Контакты
Главная / Коммерческий транспорт

Кто такие застройщики и подрядчики. В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве

В нормативных документах различных уровней даётся определение и заказчика, и застройщика. Но с границами этих понятий и функциями соответствующих им лиц возникают сложности. Не все законодательные источники одинаково определяют роль застройщика, а в некоторых из них такая фигура вообще не рассматривается. Кроме того, функционально застройщик может брать на себя функции заказчика. Всё это приводит к тому, что часто функции заказчика-застройщика сливаются. Однако подобное соединение возможно не всегда.

Так «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд», действующее в России с 2001 года, отменяет прежде действующее «Положение о заказчике-застройщике» от 1988 года и регламентирует функции, права и обязанности отдельно фигуры заказчика, хотя определение застройщика в данном нормативном документе тоже присутствует. Поэтому при строительстве объектов не для государственных нужд и в случаях, когда заказчик и застройщик как два разных хозяйствующих субъекта вступают между собой в деловые отношения, требуется определить чёткую разницу между ними.

Распределение ролей, согласно нормативным документам

Вопрос определения разницы между функциями различных субъектов в строительстве сводится не только к созданию наиболее эффективной модели работы на проекте. (Хотя типизированный опыт и наработанные схемы взаимодействия упрощают деятельность участников и помогают избежать множества ошибок). Решение вопроса с определением границы прав и ответственности важно при ведении хозяйственных споров. И поскольку судебные органы, выносящие решения, будут в своём выборе ориентироваться на положения нормативных документов, следует обратиться к первоисточникам.

Федеральные законы

Различные Федеральные законы касаются разных аспектов деятельности застройщика.

  • ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве…» определяет обязательства застройщика в части предоставления необходимой информации и содержание этой информации, срок передачи объекта, использование застройщиком денежных средств и другие параметры. Последняя редакция связана с введением для застройщика уголовной ответственности.
  • ФЗ 418 «О внесении изменения в бюджетный кодекс…» обуславливает изменения в определения застройщика ещё и в Градостроительном кодексе. Так, застройщиком может быть организация правообладатель земельного участка, и органы государственного и местного самоуправления, передавшие свои полномочия правообладателю. При этом независимо от выбора застройщика, государственным заказчиком по госконтракту (и муниципальным заказчиком по муниципальному контракту) становится орган власти, который передал организации свои полномочия заказчика.

Требования законов нашли отражения в различных кодексах и положения, действующих на территории России. ФЗ 372 «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ…» также уточняет понятие застройщика и связанного с ним технического заказчика.

Градостроительный кодекс

Застройщик, согласно Градостроительному кодексу РФ в редакции 2016 года, – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, инженерные изыскания и подготовку для этого проектной документации на принадлежащем ему (застройщику) земельном участке или на участке иного правообладателя. К последним относятся правообладатели, которым были переданы полномочия государственного или муниципального заказчика на строительство.

В случае подобной передачи полномочий объём функций застройщика и государственного заказчика пересекаются. При этом Кодекс в определении устанавливает ряд формальных ограничений к строительству на участке иного правообладателя, то есть, в определении говорится:

С июля 2017 года в пункт п. 16, ст. 1 Кодекса на основании ФЗ 372 вносятся изменения. В частности указывается, что застройщик имеет право передать свои функции техническому заказчику (если эти функции предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности).

В Кодексе ни понятийно, ни функционально не разводятся термины «застройщик» и «заказчик». При этом отделяется понятие «технический заказчик». В редакции до июля 2017 года техническим заказчиком могло быть как юридическое лицо, так и физическое лицо, которое действовало бы на профессиональной основе. Начиная со второй половины 2017 года, техническим заказчиком может быть только юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком. От имени застройщика технический заказчик может заключать договоры:

  • о проведении инженерных изысканий,
  • о создании проектной документации,
  • о капремонте, реконструкции и строительстве объектов капстроительства,
  • о подготовке задания (ТЗ) на выполнение этих работ,
  • о предоставлении материалов и документов лицам, которые будут выполнять все эти работы.

Кроме этого, технический заказчик утверждает проектную документацию и сам подписывает документы, которые нужны для получения разрешений на ввод в эксплуатацию.

