка подтверждает отсутствие прав третьих лиц на объект строительства (). Унифицированного бланка данной справки нет. Поэтому ее можно составить в произвольной форме .

Специалист регистрирующего органа выдает расписку, которая подтверждает принятие документов на госрегистрацию (). Регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи документов (п. 3 ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Права на этот объект возникают у лица, финансирующего строительство (у инвестора).

Права на объект принадлежат инвестору

Если права на объект незавершенного строительства принадлежат привлеченному инвестору, застройщик (или технический заказчик) сначала передает ему по акту объект незавершенного строительства. Передачу объекта отразите в учете проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3
- передан объект незавершенного строительства инвестору;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
- передан НДС по объекту незавершенного строительства инвестору.

Инвестор приходует этот объект, отражая его в своем учете на счете 08-3 , оформляет на него право собственности и затем его продает.

Права на объект принадлежат застройщику

Если права на объект принадлежат застройщику (застройщик сам инвестирует строительство), то он регистрирует право собственности на себя и осуществляет продажу объекта.

Реализация и переход права собственности

Реализация объекта незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи, заключенного в письменной форме (). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства нужно зарегистрировать ().

Вместе с правом собственности на объект незавершенного строительства продавец передает и право на земельный участок, занятый этим объектом. При этом продавец может быть собственником земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства, или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства. Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Такой порядок следует из Гражданского кодекса РФ.

Документальное оформление

Передача объекта покупателю оформляется передаточным актом (). Унифицированной формы данного акта нет. Поэтому стороны могут составить акт передачи в произвольной форме . При этом акт должен содержать обязательные реквизиты, установленные пунктом 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Бухучет

Реализацию объекта незавершенного строительства отразите следующими проводками:

Дебет 62 Кредит 91-1
- отражена реализация объекта незавершенного строительства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- начислен НДС.

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
- учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Если фактическая передача объекта совпадает с датой госрегистрации, сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3
- списана фактическая стоимость объекта незавершенного строительства.

Если объект передали до перехода права собственности, в учете сделайте проводки:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 08-3
- списана стоимость объекта, подлежащего регистрации;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- признаны расходы по выбывающему объекту незавершенного строительства (после госрегистрации перехода права собственности).

Бухучет и налогообложение в строительстве: от А до Я

8.3. Замена застройщика путем продажи «незавершенки»

Помимо передачи прав на земельный участок, стороны должны оформить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Предварительно старый застройщик оформляет на себя право собственности на объект незавершенного строительства, что является требованием действующего законодательства (ст. , Гражданского кодекса РФ).

Обоснованные расходы, которые понес застройщик в связи с подготовкой к строительству и при осуществлении строительных работ, формируют балансовую стоимость объекта незавершенного строительства. Это расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка, с различного рода согласованиями, арендные платежи за землю, стоимость инженерных изысканий, проектных работ, выполненных строительно-монтажных работ и т. п.

Цена договора продажи отражается у старого застройщика как выручка от реализации, а балансовая стоимость учитывается в расходах, связанных с продажей имущества.

Продажа объектов незавершенного строительства облагается НДС независимо от того, идет речь о строительстве жилого объекта или нежилого. При этом уплаченный застройщиком налог на добавленную стоимость при подготовке к строительству и по выполненным строительным работам принимается к вычету в установленном порядке.

Застройщик продает незаконченный объект: проводки и налоги

О чем пойдет речь: если застройщик продает незаконченный объект, считать ли его недвижимостью? Как оформить документы? Есть ли особенности в расчете налогов?

Особенности продажи незавершенки

Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:

На объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);

Застройщик зарегистрировал право собственности на объект.

Недострой - это недвижимость. Сделки с ним надо регистрировать

Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ , письмо Минфина от 16 января 2014 г. № 03-05-06-03/1011).

Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Важно знать

К покупателю недостроя переходит и право собственности на участок под ним или право пользования участком на тех же условиях, что и у продавца

Налоги

Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.

Налог на добавленную стоимость

Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?

Нежилой объект. Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154 , п. 3 ст. 164 НК РФ).

Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости - это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. ст. 167 НК РФ).

В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168 , подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Жилой объект. Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома - на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.

Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением, ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15 , п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

На заметку

Реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ)

Значит, продавец должен начислить НДС. А покупатель вправе принять предъявленный налог к вычету (письма от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755 , от 12 мая 2012 г. № 03-07-10/11). При этом продавец вправе принять к вычету суммы НДС с затрат на строительство, которые предъявили ему поставщики и подрядчики (ст. , НК РФ).

Судебные решения в поддержку такой позиции - в таблице .

Обратите внимание на такой момент. Допустим, застройщик строил жилой дом на продажу, то есть предполагал, что будет использовать его в операции, не облагаемой НДС (продаже жилья). И в ходе строительства не заявлял к вычету входной НДС с затрат на строительство.

Если придерживаться позиции Минфина, то при реализации недостроенного дома продавец обязан начислить НДС. И при этом он получает право заявить к вычету суммы входного налога по товарам, работам, услугам, использованным для строительства дома.

Минфин в таких случаях рекомендует подавать уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль (письмо от 13 августа 2015 г. № 03-07-11/46755).

Позиция II. Налог начислять не надо. В судебной практике есть решения, в которых судьи с чиновниками не согласны. То есть арбитры приходят к выводу, что норма об освобождении в этих случаях действует и факт незавершенности строительства правового значения не имеет.

На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект . А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи , зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте , поэтому в судах разрешается множество дел по спорам о статусе объекта недвижимости. Чтобы судьям было легче принимать решения, Верховный Суд 25-м Постановлением от 23.06.2015г. разъяснил некоторые положения Гражданского кодекса в части определения статуса объекта.

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение . При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

То есть главная отличительная черта ОНС – это наличие фундамента на земельном участке . Если есть фундамент (заложенный, а не оставшийся от старых домов или сараев), значит, здесь будет возведена капитальная постройка, которая в обязательном порядке должна регистрироваться, а значит, облагаться налогами.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

в госкадастре;
в госреестре.

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Важно
Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН , то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН . Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление . Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра , но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Важно
Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство .

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре . На сегодня отпала надобность в оформлении свидетельств о праве, поэтому их больше не выдают. Полноценная замена свидетельству – выписка из ЕГРП.

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости , составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) .

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав – 2000 рублей . Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи . В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам . Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно . Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной .

К сведению
Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

отсутствуют материальные возможности;
ухудшилось материальное положение, и собственник понимает, что содержать домовладение в 300 кв.м. ему не по силам;
есть проблемы с проведением коммуникаций.

Основной причиной продажи объектов, не введенных в эксплуатацию, является отсутствие денег на продолжение строительства. Наш совет - не тяните время, ищите покупателей. С каждым годом стоимость вашего недостроенного дома будет падать. Причина - воздействие внешних условий на физическое состояние объекта. Осадки, морозы, ультрафиолет - все это скажется на состоянии стен и фундамента, особенно если нет крыши и водостоков. В итоге, ценность будет представлять только земля.

Трудности в проведении инженерных сетей

Коммуникации подведены к участку. В этом случае основной преградой для собственников становятся деньги и время. Например, для подведения газа - необходим проект газификации, составленный газовой компанией. Строительно-монтажные работы также проводят специалисты, а готовность проверяют сотрудники газовой службы. Придется побегать по инстанциям и выложить больше 100 тыс. рублей на все про все.

«Недострой» находится в коттеджном поселке, на доступном расстоянии есть коммуникации. Загвоздка может возникнуть, если инженерные сети будут проходить через участок соседей. Ситуация, когда соседи препятствуют проведению труб через свой участок, достаточно типичная. Иногда единственное решение - обращение в суд. Шансы по положительный результат - 99%. Правда, придется потратить 3–6 месяцев на судебные тяжбы.