Важно, что функции технического заказчика, согласно этой редакции, могут быть только у члена саморегулируемой организации в соответствующих этому областях инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства. Однако предусмотрены некоторые исключения, когда членство в саморегулируемых организациях не требуется (ст. 47, п. 2.1, ст. 48, п. 4.1 ст. 52, п. 2.2).

В Гражданском кодексе при описании отношений с участниками строительного процесса используется понятие «заказчик». Здесь заказчик представляет собой одну из сторон договора подряда, которая даёт задание другой стороне договора подряда – подрядчику – и обязуется принять результат труда и оплатить работу (ст. 702).

Этот же Кодекс в части исполнения договора строительного подряда дополнительно обязует заказчика своевременно предоставить земельный участок для строительства (ст. 747, п.1). Кроме того, заказчик должен (согласно договору подряда) передавать подрядчику в пользование здания, необходимые для проведения работ, обеспечивать грузоперевозку в его адрес, подвести паро- и водопровод, электроснабжение (ст. 747. п. 2).

В данной статье описывается обязанность, которая основана на том, что:

  • у заказчика к моменту окончания работ, должны быть основания для регистрации права собственности на возведённую недвижимость,
  • именно обладатель прав на земельный участок может получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию (что предусмотрено условиями регистрации прав собственности).

Исходя из этого, здесь фигуру заказчика следует отождествлять с фигурой застройщика, как субъекта градостроительной деятельности. В практике строительной деятельности к такому лицу применимо наименование заказчика-застройщика.

Положение о заказчике

«Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд» утверждено постановлением Госстроя РФ в 2001 году. Помимо регламентирования функций, прав и ответственности заказчика, Постановление фигурам заказчика и застройщика даёт два отдельных определения:

  • Заказчик – лицо (юридическое или физическое), являющееся инвестором или уполномоченное инвестором реализовать проект по строительству.
  • Застройщик – юридическое лицо, которое на правах собственности или аренды владеет участком земли. Застройщик принимает решение о факте реализации программы строительства, устанавливает методы финансирования, координирует работы реализации программы.

Принципиальными отличиями здесь становятся три параметра:

  1. Владение участком земли на правах собственности или аренды для застройщика. (Заказчик как непременный владетель земельного участка не назван).
  2. Статус юридического лица для застройщика и вариабельность в этом вопросе для заказчика.
  3. Право принятия решения по реализации программы у застройщика. (Заказчик лишь уполномочен другим лицом, инвестирующим в проект, заниматься его реализацией: находить подрядчиков и проектировщиков, рассчитываться с ними, принимать итоговые результаты строительства и т. д.).

Из этого следует, что, если юридическое лицо, владеющее участком земли (собственность или аренда), примет решение о реализации программы строительства и одновременно с этим самостоятельно займётся реализацией проекта, то роли застройщика и заказчика соединяться в одном и том же субъекте, что даст формальное право называть такое лицо заказчиком-застройщиком. Если же какое-либо из условий не соблюдается (например, субъект является физическим лицом), то в правовой обоснованности такого совмещённого наименования возникают сомнения.

С учётом того, что в Градостроительном кодексе (ред. 2016 г) застройщик определяется и как физическое, и как юридическое лицо, вопрос в этой части характеристики субъекта следует передавать на рассмотрение судебных органов в случае возникновения по этому поводу хозяйственного спора.

Аналогичные Положения и их роль в установлении терминологии

Частично путаницу в вопрос о границах полномочий и функций заказчика-застройщика вносит существование в русскоязычном пространстве интернета действующего и сейчас положения о заказчике-застройщике, которое сохранило сходное наименование документа, утратившего силу в России с 2001 года. Такое Положение, например, действует в Казахстане. В этом государственном нормативе, помимо прочих, представлены определения заказчика-застройщика в одном лице, государственного заказчика – в другом:

  • Государственный заказчик здесь – это госорган или организация, которая осуществляет реализацию инвестиционного бюджетного проекта. К категории государственных заказчиков относят и администраторов бюджетных программ – органы, ответственные за планирование и реализацию бюджетных программ (согласно п. п. 3.3 и 3.4 документа).
  • Заказчик-застройщик в данном документе – лицо (юридическое или физическое), которое уполномочено инвестором на реализацию строительного проекта самостоятельно либо с помощью подрядчиков на основании договора подряда. Согласно казахскому законодательству, такое лицо должно получить решение акимата, по которому заказчику-застройщику будет предоставлен земельный участок для строительства, либо решение, разрешающее использование земельного участка. При этом предполагается, что сам участок принадлежит заказчику-застройщику на правах собственности (землепользования). На этом же субъекте лежит обязанность обеспечить разработку проектной документации и инженерные изыскания. Далее по документу такое лицо именуется заказчиком. Допускается в документе и совпадение ролей заказчика и инвестора.

Часто на российских форумах именно это определение заказчика-застройщика (в сокращённом виде) приводится в качестве доказательства в спорах о единстве ролей субъекта. Однако, с правовой точки зрения, некорректно использовать законодательство Республики Казахстан в рассмотрении вопросов, связанных с российскими правовыми нормами.

Кроме того, с той же правовой точки зрения, некорректно приводить в качестве доказательств нормы устаревших документов (например, Положение 1988 года о заказчике-застройщике) или определения, данные в различных словарях и справочниках. Такие источники приемлемы для личного ознакомления с вопросом, но при вынесении хозяйственных споров в правовую область они носят рекомендательный, а иногда и спорный характер (если автор справочной статьи выражает в ней своё частное мнение). Обязательный же характер приобретают только те понятия, которые утверждены законом и расшифрованы в текстах с помощью предписаний.

Особняком в решении вопроса о терминологии стоит не правовое, а обывательское использование терминологии в строительной деятельности (которое нередко оказывается очень близким к законодательно установленным понятийным нормам). Так, в обыденной практике строительства негосударственных объектов для определения субъекта термином «заказчик-застройщик» обычно достаточно, чтобы организация имела участок земли и, решив построить на нём объект, сама занялась реализацией строительства. Нередко в подобных случаях, такая компания берёт на себя ещё и функции генерального подрядчика , осуществляя полный контроль всех строительных процессов, самостоятельно проводя работы и/или привлекая субподрядные организации. Если при этом компания инвестируют в строительство собственные средства, то к перечисленным ролям добавляется ещё и роль инвестора.

Совмещение функций на строительстве даёт сложные конструкты, при которых заказчик может быть одновременно инвестором и застройщиком, а подрядчик – и застройщиком, и генеральным подрядчиком и субподрядчиком и т.д. В целом, в обыденном восприятии имеет место приоритет функции над правовыми тонкостями. Однако, поскольку законодательство регламентирует фактические реалии живых процессов, происходит частичное или полное совпадение обыденной и правовой точек зрения на данный вопрос.

Функции застройщика строительного процесса

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

  • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
  • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
  • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
  • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Гражданско-правовые отношения в строительной отрасли вызывают множество вопросов у непосвящённой публики. В договорах между конечным потребителем и исполнителем работ часто фигурирует такое лицо, как заказчик. Впрочем, в его качестве порой выступает и обычное физическое лицо. Кто это и чем он отличается от застройщика? Попробуем разобраться в этом вопросе и понять разницу.

Определение

Заказчик – лицо, которое заказывает выполнение работ, оказание услуг или изготовление продукции, как правило, на возмездной основе. Его основная обязанность – своевременный приём результатов труда с последующей их оплатой. Заказчиком может быть физическое или юридическое лицо, государство, территориально-административная единица.

Застройщик – юридическое лицо, осуществляющее выполнение работ по возведению, реконструкции, введению в эксплуатацию зданий и сооружений на возмездной основе. В его обязанности входит общее руководство процессом, исполнение планов, отчёт о затраченных средствах.

Сравнение

Таким образом, отличия между данными понятиями существенны, главным образом, в строительной отрасли. Заказчик – это организатор процессов, который привлекает средства или выделяет собственные деньги, согласует объём предстоящих работ и несёт ответственность за их своевременную оплату. В данном качестве может выступать государство, его административно-территориальный орган, а также физическое или юридическое лицо.

Застройщик проводит изыскательные и проектировочные работы, после чего приступает к исполнению основной задачи. Если речь идёт о возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, то такие проекты может реализовывать только юридическое лицо. Застройщик также может выступать в качестве генерального подрядчика и привлекать субподрядчиков на условиях, оговоренных законодательством

Выводы сайт

  1. Содержание. Заказчик – это организатор строительства, а застройщик – исполнитель поставленных задач.
  2. Организационно-правовая форма. В качестве застройщика при возведении объектов недвижимости может выступать только юридическое лицо, в качестве заказчика – ещё и физическое.
  3. Требования к лицу. Заказчик только оплачивает реализацию проекта, в то время как застройщик должен обладать необходимым оборудованием, персоналом и допусками СРО.