Незавершенный объект - в чистом поле. Нет ни технической, ни материальной возможности провести газ, свет и воду. Не отчаивайтесь: такой «недострой» тоже можно продать. Многие состоятельные люди мечтают жить вдали от цивилизации, а проведение коммуникаций для них лишь вопрос стоимости. Можно купить и собственную подстанцию и газгольдер (резервуар, где хранится газ, используют для газификации частных домов) высокой мощности, а с водой вообще не проблема - индивидуальная скважина. Конечно же, стоит это все не 5 рублей, да и последующие обслуживание и эксплуатация не для среднего класса.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Как зарегистрировать недострой

Закон ясно дает понять, что до момента регистрации объекта не существует. То есть, чтобы продать недостроенный дом, его надо зарегистрировать. На объекты незавершенного строительства выдается свидетельство о праве с указанием на его степень готовности. По общему правилу зарегистрировать можно и фундамент.

Основания для регистрации:

право на землю;
технический и кадастровый паспорт объекта. Смотрите публикацию на сайте на тему: «Как сделать кадастровый паспорт на недвижимость»;
разрешение на строительства.

Внимание: без разрешения можно зарегистрировать только готовый дом при наличии прав на земельный участок.

Если у вас нет времени и средств на регистрацию, можете продать участок, а в его стоимость включить стоимость дома. Желательно предварительно оценить домостроение. Есть еще вариант с заключением договора купли-продажи будущей вещи или инвестиционного договора (это одно и тоже).

Особенности заключения такого договора:

Участок находится в Вашей собственности;
Переход права на объект и участок происходит только после государственной регистрации;
Инвестор достраивает ваш дом и занимается регистрацией, а потом получает право на собственность.

Внимание: такая схема распространена у застройщиков коттеджных поселков, таким образом, привлекаются инвестиции. Для частных лиц - это не типичная ситуация. Чтобы предусмотреть все нюансы, нужна помощь юриста.

Как продать недострой через риэлтора или своими силами

Если риэлтор опытный, и у него есть положительный опыт в продаже «недостроев» есть смысл к нему обращаться. Начинающие риэлторы компетентны настолько же, насколько и вы.

Проверяем риэлтора.

Попросите агента представить доказательства его удачных сделок, в том числе и с незавершенными объектами недвижимости.
Проверьте профессиональный уровень риэлтора. Задайте ему вопросы по поводу оформления сделки, регистрации объекта. Из ответов Вы сразу поймете в теме человек или нет.
Уточните, сколько, по мнению специалиста, стоит Ваш объект. Если Вы до этого проштудировали предложения, то ответ на этот вопрос подскажет, знает ли риэлтор рынок недвижимости.

Подробнее о том, как найти риэлтора , читайте в нашей статье.

Внимание: многие компании предлагают услуги по продаже недостроенных домов. Смысл в том, что они их покупают за бесценок, потом достраивают и продают по реальной цене. Если Вас будут убеждать, что такая недвижимость неликвидная, не пользуется популярностью, не верьте.

Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.

Если Вы поручили риэлтору искать покупателей:

Внимательно читайте договор, выясняйте непонятные пункты.
Если есть ограничения, не занимайтесь продажей самостоятельно, можно нарваться на штраф, предусмотренный в договоре.

Как продать недострой самостоятельно

Оцените объект у независимого эксперта. Можно самостоятельно найти аналоги объекта и определить цену. Более подробно о методах оценки недвижимости, читайте на нашем портале, статья «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.

Постарайтесь дать полную и актуальную информацию о вашей недвижимости. Обойдите недостатки, заострите внимание на достоинствах. Если объект внешне не презентабелен, опишите преимущества местоположения: хорошая транспортная доступность, воздух, есть дороги, подведены коммуникации и тому подобное.

Демонстрация объекта. Чтобы убедить покупателя - надо самому поверить в привлекательность объекта. Найдите в вашей недвижимости изюминку. Козырем любого незарегистрированного в готовом виде домостроения является тот факт, что будущий собственник сможет сам сделать ремонт, изменить планировку.