При описании фигуры заказчика в строительстве ориентируются на те нормативные документы, которые в большей степени регламентируют его текущую роль. Заказчик, как лицо управляющее строительством, может по характерным особенностям отождествляться с фигурой застройщика, а по объёму и содержанию функций - частично пересекаться с инвестором и/или генеральным подрядчиком. При этом роль заказчика в строительстве с применением именно этого наименования в документе подробно изложена в «Положении о заказчике при строительстве…» и в Гражданском кодексе РФ.

Определение и границы термина

Заказчик в строительстве ­– это лицо, которое порученным ему строительством управляет. Заказчиком может быть юридическое и физическое лицо, которое уполномочено инвестором реализовывать проект, или само являющееся инвестором. От имени инвестора или застройщика заказчик организовывает отношения и деятельность подрядчиков, направленную на выполнение инженерных изысканий, проектной документации и хода строительства.

Заказчик и инвестор

Из определения заказчика следует возможность как совмещения в одном лице функций инвестора и заказчика, так и разделения их. Поскольку инвесторы производят капитальные вложения с задействованием собственных и/или привлекаемых средств, то различия определяются тем, вкладывает ли заказчик собственные средства в проект и инициирует ли он в этой роли проект вместе с другими инвесторами.

Если заказчик рассматривается исключительно как нанимаемое лицо, уполномоченное инвестором заниматься управлением строительством, то он наделяется правами владения капитальными вложениями и использования их в период полномочий, который устанавливается договором. В случае нарушения инвестором договорных обязательств заказчик вправе прекратить исполнение обязательств со своей стороны.

Заказчик и застройщик

Заказчик может получить полномочия и от застройщика на период строительства (период полномочий, определяемый договором) или совмещать в одном лице функции заказчика-застройщика. Для того чтобы понятия заказчик и застройщик стали тождественными в одном субъекте, заказчик должен быть юридическим лицом, владеть на правах собственности или аренды земельным участком и иметь право самостоятельно принимать решение по самому факту реализации программы строительства. В Гражданском кодексе фигура заказчика коррелирует с фигурой застройщика в Градостроительном кодексе.

Именно лицо обладающее правом на земельный участок, может сначала получать разрешение на строительство, затем – на введение его в эксплуатацию, и после окончания строительства – на регистрацию права собственности. Отсюда следует и одно из требований Гражданского кодекса к заказчику о своевременном предоставлении для строительства земельного участка.

Заказчик и проектировщик

Заказчик, как лицо, намеренное осуществить строительство (реконструкцию) архитектурного объекта, обязан иметь на руках выполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектурный проект. Выполняться этот проект должен архитектором, имеющим соответствующую лицензию. В связи с этим, заказчик отбирает проектировщиков и определяет техническое задание.

Как правило, заказчик заключает договор с генеральным проектировщиком, который потом, при необходимости, привлекает к решению задачи субподрядных проектировщиков и изыскателей. При этом вопросы получения согласования и разрешения соответствующих органов на проведение изысканий и проектных работ входят в круг задач заказчика.

Заказчик и подрядчик

В большинстве случаев для непосредственного исполнения строительных задач заказчик заключает договор подряда с генеральным подрядчиком, а тот уже, в свою очередь, посредством субподрядных договоров, при необходимости, привлекает к процессу субподрядчиков. В такой классической схеме многих заказчиков не устраивает, что они не знают, какими именно исполнителями, в конечном счёте, будет выполняться работа.

Чтобы устранить эту неосведомлённость, прибегают к нескольким способам:

  1. Указанный исполнитель . В договоре генерального подряда чётко оговаривается, что ключевые и значимые работы (с их перечнем) генеральный подрядчик должен выполнять лично, передавая субподрядчикам менее существенные функции. На практике же в строительстве невыполнение даже, на первый взгляд, незначительной задачи может нарушить график и сорвать процесс. Поэтому часто прибегают ко второму способу.
  2. Согласованные списки субподрядчиков . При таком подходе заказчик предварительно должен одобрить тех субподрядчиков, которых генеральный подрядчик планирует привлечь к строительству. Происходить это может как комплексно, в едином тендерном пакете вместе с генподрядчиком, так и локализовано – отдельным списком.
    • В первом случае, во время выставления своей кандидатуры на торги, генеральный подрядчик демонстрирует свою сеть субподрядчиков, что даёт возможность заказчику делать выбор «пакетно» – принимать решение с учётом того, кто будет привлекаться для субподрядных работ.
    • Во втором случае, заказчик начинает работать с генеральным подрядчиком, позднее отдельно принимая решение по предложенным кандидатурам субподрядчиков. Если после проверки какой-либо из субподрядчиков вызывает сомнения, его кандидатура может быть отклонена. Согласование, однако, следует проводить до подписания договора субподряда. В противном случае при одностороннем отказе со стороны генподрядчика сотрудничать с субподрядчиком, заказчик не будет нести никакой ответственности, поскольку никак не связан в правовом смысле с субподрядчиком, но генподрядчик будет за это «отвечать». Второй подход при согласовании распространён при давних устоявшихся связях заказчика и генподрядчика.
  3. Прямой договор субподряда . С согласия генерального подрядчика заказчик может привлекать субподрядчиков напрямую, подписывая соглашение на выполнения отдельных работ (ст. 706, п. 4 ГК РФ это допускает). В этом случае стороны уже ответственны друг перед другом за соблюдение условий договора. В плане расчётов заказчик тоже иногда может оплачивать работу субподрядчика напрямую (минуя ответственного посредника в лице генподрядчика). Но это допускается либо при прямом договоре субподряда, либо, если стороны при подписании контрактов генерального подряда и субподряда сразу оговорили такую возможность.

Поскольку любое строительство имеет свою специфику, заказчик обычно не «привязывается» к неким стандартным классическим форматам, а выбирает те, которые в данной конкретной ситуации использовать наиболее целесообразно.

Заказчик и поставщик

Отношения заказчика и поставщика тоже со временем начинают уходить от стандартных однозначных схем, однако по-прежнему наиболее распространены две модели:

  • В первой – узкой – заказчик связан только с поставщиками оборудования. Поставщики товарно-материальных ценностей, сырья, конструкций заключают договор с подрядчиками напрямую.
  • Во второй – расширенной модели отношений – заказчик частично решает задачи по приобретению материалов и сырья. Часто в таких схемах поставщики могут работать напрямую и с заказчиком, и с генеральным подрядчиком, и с субподрядчиками. При этом заказчик имеет определённое Гражданским кодексом право контролировать качество материалов, предоставленных подрядчиком. Всё это требует высокой координации действий, поэтому к особо сложно координируемому варианту чаще прибегают как к вынужденной мере. Однако, независимо от формата отношений, заказчик оставляет за собой право контроля качества.

Все отношения с поставщиками строятся через подписания договоров купли-продажи или договоров поставки (в зависимости от контекста и правовых нюансов).

Функции заказчика

Функции, которые закреплены за заказчиком, зависят от стадий работы над строительным проектом и области осуществления процесса.

Функциональный набор обязанностей заказчика на каждом конкретном проекте уточняется отдельно, а особенности отражаются в соглашениях. При этом важно не допускать совмещение функций исполнителя и контролёра в одном подразделении компании-заказчика.

Права заказчика

Заказчик, если иное не установлено условиями конкретных соглашений, реализовывая задачи и исполняя обязанности, имеет право:

Согласно статье 748 ГК РФ, заказчик имеет право контролировать ход строительства, ход работ, качество материалов и целесообразность их использования, не вмешиваясь при этом хозяйственную деятельность подрядчика. Часто эту функцию относят к обязанностям заказчика, что неверно. Контроль за ходом работ и надзор за строительством выносятся в категорию «права», потому что подобный контроль относится к сфере объективных интересов заказчика. Отсутствие контроля повышает, в первую очередь, риски самого заказчика, особенно, когда речь идёт о праве собственности на объект строительства (реконструкции, ремонта).

Заказчик здесь преследует, по меньшей мере, две задачи:

  • точное выполнения ТЗ на основе технической документации,
  • недопущение возможности квалифицировать будущий объект как самовольную постройку.

В случае получения объектом строительства статуса самовольной постройки государственная регистрация права собственности окажется под вопросом. Кроме того, это может привести к сносу постройки.

Поэтому вторым пунктом статьи 748 ГК РФ вводится уже обязательство заказчика немедленно заявить об обнаруженных недостатках подрядчику. Если заказчик сразу этого не делает, он лишается права позднее ссылаться на обнаруженные им недостатки.

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  • Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
  • Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  • В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

СТАТУС ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчики-застройщики* - физические и юридические лица, уполномоченные инвестором для осуществления реализации инвестиционных проектов.
* Здесь и далее заказчик-застройщик - ЗЗ.
Заказчиками-застройщиками могут быть также инвесторы. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Выбор ЗЗ и заключение с ним договора (контракта) осуществляется инвестором преимущественно на конкурсной основе при наличии, как правило, системы качества в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000.
ЗЗ, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
ЗЗ, выполняющие соответствующие виды работ, должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности. Порядок выдачи лицензий установлен Правительством Российской Федерации.
При реализации инвестиционного проекта часть функций ЗЗ может быть передана любому участнику инвестиционного процесса в соответствии с договором между ними.
Деятельность ЗЗ заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.
ЗЗ осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями нормативных документов в строительстве.

ЗАДАЧИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Организация реализации инвестиционного проекта (выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения). В задачи ЗЗ может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство «под ключ» (за счет переданных ему по договору с инвестором денежных средств).
Обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения при проектировании и строительстве прогрессивных производственных и информационных технологий, соблюдения норм и стандартов по проектированию и строительству объектов, других индивидуальных требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат.
Обязательными являются требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения безопасности продукции, работ и услуг для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, а также иные требования, установленные законодательством Российской Федерации.

ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

ЗЗ в процессе проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта осуществляет следующие функции.

ПРЕДПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА И ПЛАНИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ЗЗ заключает договор с инвестором. Принимает на себя ответственность за реализацию инвестиционного проекта на всех этапах инвестиционного процесса. Договор является соглашением между инвестором и заказчиком, в соответствии с которым первый передает средства, а последний обязуется выполнить работы по реализации инвестиционного проекта и оказанию инжиниринговых услуг инвестору в требуемые сроки.
Размещает, преимущественно на конкурсной основе, заказы на выполнение работ по реализации инвестиционного проекта. В качестве подрядчика по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, привлекаются физические и юридические лица, имеющие лицензии на осуществление тех или иных видов деятельности, а также, как правило, при наличии у них систем качества на основе ГОСТ Р ИСО 9000.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИЕЙ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Определяет стадийность проектирования. Осуществляет выбор, преимущественно по результатам проведения подрядных торгов, проектной организации. При этом ЗЗ оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления, включая систему контроля качества проектной продукции в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000, финансовое состояние проектной организации.
Заключает с соответствующими организациями, имеющими лицензии на осуществление строительной деятельности, договоры на разработку проектной документации. При заключении договора ЗЗ устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.
Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации.
Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением.
Осуществляет контроль за обеспечением требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации, а также приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации.
Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры.
Обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договора.
Организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.
В области организации строительства:
осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) заказчик-застройщик оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации;
заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности;
заказчик-застройщик согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту;
принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов, заключает договор на его осуществление и создание для этого необходимых условий;
регулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, генеральному подрядчику по строительству и другим, привлекаемым заказчиком-застройщиком организациям, об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
организует работу по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов, замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов.

ФИНАНСИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Заказчик-застройщик проверяет предъявленные к оплате документы привлекаемых заказчиком (застройщиком) организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.
Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ.
Финансирование и кредитование капитальных вложений при строительстве объектов государственного назначения за счет средств федерального бюджета осуществляются в соответствии с Положением по финансированию и кредитованию капитального строительства на территории Российской Федерации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет в установленном порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные сроки.
Обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства.
Представляет инвестору отчеты об использовании финансовых ресурсов, потребность в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу оперативную информацию о реализации инвестиционного проекта (состоянии строительства), а также другую отчетность, предусмотренную договором с инвестором.
Заключает со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта.
Обеспечивает своевременное открытие финансирования и своевременную оплату работ по договорам (контрактам) с исполнителями работ (на разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и другие договоры по реализации инвестиционного проекта).

МАТЕРИАЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

Заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта).
Осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачу их в монтаж или для производства работ.
Предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки.

ВЫБОР ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОСВОЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПЛОЩАДОК

Заказчик-застройщик обращается в местные органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства объекта. В заявке, как правило, должны быть указаны: цель и сроки использования земельного участка, вид и объем предполагаемого строительства, примерная площадь участка.
Оформляет Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.
Оформляет документы по отводу земельного участка (в том числе права пользования и владения земельным участком).
Получает разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:
производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных) и других, расположенных на строительной площадке;
пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у заказчика-застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях - на передачу лесорубочных билетов.
Переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Возмещает гражданам в случае необходимости предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также стоимость подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной собственности.
Проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерность включения ее в сметную документацию на строительство. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.
Регистрирует в органах Госархстройконтроля должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством, и получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.

НАДЗОР ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением.
Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.
При осуществлении технического надзора на заказчика-застройщика возлагается:
- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);
- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущения необоснованного увеличения стоимости строительства;
- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;
- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т.п.;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;
- контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;
- проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;
- контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;
- контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;
- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
- участие в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;
- извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;
- обеспечивает проведение предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане

ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ

Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком:
представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченным строительством объектам;
передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором (контрактом) с инвестором;
принимает участие в работе приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов, сооружаемых за счет бюджетных средств;
создает по поручению инвестора приемочную комиссию и производит приемку от исполнителя работ, законченных строительством объектов, сооружаемых за счет средств предприятий, частных инвесторов и других внебюджетных средств, если иное не установлено договором (контрактом) между инвестором и заказчиком-застройщиком;
осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти в установленном ими порядке;
определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки;
обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приемке объекту;
передает завершенные строительством объекты инвестору или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором, или, в установленном инвестором порядке, выносит их на реализацию;
принимает от подрядчика по акту законсервированные стройки с принятием мер по сохранности выполненных работ.
Он также может выполнять дополнительные функции:
- сбор исходных данных и согласование технических условий;
- инжиниринговые услуги;
- разработку системы сохранения строительных рисков, выбор страховой компании, согласование условий страхования.

ПРАВА ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчик-застройщик для выполнения возложенных на него функций имеет право:
представлять инвестора в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционного проекта;
принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения договоров (контрактов) на разработку проектной документации, договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство и других договоров (контрактов) ;
привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации инвестиционного проекта, разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др., соблюдения установленных сроков реализации инвестиционного проекта и качества продукции на всех этапах инвестиционного цикла в период действия договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта;
приостанавливать производство любого из видов работ при осуществлении их с отступлением от требований проекта и установленных договорами правил;
требовать от подрядчиков и других исполнителей работ (проектной организации, генерального строительного подрядчика) обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг);
расторгать в одностороннем порядке по своей инициативе договоры (контракты) с участниками инвестиционного проекта в случае немотивированного повышения ими сроков выполнения работ, при невыполнении требований к качеству продукции, проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования и других видов работ, а также при аннулировании лицензий на строительную деятельность;
передавать управление инвестиционным проектом другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами заказчика и действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия договора на реализацию инвестиционного проекта;
устанавливать прямые контакты с субподрядчиками по проектированию и строительству и привлекаемыми ими консультантами по письменному согласию генерального проектировщика и генерального подрядчика;
использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором;
продолжить финансирование реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения финансирования инвестора, с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства, на основе дополнительного соглашения с инвестором.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчик-застройщик несет полную имущественную и иную ответственность, предусмотренную законодательством, за:
выполнение всех обязательств по договору с инвестором и договорам с исполнителями работ (на разработку проектной документации, выполнение подрядных строительно-монтажных работ и других видов работ);
качество принятого и оплаченного в установленные сроки инвестиционного проекта (проектной документации, построенного объекта и другие виды инвестиционных проектов);
выполнение обязательств по срокам ввода объектов;
соблюдение обязательств, предусмотренных в договорах, между участниками реализации инвестиционного проекта. Заказчики возмещают другим исполнителям убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам с ними;
выполнение функций и использование прав, предоставленных заказчику-застройщику.